3、租户组合对租金边际价格的影响
根据浙江大学房地产研究中心研究报告对长三角和珠三角上海、杭州、深圳6个大型购物中心所选取的样本调查分析的结果，主力店的规模均值为9256.50㎡，租金（专题阅读）均价63.17元/月/ ㎡;；次主力店的规模均值为779.81㎡，租金均价为109.02元/月/㎡；普通商铺的规模均值为96.70㎡，租金均价为164.93元/月/ ㎡。
（1）主力店
主力店能够对购物中心产生积极的外部效应，这是业界一个基本的观点。事实上，主力店往往通过自己的产品和品牌，吸引各种目的性消费，从而产生很强的外部客流的集聚效应。因此，商铺位置对于主力店本身不是最重要的，但对租金价格具有很强的砍价能力。
所以，业主在同主力店谈判博弈过程中，与其进行租金价格的博弈，不如进行其商铺位置的博弈。在选择主力店商铺位置中，应注意：
主力店的位置应尽量布置于购物中心的深处或高楼层处，而不是顾客易于到达的出入口附近；
主力店周围应尽量被普通商铺尽量包裹，其位置及开口的选择要达到足以给普通商铺贡献充分客流的目的；
在动线设计和环境设计中，强化主力店对普通商铺客流供应的方向性引导。
次主力店也具有很强的客流积聚效应
按目前我国内地购物中心次主力店各业态的平均分布比例，特色餐饮（包括麦当劳、肯德基、必胜客、棒约翰等）为71.1%，休闲娱乐健身为11.8%，其他为17,1%。
不象主力店，次主力店的位置和布局对其租金标准水平将产生重要影响。这些影响在于：
距一楼层数和靠近主出入口对租金影响显著；
同类零售聚集效应在次主力店中反应敏感，也就是说同类业态的次主力店在布局上的聚集，能增加比较性消费机会的增加，使各商家带来更多的销售额。这种聚集效应可以产生该类商铺5-10%的租金边际效益。
（2）普通商铺
在普通商铺中，零售业态的商铺是购物中心租金的主要贡献者。在这里，借助浙江大学房地产研究中心研究报告的数据，对零售类型、商铺位置对租金标准的影响状况作一个展示。
表5：零售类型和商铺位置就租金的回归系数分析
从上述数据，形成以下结论：
对于普通商铺来说，商铺的位置比零售类型对租金的影响更大。
对于商铺的位置来说，楼层位置的影响是最大的，其次影响的是是否在主步行街。此外，靠近主力店、临街与靠近出入口，对租金的影响相差不大。
在零售类型中，女装、男装、饰品、专业店、礼品工艺品、个人服务、皮鞋皮具可以支付较高的租金溢价。
当然，浙江大学房地产研究中心这份报告有一个重要缺陷，是忽视了商品货单价水平作为一个重要的决定性因素对租金的影响。实际上，在购物中心中，货单价较高的零售类型往往具有支付较高租金溢价的能力，而相反，只有货单价较低的零售类型才能给购物中心贡献客流。至于诸如家居这种既不贡献现金流也不贡献客流的零售类型，则只能起到为购物中心丰富业态业种的补充作用。
四、案例分析：沿海二级城市B购物中心
1、业态构成
国际百货主力店、时尚集合店、商务餐饮、时尚风味餐饮、美食广场、时尚服饰店、多厅影院、KTV、电玩、个人护理店（药妆）、儿童、家居杂货店、珠宝首饰店、数码科技体验馆、精品超市、银行、摄影创作室等。
2、商户价值分析
表6：商户价值分析表
3、租金系数
根据商铺的易达性、可见性、楼层、面积、面宽纵深比、与客流型主力店距离等商铺属性，结合商户业态和目标品牌强势程度等商户属性，我们给每个商铺制定了租金系数。租金系数的制定原则为：
以平均租金标准的商铺为基础标准，定其系数为“1”；
位置：与主动线、主出入口、主要交通枢纽、中庭、客流型主力店的距离越近，租金系数越高；
楼层：楼层垂直上升而客流递减，租金系数随楼层上升递减；
面积：面积越小，租金系数越高；
面宽：面宽纵深比越大，租金系数越高；
业态：相邻位置的不同业态商户，根据业态市场租金参考进行租金系数调整；
商户势力：越强的品牌拥有越强势的价格谈判实力，制定商铺租金系数参考了预计目标品牌可能会接受的租金价格。
4、租金预测
表7：租金预测表
租金价格按照商铺的租金系数结合目标商户的承受高限预测；
各业态平均营业坪效参考╳╳成熟商业项目平均水平；
平均提成率根据目标品牌可能接受的提成率计算，不执行提成租金的参照商户正常状态的租金/营业额比率计算。
该案例中，就是结合商场特征、租户组合、租约特征所对租金边际价格产生的影响，制订品牌规划，对各楼层的各个位置及商铺测定了租金系数，在基础租金的基础上，完成了整个租金模型的制订。
运营能力是对租金形成的持续保障
实现单位面积租金坪效和营业坪效是项目盈利能力建设的着眼点。
在确保满铺营业的情况下，最大程度地实现单位面积的租金坪效是实现租金收入的根本保证。
而要实现较高的单位面积租金坪效，必须以实现最大程度的单位面积营业坪效为商业项目运营的核心目标。
为了最大程度地实现单位面积租金坪效和营业坪效，在客单价既定的条件下，商品和服务走量的实现是项目赢利能力的根本保证。
为此，必须着力于以下关键工作：
狠抓客流，包括积极放大客流量，合理导向客流流向，控制客流流速，实现较好客流的均衡度。
积极采取措施，增加顾客的提袋率。
在提升运营能力方面，为实现较高的营业坪效，产品优化、服务升级和有效的市场推广是三个重要法宝。
市场推广的目标是放大客流流量和增加顾客的提袋率。广告、促销、大型活动以及会员服务都是为完成这两个任务的服务体系。
产品优化和服务升级的目标，就是在合理导向客流流向、控制客流流速、实现较好的客流均衡度这三个方面发挥积极的作用。
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