特色商业街开发模式:时尚商业|历史商业

2015年02月04日14:53
核心提示: 本文从三里屯village、上海新天地、南京1912、世贸天阶、蓝色港湾5大知名案例全面分析特色商业街的开发模式与成功因素。

  随着中国城市化进程的明显加快,城市功能也日趋完善,特色商业街专题阅读)区作为城市发展的重要标志,越来越受到各地政府的重视,也成为了商业地产发展的热点。本文从三里屯village上海新天地南京1912、世贸天阶、蓝色港湾5大知名案例全面分析特色商业街开发专题阅读)模式与成功因素。

  一、时尚+商业

  1、三里屯village

  三里屯village是集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间

  艺术建筑:建筑本身就是一件艺术品,独立品牌大楼,以三维建筑去宣示品牌形象。

  不规则的楼体、色彩斑斓的外观,到大胆的建筑材料的运用,以及相对独立而又互相连接的多层空间设计,使得建筑整体本身就是一件艺术品(趋势:世界一线品牌购物终端的发展史,大多都经历了从只重视店铺内的设计,到重视整体建筑艺术风格的演变过程)。

  业态:业态丰富,南区偏重年轻时尚,北区定位更高端,多为国际一线品牌。

  南区业态

  定位:南区更偏重年轻时尚,中高端为主。

  领域广泛:业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化,经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域,如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids,也将成为三里屯Village的特色之一,同时也是进入北京的首家店。

  北区业态:定位更高端,瞄准国际一线品牌;品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。

  品牌—特色体验

  接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。

  2、世贸天阶

  世贸天阶是京城时尚旅游新地标

  定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”,将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施,将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。 

  京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。

  品牌——世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌,其中包括很多北京首家店铺及旗舰店:

  西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店;

  Miss Sixty/Energy 北京旗舰店;

  FUBU北京唯一店;

  直营概念店 Adidas Heritage;

  法国流行品牌promod 北京第一家店;

  SJSJ北京第一家店;

  美国时尚品牌GUESS北京旗舰店;

  美国经典休闲品牌GANT中国旗舰店;

  法国品牌 Lilith 北京第一家店;

  西班牙鞋具皮具品牌 Patricia 的北京第一家店;

  德国女装品牌 MARCCAIN 的北京第一家店;

  高级服装订制台湾品牌 GIOIA PAN 的中国第一家店;

  雅诗兰黛集团设立MAC彩妆专卖店等等;

  别具特色的爵士乐酒吧CJW;

  北京第一家外文书店 Chater House;

  韩国高档超市及加州健身姚明运动馆的中国第一家店;

  Gold Bo-tree 菩提岛时尚生活SPA的北京每一家店;颂音乐厨房的中国第一家店等。

  3、蓝色港湾

  定位:国内首座Lifestyle Shopping Center,依托朝阳公园水景资源,打造全新商业形式。

  蓝色港湾有别于传统商业,是集购物、娱乐、休闲、旅游,文化于一身的一站式体验消费场所。最大特点是将丰富业态与顶级环境资源相融合,以完全开放式空间为城市中的精英群体营造闲适轻松的购物氛围,是都市水泥森林中的一处稀有风景。

  业态—SOLANA包含购物、休闲、文化、娱乐等多种业态,经营内容丰富,满足各类人群消费需求。

  8字动线:SOLANA蓝色港湾独有一条巧妙的8字型的动线,消费者沿着这条动线行走,将不会错过SOLANA蓝色港湾的绝大多数店铺。

  整个建筑由19栋2-3层地中海风格的楼宇环型组成,拥有众多的国际品牌名店

  总结:

  必备条件:区域具备良好的商业消费环境

  Solana:地处CBD、燕莎和丽都三大商圈交汇处,形成了浓厚的国际化氛围;周围聚集了20多个北京最高档的涉外公寓和高尚社区,此区域已发展成为北京最具消费力人口的聚集区;周边涉外写字楼里工作的高收入白领为Solana提供了众多高素质、高收入的消费人流。

  二、历史+商业

  1、上海新天地

  外地游客来上海旅游的必到之地;

  上海的白领一族体验小资生活的专属地;

  居住在上海外籍人士进行交流和聚会的根据地;

  上海新天地位于城市“中心的中心”,距淮海中路高档消费商业区600米左右,占地面积52万平米,紧邻淮海中路商务圈,北至太仓路;西至马当路;南至自忠路;东至西藏南路原自然街坊23个;原居住人口7万人。

  新天地是太平桥改造规划的首期项目

  A太平桥人工湖绿地,占地4.4万,水面面积1.2万,已成为市中心景观;

  B新天地,占地3万,建面6万,分南、北里;

  C翠湖天地高级住宅小区,总建68万;

  D企业天地甲级写字楼区,总建面50万;

  E瑞安集团总部大楼,区域的标志性建筑。

  开发理念:改变原先的居住功能,赋予商业经营价值,把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。 

  改造方式:新天地开发借鉴了国外经验,采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容,这一做法在上海甚至是全国尚属首创。

  石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦,而每座建筑的内部体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地,仿佛时光倒流,有如置身于二十世纪二、三十年代的上海,但一步跨进每个建筑内部,则非常现代和时尚;门外是风情万种的石库门弄堂,门里是完全的现代化生活方式,一步之遥,恍若隔世,真有穿越时空之感!

  功能定位:集餐饮、购物、娱乐等功能于一身。

  客户定位:上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客;提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所。

  北里:约3.5万,以保留石库门旧建筑为主,内部为现代化装修。

  南里:以反映时代特征的新建筑为主,包括一座总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心,配合少量石库门建筑。 

  集中式商业与街铺的比例:42%集中式商业(5层)+58%街铺(2-4层),近乎40%:60%的比例。

  艺术化商业:新意迭出的时尚活动,为新天地带来富有动感的现代时尚风采,使之成为现代潮流的领导者。

  服务:咨询中心免费提供新天地各个租户的店卡和各种关于新天地的资料、刊物,以及上海旅游交通地图等。电脑浏览新天地及其他相关的网站。中英双语服务。

  上海新天地商业功能实现成功因素

  选址:城市核心区中心位置、市级商圈、高档商务区附近,周围有高端住宅支撑;

  差异化定位:与临近成熟商圈形成差异、功能综合、集餐饮、购物、娱乐休闲、文化于一体;

  商业业态比例:零售:餐饮:休闲娱乐及商服分别为42%:38%:20%;

  商业形态比例:42%集中式商业+58%商铺。

  盈利模式:采取只租不售模式,经营者和管理者分离(开发商资金实力、商业管理经验);对租户严格挑选,现有租户中,85%来自中国内地以外的国家和地区。

  总结:北京、上海两个商业代表作成功的共同之处

  项目都抓住了符合现代消费的“流行、时尚”的核心文化元素,迎合了市场的需求。 

  上海新天地:建筑构建出海派文化特色;商业运营上体现时尚代表时尚艺术的“陈逸飞”、代表流行音乐时尚的“东魅”,并辅之以星巴克、哈根达斯、酒吧。

  三里屯:超现代建筑艺术 

  将项目与城市本身的历史文化构成一个强烈的反差,以彰显项目的差异化和独特性。反其道而行之,将项目的建筑风格与城市文化的对比和反差做到极限 

  充分利用区域传统的消费基础,并通过项目的打造,将影响扩大到全市、全国。

  项目的规划设计上独树一帜,剑走极端,构建区域建筑标杆。  

  上海新天地:老瓶装新酒

  开发商资金实力和运营能力的体现,启动运营到全面实现赢利花费近四年多的时间;

  香港成功的招商经验及运营能力,引进很多国际知名的品牌的旗舰店,以及首次进入中国或北京的品牌。

  2、南京1912

  昔日总统府邸,今朝城市客厅,主打“民国文化牌”,兼具文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街。

  位置:位于南京市长江路与太平北路交汇处;

  规模:由17幢民国风格建筑及”共和”“博爱”“新世纪”“太平洋”4个街心广场组成,总面积3万多平方米;

  案名:从征集的600多个方案中确定,1912 是民国元年; 

  定位:南京1912定位于“城市客厅”,力图成为白领、小资、文化人群、外籍人士、商务客人、游客消费的“高尚休闲商业区”。

  南京1912的设计风格与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致。总统府是南京民国建筑风貌的集中地;17幢建筑,其中5幢是原有的民国建筑,最高的只有三层楼,大多数建筑是两层楼甚至是平房。

  青灰色与砖红色相间的建筑群,风格古朴精巧,错落有致、呈L形环绕”总统府”;大多数新建筑中,无修饰与浮华的青砖既是墙体,又是外部装饰,烟灰色的墙面上,勾勒了白色的砖缝,除此之外无任何修饰。

  业态—以酒吧为主要经营业态,消费档次定位中高档,注重国际一线品牌的引进。

  招商定位:招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌。 国际一线品牌将占有40%的份额,国内发达城市的一线品牌占有30%的份额,其余30%。 

  总结

  选址:历史文化资源 、遗留建筑;

  1912:与民国总统府一墙之隔;

  规划:以民国文化为载体; 

  业态、定位上时尚、与建筑形成反差;

  定位:旅游、外国人、本地高端白领、小资。

原资料名称:最全面的特色商业街案例研究(100页)
下载地址:http://down.winshang.com/show-77451.html

来自:赢商网整理(转载请注明来源—赢商网“干货悦读”)
关键词:特色商业街 开发模式 三里屯village 上海新天地 南京1912
运营管理
相关干货
相关资料