二、业态选择：决定功能定位，细化招商需求
1、业态组合：业态配比（面积）
分析
1）万象城（专题阅读）系列的业态组合较丰富，涵盖面广。各地的业态配比也较为接近，“百货+服装+餐饮+娱乐”均已占据超过75%的面积；
2）与太古汇相比，万象城在百货业态上占比较大，一定程度上也压缩了服装、皮具等业态的空间；
3）太古汇整体体量较小，故其舍弃了占据面积较大的娱乐类业态，聚焦于易体现高端定位的服装、配饰、皮具等业种；而万象城的业态组合，则更体现了丰富、一站式的功能定位。
分析
1）将目前已有的万象城的各业态面积配比进行平均，得到如上图的比例，可作为现行万象城系列的一个参照值。未来新的万象城可在此基础上，根据当地市场环境及竞争情况，对业态配比进行适当取舍及调整；
2）与上图相对照，成都和沈阳的百货面积占比稍大（均为32.7%）；同时成都万象城餐饮业态的比例较小（仅为12.6%），可以考虑在日后适当增加。
2、业态组合：面积配比与业绩及租金的关系
分析
1）百货类：百货面积较大，已形成特定主题氛围；但长远来说业绩表现和租金回报不甚理想；
2）零售类：以服装、配饰和皮具等为核心的零售类业态，在业绩贡献及租金贡献方面表现优异；
3）餐饮娱乐类：餐饮、娱乐类主要承担了吸引并保持人流量的功能，其业绩及租金贡献相比其面积占比来说显得较低；
4）其他配套类：家用、儿童、超市、个人护理、服务等业态，为体现商场整体丰富性起到了关键作用；
5）万象城在不同时期应有不同的侧重点。深圳万象城已进入成熟运营期，人流量稳定，可考虑适当增加零售类比例，以追求更好的业绩表现和更高的租金回报。
3、业态组合：落位
分析
业态组合时落位，应充分考虑并发挥业态各自的特性（如吸引人流、消化面积、贡献租金等）及要求（如人流量需求、硬件条件需求等），在设计阶段便充分互动，争取达到“度身定做”的效果
4、业态组合：楼层的业态选择
分析
1）充分考虑人流量、形象及定位的要求，不同楼层的定位错落有致；
2）在展示性最强的楼层和区域打造出凸显整体定位的高端零售氛围；
3）利用目的性消费业态带动人流往高楼层，并使得上下楼层的人流有所互动；
4）同一楼层中不同业种的定位应尽量一致，并能形成有效互动；
5）大型主力店及半主力店可用以化解大进深店铺；
6）目的性消费业态尽量安排在动线末端以拉动人流。
5、业态组合：业态创新
分析
1）万象城业态组合已基本形成了“百货+零售+餐饮娱乐+配套”的模式，且各业态之间的配比在现有的市场条件下行之有效；
2）随着商业地产的发展及竞争对手的不断涌现，购物中心同质化的现象明显。因此万象城应在业态组合上进行有效的取舍，并关注市场上新兴的业态，以保持独特性和领先地位。
