如何制定市场接受的租金标准|提高经营收益?

2015年08月19日16:05
核心提示: 制定符合项目定位与区域整体水平的租金标准,是提高经营收益的前提。如何制定才算合理,从而被市场接受?

  制定符合项目定位专题阅读)与区域整体水平的租金专题阅读)标准,是提高经营收益的前提。如何制定才算合理,从而被市场接受?

  租金标准,通常由两个概念组成,一个是由有效购买力决定的基础租金,一个是由区位、购物中心产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。

  一、基础租金计算方法及制定步骤

  1、计算方法

  

  2、制定步骤

  定租金标准的难处主要来自于三方面的矛盾:

  一是投资商方面尽快回笼投资和“放水养鱼”长期获利之间的矛盾;

  二是价格政策与承租商要求之间的矛盾;

  三是把拟订价位与周围同类项目进行比较而产生的矛盾。

  如何制定能让市场接受的租金政策?在技术操作上可分三个方面:

  

  目前,业内招商操作大多偏重于价位。其实,后两者(尤其是不同形式租金的各种组合)同样是招商成功有效杠杆。比如,为加强对“形象店”的招商拉力,可采用“定额租金(低)十百分比租金(中)十补贴返还(中)”的组合设计。

  为拉动本地区的薄利型品牌店入驻,可采用租金的“定额累退”方式:“第三年开始,若达到100万元/年营业额,定额租金则减少30元/平方米”等。

  第一步:确定基价

  基价是市场的主要定价标准,一个市场在其地段上,其商业的基价租金就赋予了一定的标准,从其典型性商业或商圈的承载力上,基价租金就可以确定,例如在一级城市;市区内一般在100元/平方米为标准,二级城市则为50-60元/平方米,三级城市的标准在15-20元/平方米。

  租价是最反映市场承载量的一个值,租价3元/平方米/天,其售价可定为1万元。十年使用权买断是介于售价与租价之间的价位,它的标准为售价的60%,具体定价可根据住宅定价尾数就8原则或者9原则,如定价为3.5万元可考虑3.58万元,如定价为1万元可考虑9800元,以些类推。

  年租价:十年使用权价:售价=1:6:10,如租价为10元/平方米/天,年租3600元/平方米,10年使用权价为1.8万元/平方米左右,售价为3万元左右。

  在一个供应量颇大,超过市场需求量的情况下,则考虑规模的放大量,放大量就意味着消化量慢,承受力分散。所以在基价上要适当地放低,尤其在市场前期,等市场发展成熟了,再适当增加。

  基价定制模型

  

  第二步:押金及入市门槛

  除了价格外,在市场中押金及入市门槛对价格的定位也很重要,某些市场为了解决建设资金压力,其定价中对基价及价差等不做过多要求,或只是一个基价,而且较低,但其在入市门槛中设置条件,即收押金、保证金或入场费(赞助费、好处费、建设费等名目繁多),归根而言为入市门槛费。

  押金及保证金费为可退的,在合同期内无息的,在财务上为应付款。而入场费、赞助费等直接划为利润,例如:

  

  入市门槛设定的两个方面

  

  通过对入市门槛的设定,可实现除了租金外的收益,但在投资核算中,对于回收成本,性质却一致。

  入市门槛设定一般都在市场认同度高的市场中产生的。入场门槛参照的值,除了租金,以及区域传统外,另外一个就是转让费,通过对典型性商业分析,针对典型性商业的摊位转让费,考虑规模及放大量就可以设定入场门槛。

  虽然押金与赞助费都是入市门槛,其收益财务处理截然不同,应尽可能多设置赞助费等直接利润,而少押金。如北京秀水街的押金10万元就过高,赞助费5万元过低,应押金少,赞助费多点。如北京天雅大厦押金8万过高,应拆分一些为赞助费、建设费等。

  第三步:交租方式

  商业地产项目中,租金加押金(或入场费)确定后,租金的交付方式(月付、季付、半年付、年付、二年付)都对总款提出不同的方案。

  商户是以总款为承受入场条件的,不同的交租方式带来总的值不同,交付方式越方便对于商店而言,承受力越小,反之越大。但并非是越小就越好,因为涉及投资回收,尤其是资金链紧张的项目,在开业时要偿还工程款等,资金压力较大,需要年付或二年付等解决方案。

  但在市场养市中,如果租金交付方式短,则养市期风险大,在招商、开业、二次收租这三个节点中,二次收租就会使问题因时间短而爆发,因此有很多购物中心初期采用半年制,某种意义上讲就套住商户,使之与市场度过养市期。

  案例解析

  选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。该项目商业总建筑面积10万平方米,计租面积63,280平方米,周边3公里没有同类竞争项目,通过商情调查,其购物中心可以实现的零售销售预期为:

  A购物中心市场分析表

  

  A购物中心客流支撑分析表

  

  A购物中心基础租金

  

  注:租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。该变量依照当期同类市场平均值为基础,根据项目的招商预期、项目技术条件评价等具体情况修订而成。

  二、影响租金边际价格的关键因素

  基础租金通常反映项目无差别化产品和市场特征的租金水平。但是,每个项目仍然因许多个性化的因素,影响了租金实际价格的变化,因此就必须对这些个性化因素的特征变量及其变化进行分析,并导出租金的边际价格。

  1、区位特征对租金边际价格的影响

  在所有决定商铺租金边际价格的特征变量中,区位特征的作用是显著的。

  区位特征对商铺价格影响的价格弹性/半弹性

  

  关键指标

  

  2、购物中心特征对租金边际价格的影响

  铺面积、距一楼层数、商铺可见度、商铺可达度是十分重要购物中心特征,对租金边际价格具有十分重要的影响。

  购物中心特征对商铺边际价格的价格弹性/半弹性

  

  关键指标

  

  在购物中心建筑设计过程中,要着力于打造内部空间的通透性是极其必要的。一个通行的方法就是设置共享空间,也就是足够宽敞的中庭和采光廊,除了更有效地组织内部客流,而且使得各层商铺店面可以得到充分展示。

  并且,在购物中心尽量少地设置柱网,尤其在中庭和采光廊要充分实现无柱网设计。中庭和采光廊实现无柱网设计,可以平均提升5个刻度即5%的商铺可见度,也就是说可增加9.6%的租金边际价格。

  对于采光廊设计,还有一个问题就是注意其宽度和高度的比例,按人眼正常视场角自然上仰30°下俯45°计算,采光廊的高度不大于宽度的1.5-2倍,如采光廊的净宽是12米,那么其高度不能大于18-24米。这样,商铺的可见度就可以充分体现。

  要实现较高的商铺可达性,关键在于动线的合理布置,原则在于:

  

  3、租户组合对租金边际价格的影响

  主要分为主力店、次主力店、普通商铺三大方面:

  

  零售类型和商铺位置就租金的回归系数分析

  

  从上述数据,形成以下结论:

  A、商铺的位置比零售类型对租金的影响更大;

  B、对于商铺的位置来说,楼层位置的影响是最大的,其次影响的是是否在主步行街。此外,靠近主力店、临街与靠近出入口,对租金的影响相差不大;

  C、在零售类型中,女装、男装、饰品、专业店、礼品工艺品、个人服务、皮鞋皮具可以支付较高的租金溢价;

  D、货单价较高的零售类型往往具有支付较高租金溢价的能力,而相反,只有货单价较低的零售类型才能给购物中心贡献客流。至于诸如家居这种既不贡献现金流也不贡献客流的零售类型,则只能起到为购物中心丰富业态业种的补充作用。

  总结

  根据商铺的易达性、可见性、楼层、面积、面宽纵深比、与客流型主力店距离等商铺属性,结合商户业态和目标品牌强势程度等商户属性,可以给每个商铺制定了租金系数。

  租金系数的制定原则

  

来自:微信号“商业地产云智库”
关键词:项目定位 租金标准 经营收益 商铺租金 建筑设计
运营管理
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