从定位到招商调整|万象城是如何制定招商策略的

2015年10月27日10:29
核心提示: 本文从商业定位、业态组合、品牌组合、招商调整、招商管控5个方面层层还原万象城招商策略制定过程,实操性极强!

一、商业定位:确定整体档次和主要功能

1、商业定位:与宏观环境的关系

分析

1)如项目位于核心区域,且竞争状况尚可,可争取一步到位,定位于中高至高端;

2)在竞争激烈的情况下,如在时机上可占得先机,则最好一步到位,否则可考虑避其锋芒;

3)如在区位及竞争环境都无优势,则可考虑从中至中高端定位开始,预留日后往上调整的空间。

2、商业定位:与目标客户群的关系

分析

1)5个万象城专题阅读)所针对的目标消费群体特征基本一致,覆盖了所在城市并辐射了周边区域较有消费力的人群,为中高档定位提供了基础;

2)制定商业定位时,还应充分考虑目标租户,尤其是代表性租户(如国际一线品牌)的拓展意愿和市场空间。

3、商业定位:与项目自身设计的关系

分析

1)5个万象城的商业体量都在13万-17万平方米之间,属于大中型购物中心。该体量一方面拉大了档次定位的宽度,另一方面也为功能定位的丰富性创造了条件;

2)如体量不足,则须在业态选择上有所取舍,着重考虑体现万象城定位的关键业态;

3)如体量过小,则万象城功能定位的丰富性未能满足,建议不做万象城;

4)建筑面积方面,都以室内购物中心为主,符合目标租户群体对购物中心硬件条件的基本要求,风险相对较小。

5)万象城的定位较为集中,即在实现中高至高端定位的基础上,适当兼顾中档消费的多样化需求,以丰富的功能定位打造一站式消费模式。

4、商业定位:各地万象城及主要标杆项目定位图

5、商业定位:定位齐整性

分析

1)购物中心的整体定位一方面取决于关键业态(如服装、配饰、皮具等)的定位高度,另一方面取决于其他业态的定位齐整性;

2)如出现定位断档,容易使得购物中心整体定位模糊,不利于后期的经营;

3)购物中心的商业定位受市场环境及竞争环境的影响;

4)在条件成熟的情况下可考虑一步到位,在开业初期实现相对理想的商业定位,如杭州、沈阳和南宁;

5)如开业初期市场条件不许可,亦可考虑从较低定位开始,结合后期市场变化,逐步通过调整而实现理想的商业定位。

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来自:微信号“商业地产云智库”
关键词:招商策略 万象城 商业定位 太古汇 万达
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