很多发展商对售后返租（专题阅读）每年8%-10%的租金（专题阅读）收益心动不已，售后返租，真的像看上去那么美吗？
一、售后返租4大分类，你知多少？
产权销售一般分为一次性付款、分期付款或银行按揭的方式；尤其在以前银行银根松时，银行按揭方式采用的较多，一般为5成10年，也有6成10年的。按揭销售在操作方法上有总款返租和首付款返租这两种模式：
1、总款返租
总款返租分两种方式。一种是将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺8%或10%的回报，然后将商铺再整体包租给大商家（如北京韩SHOW模式）。大商家的租金是偏低的，回报也是主要依靠商户的自由资金组成，这就是所谓的虚拟回报。
案例：北京王府井某项目，其售价为9万元/平方米，返8.8%个点，同时采用建立名品折扣店的方式进行返租。
另一种是为了解决商户的入市购买门槛而采用的返租方式，即首付款返租市场，将市场分割成小铺位给小业主，让小业主自主经营或包租，返8%或10%的回报（可从小业主首付款中扣除），从而降低了购买门槛。案例：以 5㎡摊位为例，若每平米的售价为2万元，则总售价为10万元，其中10万元中的8%作为回报，统一返租3年或4年，即24%或32%的回报，（在首付款中扣除）以降低入市门槛。这种方式对市场开发而言，既能降低入市门槛，又能在培育期统一经营、规模管理。
2、首付款返租
一般而言，商铺按揭成数一般为总款的5成，最高也不过6成。这样，一个总值20万元的商铺，首付款需要10万元。
如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租可使商铺投资客的层面扩大，这样花几千元就可以买到一个商铺。对于2-4层商铺，则可分别采取一次性返租3-5年的策略，这种方法通过降低首期门槛，可一举打开高层商铺滞销难题。
案例：以一个总值达10万元的商铺为例，一次性返租5年后，实付首期款仅为一成，即只需1万元就可以投资商铺。而由于在铺位分割中，2层以上的铺位被尽可能地分成小单位，所以其总值就相对偏低，一般4楼的商铺总值大多在10万元以下，这样首期款就仅为数千元了。
总结：一次性返租年限还与商铺楼层有密不可分的关系。随着楼层的不断增高，商铺的单价、总价在不断递减，对应的投资者的实力也随之递减，而一次性返租的力度反而随之加强。
银行提供的按揭成数对一次性返租的年限有极大的影响，因此要争取6成按揭，即使是减少1年，则一次性返租的首付款都将低于5成按揭情况下的首付款。
二、售后返租4大操作模式与优劣势分析
1、招商→经营→销售→返租
2、招商→销售→返租→经营
3、销售→返租→招商→经营
4、销售→返租→放任
三、售后返租需要处理的难点
大型商家整体租赁与商铺销售的关系
在许多市场中，由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式的方式是：
从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系：
