商家信心不足|市场培育期长|如何提高招商率?

2015年09月22日16:34
核心提示: 本文以广州某郊区项目为例,从整体招商策略、租金制定、执行细化等方面分析其在商家信心不足、市场培育期长的困境下,如何成功提高招商率!

  本文以广州某郊区项目为例,从整体招商策略专题阅读)、租金专题阅读)制定、执行细化等方面分析其在商家信心不足、市场培育期长的困境下,如何成功提高招商率!

  一、项目招商整体策略

  整体策略出发点

  项目商业氛围浅薄,取决于周边规划发展,市场培育期较长。

  项目区位、规模优势明显,未来具备较优的发展前景。

  分析

  项目较为薄弱的商业基础,初期面临较大的商家信心不足的问题,同时整体规模较大需要较多商家支撑。

  因此,项目制定招商策略需要以更为优厚的租赁条件以吸引商家,尽可能实现较高的招商率,为项目长期经营奠定基础。

  二、租金策略及水平定位分析

  1、两种租金策略分析

  

  2、两种租金策略案例分析

  

  3、项目周边租金水平情况:集中商业

  

  

  

  

  4、项目周边租金水平情况:街铺及其他

  

  分析

  以新塘广场为主的解放北路为新塘商业氛围发展较为成熟区域,因此也为新塘租金最高区域,达到150-350元/月/㎡,但作为商业氛围浅薄的本项目,此租金水平将作为本项目未来可实现标准;

  金海岸广场、大旺城与本项目同处氛围较为浅薄区域,同时开业时间不长,其租金水平为100-150元/月/㎡,对于本项目具有较高的参考性。

  5、项目周边租金水平情况:各业态商业租金可承受范围

  

  分析

  根据以上数据分析,可以发现服饰精品、珠宝首饰、配套、鞋类以及手机等业态承受的租金较高,餐饮、娱乐类业态对于面积需求较大,承受租金的能力也相对较低;

  市场通过行业检验调整后所体现的租金水平是相对比较真实的,也是不容作大范围调整的,可作为项目租金定位的参考依据,项目的租金定位以上述市场数据为依托,不可偏移太多。

  三、项目标准租金制定

  结合本项目实际条件,为缩短招商周期,尽快进入经营正轨,以标准租金打折法作为整体租金策略,第一年以较低折扣吸引商家进驻,同时能给予日后租金提升以较为合理的说法,并在租赁条件上在现有商业基础上提供更为优厚条件。

  项目标准租金定位

  

  权重比值K:指以本项目总计作为基准,与各区域间的比值。整体均价P:P=∑(C*K*I)。

  1、项目标准租金定位(独立铺位,不包括主力店与次主力店)

  由于其余商业所调研租金基本为一层商家水平,因此,按市场比较法测算数据应为本项目一层街铺租金水平,为126元/月/㎡;

  同时,以本项目目前的商业氛围在市场培育期间难以达到此租金水平,因此,以126元/月/㎡作为项目一层的标准租金,通过打折策略以较低水平逐步过渡到标准租金水平。

  负二层标准租金水平:80元/月/㎡

  

  负一层标准租金水平:100元/月/㎡

  

  一层标准租金水平:130元/月/㎡

  

  二层标准租金水平:80元/月/㎡

  

  三层标准租金水平:40元/月/㎡

  

  2、项目标准租金定位(主力店与次主力店)

  

  四、租金执行细化方案

  在确定了项目整体租金水平的前提下,再依据一般铺位的租金制定原则对租金进行细化,并综合考虑项目经营策略,制定切实可行的租金条件。

  1、制定切实可行的租金条件

  商铺使用率:同等条件下使用率越高租金越高,使用率越低,租金越低。项目使用率差异较大导致租金差异变化较大。

  商铺面积和整体租金水平:商铺的面积越大,同等条件下总体租金越高,在区域行业的承受能力内,面积越大,单价相应比同等位置商铺越低些。

  距离商场入口铺位:商场入口处铺位租金高,距离商场入口越远,租金越低 ;

  人流动线通畅铺位:人流动线通畅,有回流的铺位租金高;

  铺位方正与否:方正的铺位好利用,租金高,不方正的铺位视其不方正程度相应定价 ;

  铺内有无柱子:铺内无柱子好利用,价值高,有柱子视其影响程度相应定价;

  光线好坏铺位:光线好铺位体现良好通透性,心理舒适度高,价值高,光线差铺位租金相应下调;

  人流汇集处铺位:“十”字型、“井”字型人流汇集处铺位租金高;

  开间进深比例合理铺位:铺位开间、进深比例在1:2的铺位好利用,市场接受程度高,租金高;开间小、进深大的铺位价值低;开间大、进深小的铺位价格视配比情况,相比开间小进深大的铺位价值高 ;

  主通道铺位:主通道铺位比次通道铺位价值高,次通道铺位价值比死角位铺位价值高;

  2、租金收益测算

  独立铺位(不包括主力店与次主力店)

  

  三年租金收益:独立铺位(不包括主力店与次主力店)

  

  三年租金收益测算:主力店与次主力店

  

  三年租金收益测算:一、二期

  

来自:微信号“商业地产云智库”
关键词:招商策略 租金 市场培育期 租金收益 主力店
运营管理
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