三、购物中心商户组合的指导策略
1、根据购物中心的类型与定位进行租户组合
不同类型、不同定位的购物中心（专题阅读）所服务的消费群体不同，其业种与商品的配置存在较大差异，租户组合自然不同。一般来说，区域型购物中心的核心租户常常为综合性百货公司，社区型购物中心的核心租户为超级市场、折扣店以及便民综合店。根据Christaller的中心地理论，区域型购物中心在零售中心等级体系中是最高的，他们对租户的选择更多基于生活方式导向、品牌的知名度和购物环境的考虑，而这些都密切反映了顾客的期望和兴趣，所以其提供的商品与服务应该满足都市级消费者的各种需求，尤其是消费者不定期购买的、长期使用的比较型商品。社区型购物中心侧重社区消费者的日常生活消费，应该配置更多消费者必需定期购买的方便性商品。根据购物中心的类型与定位选择核心租户（或一组主题租户）和进行商品组合十分关键，它们决定了购物中心的基本特征和形象，对建筑设计、布局规划和租户组合有非常重要的影响。
2、根据中心外围模型进行租户主题组合
购物中心业种与品牌的多样性能够增强竞争力，吸引客流，但并不意味着将购物中心的面积和位置平均分配给不同的业种和租户数量。均衡的租户组合应该是既有强大的、信誉很高的区域性发展的租户，也有优质的地方性承租商和市场前景好的新品牌。任何一个购物中心至少需要有一个核心租户或一组主题租户来作为“簇状”核心租户。根据中心--外围模型，一个购物中心应该将其空间资源集中在核心业种租户上（当然尽可能多的核心业种），各业种的品牌数量和差异化程度加大业种的深度和选择性，这样进行购物中心的租户组合，可以形成更大的集中优势，突出购物中心的主题和核心竞争力。如果在一定市场范围内各业种下的品牌均是领导品牌，则租户组合的主题优势将更加明显。否则，平均分配将会导致购物中心失去主题特色和核心优势，同时使本来需求较强的核心业种和租户数量减少，降低购物中心的整体吸引力和租金收益。
3、根据目标市场特征进行租户组合
每个特定购物中心所面对的市场环境和消费群体是不同的，购物中心运营管理者对核心业种租户的评判要综合其市场状况和消费者特征进行考虑。特定购物中心的租户组合与商品配置应基于目标市场分析的基础上所得出的结论，以进行适合的业种广度与商品深度配制。在实践中，购物中心从业人员常常将各种租户和业种与购物中心的类型一一对应，实际上每个业种的租户都会在不同类型的购物中心中出现，购物中心租户组合的成功与否不在于是否包含某种具体的业种，而在于是否选择和配置了一组服务于特定市场的相互受益的租户。因此，我们选择业种或品牌租户时，应该是符合特定购物中心目标市场特征的强势租户。满足顾客需要、迎合市场发展、创造最大效益的租户组合才是最佳的租户配置。
4、根据正向外部效应的强度进行租户组合
产生正向外部效应强的租户往往是强势租户，他们因此而获得较低的租金水平和其他优惠租赁条件；相对地，其他依赖于强势租户所产生的外部效应与聚集行为的租户，则需要承担较高的租金水平。然而，形成理想的租户组合不可能一次到位，需要不断循环内化租户间的正向外部效应。购物中心开业前期，通过租金、位置等优惠条件给予强势租户较大诱因，通过强势租户在购物中心内运营，有效产生对其他租户的正向外部效应。当先前是正向外部效益接受者的租户成长起来后，也将逐渐成为购物中心外部效应的产生者（即强势租户），这时购物中心整体也将渐渐变得愈加强势。而那些在其他购物中心为强势租户的零售商，将愿意获得较少的租金补贴来进入这个强势的购物中心，或其他标准租户和配套租户愿意支付更高的租金来加入，以分享更强的外部效应。如此循环反复，使得该购物中心获得更好的租金回报。因此，购物中心运营管理者可以利用租赁合约安排、管理机制等循环内化外部效应，调整租户组合方式，维持并不断增进购物中心的聚集规模效益。
原资料名称：购物中心商铺租金微观决定因素与租户组合实证研究(188页）
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