目前国内城市中，几乎每一座城都有历史文化商业街（专题阅读）区，北京有南锣鼓巷，成都有锦里商业休闲街，南京有门东历史文化街区,文化商业遍布全国。商业地产竞争日趋激烈，“主题化”成为开发（专题阅读）商关注的焦点。而这其中，尤以主题文化商业街开发备受青睐。本文从规划设计、产品形态、规划设计、经营策略等方面全面分析文化商业街的开发运营要点。
一、文化商业街产品形态的优劣势分析
1、商业街产品形态
商业地产的产品形态形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、主题商场、城市综合体、专业市场等，仅以购物中心为例与文化商业街做简单对比：
2、商业街产品形态优劣势分析
优势：体量较小，商业街一般产权明晰，可分割销售，利于开发商快速回笼资金；投资门槛低，目标客户广泛；物业得房率较高；商业运营费用相对较低；经营相对灵活，有别于购物中心统一营业时间。
劣势：后期的运营管理较难控制。
二、文化商业街的应用——商业街形态适合什么样的地产开发项目
商业街最主要的特点——产权清晰，客群广、门槛低，可分割销售，销售比例高。
一般用于土地利用率较低、强调现金回流的地产项目，投资相对较小。
三、文化商业街在规划设计中应关注的问题
准确定位
商业街首先应有明确的主题定位，定位需与自身情况和周边环境相呼应。通过合理的商业定位，满足目标消费客群的消费需求。
商业业态
a.商业业态的构成、比例、分布是商业街设计的核心。
b.处理好零售、餐饮、娱乐等业态的档次和相互关系决定了商业街日后的发展趋势。一般消c.费档次越高、休闲氛围越浓的商业街餐饮、娱乐的比重越高，有时甚至会超过50%。餐饮d.还要尽量靠近景观最优区域。竖向划分尽量不用在商业的店铺划分上。
e.零售业态主要规划安排在一层或展示面较好的有利位置。
f.餐饮、休闲娱乐业态属于目的性消费，一般安排在楼上或相对较差的位置。
动线
a.动线设计总体遵循多入口，少出口的原则；
b.网状商业街商业价值的均好性较好，但容易引起导向性的混乱，因此需要增加广场和标志物加强引导；
c.当商业街的外部交通流向偏于一侧时，为了不引起人流的原路折返，采用环形模式比较适宜。无论采用何种街道模式，其主街长度都要进行控制，一般300米长的商业街令人愉悦，d.超过500米就会令人感到疲劳和乏味；
e.规划人行动线的同时，还需合理设计车行动线；
f.消费者自地下车库至地上商业的动线也需要做到合理引导。
街宽
a.商业街的尺度应该以客户的步行活动为参照；
b.客户所关注的纵向范围主要集中在建筑首层，对二层以上的感觉是非常不敏感的。而横向c.关注范围一般在20米之内，超过20米宽的商业街，客户很可能只关注街道一侧的店铺，d.不会在超20米宽的街道内“之”字前行。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/2-1之间。
造型设计
a.建筑外观造型的设计可以分为三个层面。
b.第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际线。
c.第二层面是人在中距离上对建筑的感知，也就是建筑外观的中观元素，包括建筑开窗与实d.墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。
e.第三层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。因此，在商业街外部造型上着重第一、二层面的设计，而在商业街内部要将第二、三层面做为设计重点。设计时应有意识地寻求造型设计的多样化，将不同风格的建筑单元拼接在一起。此外，成熟的商铺外观设计还应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。
软性面材
商业街越来越多地应用软性面材，例如蓬布遮阳、竹木外装、悬挂旗帜和其它织物、招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近室内装修装饰设计。这要求设计师不能停留在一般意义的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。
景观小品
a.商业街室外空间与气氛的形成，还取决于景观、小品等元素的运用，如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等，灯具、指示牌、电话亭等器材，灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。
b.这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更具亲和力，就需要从景观、小品的角度深化商业街的设计。
标识设计
优秀的标识设计能大大提升商业街的品牌效应和文化内涵，强化客户的视觉感受和行为体验。它与商业街所要体现的主题相辅相成。同时，标识还能将功能性和趣味性融于一身，增加客户的愉悦感。
四、文化商业街经营策略及相应环节要点解析
目前商铺的销售模式主要有直接销售、带租约销售、返租约销售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式。
1、直接销售
特点描述
直接销售即开发商只销售、出让产权，不干涉项目后续经营和管理，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。
优势分析
开发商可以进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险。
劣势分析
产权被分割出售后，经营权迅速分散，缺乏统一的招商和运营管理，存在较大经营风险，项目品质难以提升，持续经营能力欠缺，不利于开发商企业形象和品牌的塑造。
操作环节
总结
直接销售模式下，开发商需制定出项目的整体定位，并从尽可能利于销售的角度分割商铺，分割的同时兼顾餐饮等业态的经营面积要求及上下水、排烟、排污等工程要求；
随后制定销售价格体系和销售策略，实施产品销售；销售完成后，开发商无需考虑后期招商运营等问题。
2、返租销售
特点描述
返租销售是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。根据包租或承租年限的长短，可分为长期包租和短期返租两种方式，其中长期包租的年限往往根据大商家的承租年限，一般以十年、十五年为常见。
优势分析
商业规划与招商运营在返租期内宜于统一；统一招商、统一运营有利于项目成长和品质提升；销售部分可以获得较高的销售价格，利于资金快速回笼；
劣势分析
返租情况下开发商获得的租金与给小业主的销售返点无法实现平衡；返租期后项目整体性难以保持。
操作环节
总结
租销售模式下，开发商需预先对项目的租金水平实施评估，结合评估结果制定返租比例与年限；
销售完成后，开发商需进一步论证落实项目定位和业态组合，返租期内负责项目招商和运营管理；
返租期内项目的经营收益作为开发商的经营利润，抵充销售中支付给小业主的返点；
通常返租期内的经营收益与销售返点额度都会有较大差距，开发商一般都会通过提高销售价格的方式抵充部分返点。较高的返租回报为高售价提供了支撑；
返租通常有两种操作模式，一是租期内按规定时间、方式、回报率等返换业主，二是开发商于业主购买物业时给予一次性优惠方式返还租金。
3、带租约销售
特点描述
具体形式是先将商铺出租，在租约里明确“租期内开发商有权进行产权变更”， 此后，再将商铺卖给投资型的客户，同时在销售合同里明确“此房已由开发商代租，并明确租期、租金、租户等”。租方、买方无需接洽，均由开发商代为全程操作。
优势分析
商业规划与招商运营在租期内宜于统一，先租后售利于销售；
对开发商来讲，可以回笼部分资金；特别是中小开发商长期部分地抵消流动资金不足的缺点。对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位；
对业主来讲，商户的租金真实反映了商铺销售水平，水份较少，是一个相对安全的投资渠道；
对商家来说，租金和营业额挂钩，风险就会变得很小。准确地说，带租约出售是把业主、商家和开发商三者的利益捆绑在一起，从而实现共赢。
劣势分析
开发商要增加工作难度和营销费用,同时还要承担巨大的租金贴补，难以获得较高的售价；
业主与商户之间的矛盾很难解决,尤其是品牌商家与小业主之间的问题；
投资者承担了被动接受商家的风险，一旦商家经营无力，租金回报将降低。
操作环节
先招商，后销售
总结
带租约销售模式下，开发商需先行制定租金体系并完成项目招商工作；
结合实际租金收益情况，制定项目的销售价格体系和销售策略，同返租销售相比，同等条件下，带租约销售的销售价格会有不小的差距；
为降低销售难度、控制营销费用，开发商需制定合理的商业定位，通过良好的招商成果增强投资客的投资信心，拉升销售价格，提高项目开发收益。
综上所述，开发商销售商铺，往往是根据实际情况，结合多种销售模式进行销售，如部分商铺直接销售、内铺返租销售；部分又带租约销售。不管是哪种销售模式，为了项目能够获得持续稳定的发展，利于提升开发商的品牌形象和品牌价值，商业地产发展到今天，统一定位、统一招商、统一运营管理已成为现代商业地产发展的核心。
五、文化商业街经营管理策略
1、规范商业街区的经营方向
规范经营方向实质是规范商业街区的经营业态，原则是，既要保证经营档次的统一性，又要保持商品及服务的多样性，保证消费者有足够购物或消费的选择空间，这也是商业街区商业物业持久旺场的有力保证。
2、统一商业街区的招商工作
大型商业项目通过采取前期招商的策略，引进有品牌的商家，可以先租后售、连租约发售的销售方法，按照开业计划和商业街区经营方向计划有效的引进商场、超市、书店、电影超市、大型专业餐饮等大型经营商家，带动整个商业街区的人气，创造一定的商业氛围；拆零销售的商铺可采取包租策略收回其经营权，在统一引进商家经营；商业街区边缘和住宅底楼商业裙房则可以相应放松，允许一些中低档的商业存在，对商业街区的业态业种起到一个补充的作用。
3、组织宣传统一的推广活动
为了维护商业街区的形象，提高商业街区的竞争能力，商业街区在开业之后必须经常性地进行宣传推广，第一通过推广可以吸引更多消费者前来光顾；第二通过宣传可以营造和活跃商业氛围；第三通过向外传播可以建立商业街区的品牌形象。因为开业初期人山人海并不代表以后就可以长久赢利，保持人气长久旺盛才是商业街区的长治久安之道。宣传推广费用可以由开发商投入或按照商家的营业面积或营业额安一定的标准提取，集中收取、专项开支，用于商业街区对外的广告推广，更好地扶持商家的经营。
原资料名称：中原地产：商业街专题研究（66页）
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