维也纳酒店集团2000年开始经营酒店业，其产品定位四星、准四星服务水准，客房价格在300元上下，在经济型酒店如家一夜暴富的启发下，去年开始在深圳连锁发展，并全国扩张。然而中档商务型酒店能否复制经济型酒店的财富神话？
香港凯基金融企业投资者梁健昌认为：“连锁概念依然是资本市场的宠儿，不过连锁经营有其本身的风险，且档次越高，风险越大。”
升华：圈钱圈地
前期资本的迅速扩张是解决该提案的法宝之一。抛开楼主所讲的所谓棘手问题不说，在圈钱圈地运动中，你能有多大的资本掌控能力，你的成功系数就越大。面多超级大盘的开发，这和普通意义上的大盘无论是运营（专题阅读）策略还是思维模式上都是不一样的。普通大盘中的“短、平、快”策略可以在超级大盘中得一很好的运用。根据项目的特别性，在全国范围内迅速组建财团，然后开始真正意义上的圈钱圈地运动。同时在项目运营细节上根据你的资金募集等情况制定可行的方案就OK了！
再谈风险
在经营模式不变的情况下，旅游地产（专题阅读）开发的进入门槛主要体现在资本和服务两个方面。当众多旅游地产企业在原有的品牌、服务基础上，拥有了资本支撑，旅游地产市场将成为转移目标，而且越往高端走，市场容纳量本身越少，这将使第一个采用这种模式的地产所拓展的市场迅速地得以填充。当然在高速扩张和激烈竞争中不可避免地面临资金、人力等运营成本上升的压力。这也是最大的风险所在。
结尾语：大盘开发精髓——差异化竞争策略和不断创新是成功之本、奉行实力开发，上演大象的游戏、适度超前的策略选择是发展商保持领先的法则。
第一辑：大盘时代的到来
超大的规模、高水平的运做、激烈的竞争，使华南板块成为全国房地产行业的新焦点，也标志着中国大盘开发的全面兴起。
从广州到深圳，从北京到上海，楼盘规模普遍在增大是一个不争的事实。房地产界互相攀比，项目占地与总建筑面积迅速增长，使竞赛不断升级。同时，成都、天津、西安、杭州、南京等城市也出现了大盘潮，大盘运动开始风起云涌。
第二辑：大盘开发的趋势
鉴于城市发展的需求、住宅郊区化的发展趋势、开发商实力的强弱分化等多方面因素，以及目前北京、天津、上海、深圳等地一些大盘项目的出现及成功操作来看，大盘开发将会成为未来房地产市场开发模式中的一种趋势。
第三辑：大盘开发的几种模式
积累—完善—成熟型：祈福新村、丽江花园、顺驰太阳城
复合概念型：奥园模式
工业化规模扩张型：碧桂园模式
专业化品牌连锁型：万科、合生模式
第四辑：大盘开发的核心要点
确立鲜明独特、符合市场需求的社区主题概念
构筑支撑这一主题概念的技术与服务体系
树立社区品牌形象，使业主拥有尊贵感和自豪感
营造社区文化和生活方式，使业主获得归属感和亲和感
第五辑：大盘的优势
配套设施较完善
开发成本相对低
物业管理成本低
销售价格相对低
有利于环境营造
有利于城市规划
有利于品牌确立
第六辑：大盘的不足
发展商建设城市配套设施有先天不足
多种户型、面积、档次，难免“人太杂”
保安管理难度大
开设会所对销售有帮助，但经营难度较大
施工周期长，对早期住户干扰大
资金周转压力大
第七辑：大盘开发的五大难处
客户难以定位
资金难以筹措
节奏难以控制
价格厘定困难
品牌难以稳定
这是我前几天接触的一个特大盘——20余平方公里的超级海景大盘，就目前的销售思路提出了我的看法，并获得开发商的好评，先粘贴上来，供楼主参考：
通过参加项目推介会，了解到香水海的销售模式与思路，不仅要询问一声：这么大的项目，这么有亮点的香水海，为什么我们的销售目标和市场眼界放在窄窄的雷同地域？
荣成的海景项目争夺这一市场；
乳山的海景项目争夺这一市场；
青岛的海景项目争夺这一市场；
还有威海的、烟台的、日照的乃至中国沿海的所有大小城镇的海景项目，聚焦点都放在了这越来越小的市场。如上列举的海景盘争夺这一有限的市场还比较说得过去——因为这些楼盘的个性没有凸现出来，根本就不是与香水海同一档次的。但香水海这么有性格的海景盘，放在全国的海景房横向比较中，又有几家与香水海近似或者是雷同呢？不是为数不多，恐怕是没有。那么？为什么香水海占有这么多的优势，草草“下嫁庶民”呢？
中国的海岸线巨大，但并代表终端客户市场的巨大。可以说一片海域只辐射一个有效的区域，这个辐射点是呈扇形扩张的。
山东半岛的辐射点，以胶东沿海区域设定为一个点的话，扇型扩张的有效区域也不过是九省两市——山东全境、河北省全境、山西省全境、陕西省局部（以西安为中心点的东部区域——西安、临潼、咸阳、宝鸡、天水等地）、河南省局部（以郑州为中心的河南省中北部地域——郑州、焦作、洛阳、三门峡、开封、兰考、新乡、安阳等，再往南最多加上商丘、漯河等地。河南省中南部地区受着江苏海景房的影响，从距离上讲这一地域选择江苏要比山东近便的多）、内蒙古局部（以呼和浩特为中心的内蒙古东北部地区，包括包头及冶炼区、乌海及矿区，而内蒙古的最北短则是没有消费实力的空白点，这一点包括最北端的呼仑贝尔整个地区）、东北三省局部（主要是有大连海景房的区位争夺，东三省的省会有实力的买家大多选择大连置业，由于房价的制约与影响，加上东三身与山东省的特别情缘，选择山东海景房来投资或置业的比例要大一些）和北京市、天津市。其余的地界各有各的辐射范围，山东海景房的客户实力范围，再从大的地域特征来讲——南，很难逾越淮河；西，迈不过宝鸡；北，跨不过呼和浩特。要知道，就在这看似幅原辽阔的中国北部整个地区（淮河以北、黄河中上游以东直到松花江流域以南），又有多少家海景盘再争夺呢？
海景房又区别于普通类型的住宅房。房地产地域性极强，但是海景房打破了这一地域界限的限制，可以异地置业。选择异地置业的条件无外乎来自矿区和冶炼区的污染（譬如山西临汾，是世界十大最肮脏的城市之一；再譬如河南的上街（郑州西部市辖区，距郑州20余公里）、山东的茌平（聊城市辖县）和临淄（淄博市辖区）是全国冶炼污染最严重的城镇之一。为了经济利益，其中茌平县委书记喊出“宁可毒死也不能饿死”的壮烈口号。这一客户群的共性只有一个：有钱，而且是有闲钱。就在这看似幅原辽阔的中国北部整个地区又有多少“有钱，而且是有闲钱”的目标客户呢？地源大，客群少，这就形成目前存在的异地置业族的共性。这个共性也是一种很严重的局限性。那么，香水海也跟着陷在这一地域里“纠缠”，虽然从各海景房综合质素来比较，香水海虽然不同流，但是却“合污”了。
那么，香水海的性格属于谁？
我们再回顾一下香水海的性格是什么？
香水海定位：32000亩亚洲首席文化休闲度假城。
主题定位依托世界各地的建筑文化符号集合打造带有不同文化风格和情调的风情住宅社区，以“城”的概念分区展示世界文化，如法国城、中国城、韩国城、英国城、美国城、德国城、日本城、俄罗斯城等等。以世界各地的建筑文化众整合到建筑风格中去，借以区分和附加生活城的文化和魅力，吸引来自全省、全国乃至世界各地的投资、度假、养生、旅游群体的关注和眼光。
卓达•香水海“城市运营中心”位于金海路以东、滨海路以南，紧邻万亩松林，在建项目包括：销售展示中心、客户食宿接待中心、多功能办公中心等。
自城市运营中心向南，规划一条约1000米的“松林观海看房通道”，并在松林的北端建一座星级会所，为客户提供全方位的娱乐休闲服务。
俗称“南海”的文登小观沿海，是威海海岸线上最纯净、无污染的海域，有148.8公里“金滩”黄金海岸，堪称“亚洲最优质的天然海水浴场”，且水温比邻海海域高3-5度，形成奇特“暖浪”。
接下来，我们再看一看香水海的另一亮点：精装修（开发商提供的参考资料）。
问题是：如法国城、中国城、韩国城、英国城、美国城、德国城、日本城、俄罗斯城等以世界各地的建筑文化众整合到建筑风格里，这样的品味做地够不够？也谈洋概念：
中国的房地产正值如火如荼的时候，我们似乎忘记了自己民族文化的元素，祖国大地、四面八方都在猛烈刮起一阵猛似一阵的西洋风：
竖上几根水泥雕花柱子就是很罗马很罗马了；
安上一个时转时不转的傻大轮子就到了荷兰阿姆斯特丹；
垒上个尖屋顶就变成德国古堡；
找个小山坡就成了美国坡地风景；
伴一条半枯竭的河就是威尼斯；
载上几棵树就是澳洲森林自然养吧；
泼上几盆水就敢叫马来亚有水的生活……
回过头去看一下，这些概念炒作的可谓花样翻新，说不定哪天还要出来坦桑尼亚原始部落毛里求斯蛮人生活了。有了这些概念，就有了上述国家的风韵了吗？我在郑州了解一个盘，德国风格的，要说外立面造型那是没说的，可是下雨的时候奇迹发生了，6+1的楼型，五楼却漏得哗哗的，你能不说是奇迹吗？该漏的造样漏，哪怕漏得一塌糊涂；该裂的造样裂，尽管裂得胆战心惊；如此，洋概念还有什么用？只不过是花瓶而已。
我不怀疑香水海的质量，就象我不怀疑香水海倾力打造如法国城、中国城、韩国城、英国城、美国城、德国城、日本城、俄罗斯城等妙笔升花，但是我有一种担心，所担心的就是香水海如法国城、中国城、韩国城、英国城、美国城、德国城、日本城、俄罗斯城等形态的“魂”。
香水海——“魂”兮归来。
所谓“魂”兮归来，不仅要在外立面上做文章，重要的是其核心部分——卧室的文章。譬如推介会上韩总所举例讲的那样：
——老张，你住哪：
——我住在英国。老王，你呢？
——我住在法国……
多好的感觉，的确，所有的外立面、庭院点缀都是异国风情，但是走进屋来，又是什么景象？看着上列图片，不尽然想起这就是一个宾馆，连家的韵味都没有。
如果说，法国城的居室按照法国的生活习惯来装修、构造；
如果说，英国城的居室按照英国的生活习惯来装修、构造；
如果说装修连血液、呼吸，都是很德国很德国，那将是什么感觉？
从装修格局、生活习惯、色彩搭配、小品点缀、艺术风格等，不要求全象，近似可以吗？
如果这样，异国风韵从实际生活中去体现、去感受、去融入、去触摸……
如果这样，告别千篇一律的、没有个性风格的室内装潢，在别人没有过的“从内在的实质上”做文章，大项目何愁演绎不出大手笔？总比外在形式上的修饰好得多。
这样一来，香水海的客户群大大提高：
环渤海经济链一千余平方公里的海岸线上，坐落着多少法国、中国、韩国、英国、美国、德国、日本、俄罗斯等国家的企业？
环渤海经济链一千余平方公里的海岸线上，拥有多少高级、超级白领？
环渤海经济链一千余平方公里的海岸线上，驻扎着多少法国、中国、韩国、英国、美国、德国、日本、俄罗斯等国的“居民”？
再放眼整个东南亚市场，西欧市场，深圳的项目能卖外国人，广州的项目能卖外国人，上海的项目能卖外国人，文登的香水海怎么就不能直接卖给外国人？
定位于法国、中国、韩国、英国、美国、德国、日本、俄罗斯等国的特色住宅，能不能吸引法国、中国、韩国、英国、美国、德国、日本、俄罗斯等国的人来住，关键是不是具有“适合于他们生活的真实性”，如果具备这个条件，英国人在伦敦的家和中国文登香水海的英国特区一个样温馨，美国人找美国人的感觉、德国人找德国人的感觉……这样，还愁没有客户吗？再加上内陆市场的青睐。
香水海，需要这样的装修，香水海需要这样的风格。如此，接下来一个问题就是：香水海，价格卖低了。
亚洲首席文化休闲度假城，精装修，法国、中国、韩国、英国、美国、德国、日本、俄罗斯等国亮点突出，全国鲜有，各种配套设施齐备，又有这么多的客户资源在储备，而且是小户型，就目前这个价格——可惜了。
不错，香水海周边诸盘，整个胶东海景主力价格楼盘几乎都在这一档次上。我想，香水海绝对不是其它海景盘的翻版，她应该是海景盘的模范。那么在价格上怎么体现？我的心理价位是最低也要3500元起价。并且销售节奏应该放慢，资金链如果没有问题的话，何必这么急于销售，漫漫来，销售要采取“磨洋工”的做法，等各条件全齐备——资源地产，不在资源上赚钱，待到何时？总之，我感觉现在香水海——大盘卖小了；高品质被低卖了；尊贵社区成了贱地。
几个关键“作秀”点的提示：
1）喜欢哪个国家就到哪个国家——文登香水海项目地主销售中心不要“平常化”：建造法国、中国、韩国、英国、美国、德国、日本、俄罗斯等八个不同形式与风格的销售接待中心，符合法国、中国、韩国、英国、美国、德国、日本、俄罗斯的韵味，形成强烈的视觉冲击力，使人们亲临现场，不用介绍就首先感觉不同国家的风采，使之看楼盘、游海滨、赏销售中心成为三大件，销售中心自然成了旅游看点的重要组成部分，再配上不同国家的讲解员、礼宾服务，由于八个销售中心的风格各异，身临其境犹如置身于异国他乡，客户的兴致被调动起来，成为有利的辅助促销的手段。
2）最尊贵的纪念品——护照：喜欢哪个国家就到哪个国家，给客户看房提供兴致勃勃的看点，并且非常欢迎客户到“不同国家风格”的销售中心去观摩、鉴赏，增加了客户选择的机会，从平凡的接待中心升华出色彩斑斓的购房新环境，从客户的情感上进行传递和感染，每走一个“国度”，都会赠送一本“护照”作为珍藏（各国护照介绍各国的楼盘，代替楼书使用），以最新的手段来逼客。
3）互动——客户莅临现场看房需要住宿，并不是白天看房晚上吃饭住宿这么简单，在各国不同的风景区内、在沙滩（视天气好坏决定互动地点）适时开展一些与客户同该国不同文化的互动性节目，就是客户一旦到达，没有叫你“空闲”的时候，始终跟着香水海的感觉走，开展一些自娱自乐的互动游戏，不仅使客户了解该国的文化，更加深对香水海未来生活的写实印象。
