万科:如何利用动线设计保证运营效率提高租金水平?

2015年06月01日16:12
核心提示: “二万联姻“后,万科如何利用合理的动线设计保证购物中心运营效率,提高租金价格?

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  一、动线分类

  动线:指人、车、货在购物中心内移动所形成的水平和竖向的空间先行规律。

  

  二、水平动线

  1、单动线

  a.单动线指消费者不走回头路的动线

  b.购物中心应尽可能设计成单动线

  单动线可以让购物者有良好的消费体验和感受,利于消费者辨别方向并记住感兴趣的商铺和品牌。

  

  

  

  

  单动线轴长

  水平动线轴长一般控制在200-250左右。

  

  

  单动线形态:单动线组织可以采取直线或弧线型人流组织方式在动线设计中,曲线型动线能扩大商业展示面长度,丰富“视觉空间感”,提高“单店能见率”,增加“游逛趣味性”。

  在保证店铺尺寸与形态布局实用的前提下,客采用弧线型动线增加空间丰富性及商铺的可视性。

  

  

  万达广场标准布局为直线,空间呆板,KKmall为弧形动线,空间丰富,对消费者更有吸引力。

  2、多动线

  尽量避免多动线设计

  多动线设计易引起的问题:

  a.支动线的店铺不易活

  b.路线选择常常会让顾客失去方向感

  

  南京水游城采取多动线设计,产生多个3岔-4岔路口,是顾客容易迷失方向,无法看全所有店铺,次动线明显不如主动线人多。

  多动线设计要点1

  当条件所限,必须采用多动线设计时,要注意:

  a.避免断头、死角店铺出现

  b.标识清晰,避免易迷路的导向

  

  香港圆方采用主题颜色分区与清晰的指示系统将5条动线明确的区分开。

  多动线设计要点2

  多动线设计中需要注意个性化节点空间(中庭或者转折空间)的设置,避免消费者迷失。

  

  北京朝阳大悦城空间单调杂乱,却反消费兴奋点,应通过增设中庭,重新梳理。

  三、垂直动线

  

  1、垂直电梯

  垂直电梯的重要性逐渐被扶梯所取代,因此多布置在非核心商铺位置。

  垂直电梯布置原则

  a.可结合卫生间与休息区布置

  b.垂直电梯要能到达停车场

  c.垂直电梯要与影院、餐饮、KTV等有特殊营业时间的功能结合,作为延时电梯使用。

  

  杭州万象城通过垂直电梯将人流导向购物中心高层的影院及餐饮区,并可以作为延时电梯使用。

  2、扶梯

  扶手电梯以定向应道人流为目的,奖人流导向购物中心的高层和尽端。沿主动线均匀分布。需考虑扶梯距离与方向两个要素。

  自动扶梯间距

  间距建议在50m左右,离出入口距离不宜超过30m。高层的扶梯应将人流引向购物中心的尽端。

  间扶梯往中庭方向,两侧扶梯往端头方向。

  

  苏州印象城入口处电梯距离入口约15m,每个电梯之间的间距控制在30~60m之间,较好的将人流流向高层引导。

  自动扶梯方向

  中间扶梯往中庭方向,两侧扶梯往端头方向。

  

  四、后勤动线

  1、卸货注意事项

  卸货分为一次与二次卸货,其中一次卸货可能与机动车流线交叉;二次卸货可能与消费人行流线交叉。

  购物中心档次与卸货模式

  a. 中端、高端购物中心一般采取客货分流设置。

  b. 中端、低端购物中心一般采取客货混用模式。

  

  后期动线设置模式

  

  2、封闭分散卸货模式

  深圳万象城等高端购物中心采取封闭分散卸货模式,在地下一层设置卸货平台进行一次卸货,在地上设置货梯进行二次卸货。

  布置原则

  a. 货车通道尽量沿地下室外侧环形布置。

  b. 卸货区均匀分布在商辅区。

  c. 地上卸货通道可结合消防通道设置。

  

  3、混杂分散卸货模式

  布置模式

  a. 货梯平面均匀布置,结合建筑体型设置。

  b. 结合卸货平台及垃圾房设置。

  c. 成组布置,利于餐饮洁污分开。

  d. 货运通道视购物中心级别及餐饮密集度确定。

  e. 大型主力店有专属要求(本项目无)

  

  4、超市、餐饮的卸货需求

  超市、餐饮平时卸货量大,垃圾多,货车也需较大载重量,对层高、面积、空间都有特殊要求。

  超市、餐饮的卸货区需特殊设计,卸货区宜临近超市及餐饮区。

  

  

  餐饮须设置独立二次卸货通道,零售类店铺可用公共空间卸货,通过后期分时管理解决。

  

  5地面卸货平台

  在基地允许条件下,建议设置地面卸货平台,但卸货平台的设置应位于商业背面,不影响商业展示面,与机动车流线和消费客流不产生交叉。

  

  6垃圾清运

  垃圾流线可与货运流线共用,在卸货层临近货梯处须布置垃圾房,垃圾房须干湿分离。后期须通过加强物业管理来保证设置品质。

  

  7、员工动线

  购物中心不需要独立设置员工动线。员工进场和撤场路线,可利用后勤通道,由商运管公司制定固定的路线,并进行分时管理。注意该线路须结合员工淋浴、更衣,且不与客流交叉。

  商场管理公司办公室一般放在地下或者高楼层商业价值较低的区域。

来自:微信号“商业地产云智库”
关键词:动线设计 购物中心运营 租金价格 南京水游城 朝阳大悦城
运营管理
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