四、2012-2015购物中心客流量变化趋势
2012-2015年，购物中心平均日客流量从3.93万人次逐年上升到4.7万人次。从下图购物中心客流量逐年增长的曲线中可以看出：2013-2015年有一个快速增长期，尤其是2014-2015年间购物中心日均客流量同比增长了11%。
2012-2013年购物中心同质化严重，2013年购物中心开始寻求转型策略，开始“体验式消费”热，且在开发模式及运营模式上的创新均不及快速发展的2014-2015年。
到2014、2015年，“个性定制”走热购物中心，互动体验式消费趋势明显，以及O2O营销、各种主题式营销等刺激了消费者的眼球及进店欲望，进而提升了购物中心客流量。
虽然目前购物中心逐渐 “下沉”二、三线城市，但优质购物中心仍集中于一线城市，不过其成本高企、市场饱和、竞争激烈以及逐渐稀缺的零售资源开始迫使开发商转战二、三线城市，使得二三线城市购物中心得到飞速发展。
如下图所示，一二三线城市中，一线城市日均客流增长曲线最为缓慢，三线城市增速最快，其日客流量的环比增长率明显高于一二线城市，达到了18.91%。但由于三线城市自身的人口局限，客流量低于一二线城市，其中二线城市客流量高于一线城市客流量。
五、购物中心不同发展阶段各类开发商占比
从购物中心开发商身份看，目前整体以民企为主，占比达七成；前10年由于住宅开发热及商业地产开发门槛较高，国（央）企与外资开发商占据主导地位。
如下图所示，从2007年开始，由于住宅市场调控及民企开发能力提升，大量民企被动或主动进入购物中心开发领域，成为中国商业地产开发的中坚力量。
六、从购物中心20年发展变迁看其变化特征与新趋势
1、变化及特征
（1）存量
目前近60%为优质购物中心存量均为都市型购物中心，它们处于交通便利、零售氛围成熟、客流稳定的成熟商圈（专题阅读）。且随着购物中心入市数量不断减少，市场将提前进入存量时代，在这个背景下，未来购物中心开发将会不断下沉。
（2）城市商圈
随着城市市中心开发渐入尾声以及商业地产版图的扩张，未来将有更多的大型购物中心出现在次级商圈及非核心地段，购物中心开发朝着“多极化”“多中心”发展。
（3）品牌进驻
目前新兴品牌（专题阅读）在购物中心占比不高，成熟品牌供不应求，而未来新兴品牌转化为成熟品牌的过程，实际上就决定购物中心将来发展的水准。
近两年新开业的购物中心进驻新兴品牌越来越高。自2012年以来的新兴品牌中，医疗服务占比逐渐增大；文创、运动馆等新兴体验关注度持续不减；时尚买手店跨境电商体验店成购物中心新宠；儿童拓展、儿童餐饮、儿童教育发展潜力大。
（4）业态特征
购物中心已经明显减少百货业态的引进，超市虽然依旧是主力店，但开始倾向于精品超市，而影院、儿童乐园等体验式业态几乎成为标配，且不乏屋顶农场、家庭娱乐中心、室内马术培训基地等新业态。
2、新趋势
（1）购物中心从开发到商业运营再到资产管理
目前购物中心处于结构性过剩及洗牌阶段，必须从开发思维转变为以运营为主导的思维，并要上升至资产管理的高度，使购物中心的金融属性和功能得以充分体现。
（2）全渠道拥抱互联网
互联网可活化实体商业O2O运营，吸引年轻客群，增加消费者黏性，甚至培养消费者的购物习惯全渠道拥抱互联网指官方APP、官网、官方微信、社交网站、会员体系及支付体系等的搭建。
（3）社区型购物中心飞跃式发展
随着城市中心区商业竞争日益激烈，交通情况拥堵，城市商业副中心逐步发展，区域型购物中心稳步增长，社区型购物中心迅速发展。
（4）新兴业态、品牌的不断崛起
在购物中心洗牌阶段，差异化竞争尤为重要，而新业态新品牌则是差异化的关键；随着商业环境的变化，医疗业态、主题集合店、儿童餐厅、儿童发廊、文创品牌等新业态新品牌不断涌现。
（5）商业竞争由“实”转“虚”
购物中心之间的竞争已由以往的促销战、品牌战转向体验战、文化战、网络战，购物中心积极营造创新的购物环境及氛围，从精神、感官及交互等层面进行竞争。
（6）IP展成突围危机的“空间营销”
购物中心艺术IP、动漫IP、电影IP、游戏IP。高质量、高人气的主题性文创项目能为商业体带来波峰式的进场人流，最大程度上提高品牌业主及商场收益。
七、数据说明
购物中心样本：选取4个一线城市、23个二线城市中，2000个3万㎡以上的购物中心，其中包括1660个已开业购物中心、340个拟开业购物中心。
购物中心品牌及业态分析样本：来自上述27个城市的市级核心商圈中，100个5万㎡以上的购物中心的品牌和业态引进情况。
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