第二阶段 市场调查
市场调查以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研究市场的供给、需求状况调研（专题阅读），为地块找到适合的产品，挖掘潜在的目标客群，并为项目定位、项目价值确定策划（专题阅读）提供市场依据。
1、宏观经济、政策、规划发展状况与趋势分析
国民经济走势、经济结构、产业格局以及未来预测：
2）宏观政策与房地产业相关的政策环境。
3）城市经济状况（GDP、人均收入等）
4）重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会）
5）城市建设与市政规划（固定资产投资、拆迁计划、城市发展规划、未来区域发展重点、项目所在区域的发展状况及前景等）
6）人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等）
宏观经济、政策、规划数据的收集渠道：
1）地方政府官方网站（人民政府网、统计局、建设局、规划局、房管局、地方新闻与地产专业网站等）
2）购买最新统计年鉴。
3）实地访问。
2、地产市场环境
土地开发投资情况：
1）一、二、三级市场发展结构、规模、特征、趋势等，其中包含项目供应分布、销售情况、价格走势、产品趋势等方面。
2）板块布局（热点区域）
3）竞争程度（外来开发商的进入程度）
地产市场环境数据收集渠道：
1）地方政府官方网站（建设局、房管局、国土资源局、地方新闻与专业网站等）
2）购买最新统计年鉴。
3）实地访问。
结论：地产发展形势以及未来预期
3、区域竞争市场研究
区域竞争项目分析
本部分是对区域市场的项目进行纵向比较分析，首先解决供应市场“是什么”的问题，然后深入分析“为什么”，最后得出“怎么办”的结论。分析区域市场上产品的特征、价格、宣传推广、客户群、销售情况以及相互间的关系，弄清楚区域市场的整体情况，通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析，寻求突破创新和差异化。为项目的市场定位提供有力的支撑。
区域竞争市场调查项目的选择与分析方法
样本选择
说明调研项目选取的依据，数据分析的原则和方法。为保证数据的全面性，区域市场分析采用普查法，根据开发商项目开发的不同阶段和甲方的具体的要求，设定调查范围（同区位、同价格、同类型）。
同区位：包含 同一地段或同等地段两个方面；
同类型：指在产品上具有相同的属性。如同为郊区大盘、同为小户型等；
同价格：包含同单价和同总价两个方面；
研究内容：同质产品供应总量、产品特点、价格、客户；
研究方法：踩盘、数据收集、小组讨论、问卷等。
分析方法
在调查范围确定后，制定具体的数据分析方案，并对数据分析的方法进行说明。根据对样本项目调研取得详细的资料，首先从供应、产品、价格、销售等方面对区域市场作纵向的分析，明确以下的几个问题：区域市场的总体供应量；产品特点；产品价格情况；产品销售情况。
然后对有借鉴意义的项目从位置交通、社区规划、建筑设计、项目特色、销售策略等方面进行横向点评分析，更清楚地明确竞争对手的情况，找出成功项目对本案的借鉴之处。通过上述分析，提出本案的初步市场定位。
4、竞争项目分析
重点分析主要竞争项目的产品、价格、推广及销售等，通过对竞 争个案以及经典楼盘的分析，为本项目提供竞争对手的详细情况，借鉴成功的经验，汲取失败的教训。
产品特色——产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等；
推广手法——广告诉求、媒体运用、推广节奏等；
销售策略 ——营销模式、价格策略、开盘方式、促销活动等；
研究方法：现场考察 + 小组座谈+物料及资料分析。
5、项目价值分析
区位价值分析：
产业分布（第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等）；
街区价值（土地级别，区域功能定位、特定的人文历史价值等）未来发展潜力。
项目外在资源条件分析：
自然（山景、海景、湖景等）、人文景观。
交通资源（公交、轨道交通、高速路、机场、火车站、口岸、港口等）。
配套资源（购物、教育、医疗、文化、娱乐等）。
项目内在资源条件分析：
土地成本；
地块地形、地貌及内在资源（植被、河流等景观资源）；
项目指标（容积率、建筑密度、绿地率、限高等）。
6、SWOT分析
7、潜在目标客群研究——以项目为出发点的定向研究
1）确定研究对象
2）确定研究内容
市场调查的最终目的
市场研究部分的分析，主要是总体把握从宏观到区域，再到个案的市场情况，全面了解项目目前所面对的市场情况。然后是在分析结论的基础上对项目提出有针对性、可操作性、建设性的市场定位和建议。因此，要明确此阶段的市场研究的目的是以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研究市场的供给、需求状况，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的目标客群，确定项目价值。
市场调查的分析结论
原资料名称：地产项目前期研展工作要点及方法（68页）
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