"全家庭型生活体" 的新型休闲商业地标正在沪上引起关注，这种生活体是集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游等诸多功能于一体的高品质家庭式消费商业，给予孩子、老人、爱人充分享受到各自的乐趣。本文从其表现形态、由来、开发（专题阅读）模式、定位（专题阅读）等方面解读“全家庭型生活体”的开发操作要点。
一、“全家庭型生活体”表现形态
住、商、办、娱、展，集聚融合展现覆盖“全年龄层”特性。
二、“全家庭型生活体”由来
相对于以往的Shopping Mall 商业体，全家庭型生活体是一种更受置业者欢迎、更适合全家、与邻居们一起共享的集中式商业休闲购物场所。在这里没有过分商业喧闹与包装，只有家人、朋友或邻居们，可以边购物、边体验，在商业街中闲逛、在精致园林边的坐椅上休息，这是一种生活方式，一种与家人、与邻居和谐相融的购物体验。
三、“全家庭型生活体”定位
四、“全家庭型生活体”特征
时尚化——Mall作为一个品牌集萃之地，同时具备反映时尚最前沿的消费潮流、引领时尚与发布时尚信息的职能；
家庭化——以建筑和室内装饰的优良元素营造家庭和谐、温馨的氛围；
娱乐化——休闲娱乐是Mall的活力源泉；
人本化——是商业经营的根本，是运作成败关键。
通过建筑设计、内部空间布置、光影科技的利用以及商品种类、品牌的组合让前来消费的人都能找到兴奋点及充分享受服务的舞台。
五、上海“全家庭式生活体”开发模式
1、开发背景
1）位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。
2）主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。
2、满足条件
1）丰富的业态满足消费者对商品的需求和生活品质的追求；
2）坐落在相对集中的高收入人群区域；
3）面积一般在1.5-5万平米之间，近年来出现逐渐增大的趋势；
4）是在一个开放的环境中，而不像传统购物中心是在一个封闭的环境里；
5）停车方便，有足够的停车位；
6）更加注重环境和建筑风格的营造。
典型的全家庭型生活体通常有一条步行休闲购物街、若干条副街及休闲广场组合而成。
同时配合家庭而投射的开放空间，并不是室内大型开放空间或者中庭，而是室外的自然空间。尽管通过一流的商业建筑设计，生活体可以营造出舒适的购物环境，但是室内和室外的不同感受却不是可以设计出来的。
第一代、第二代购物中心基本上采用室内封闭形式，以购物为主要目的，至第三代到了MALL型购物中心的大发展时期。从第三、第四代开始，购物中心的购物目的退居其次，而是强调休闲娱乐功能，给消费者创造一个新的生活空间。
3、特点表现
1）休闲第一
所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面所追求的各种“生活方式”的，也是全家庭型生活体的灵魂所在。
如果说它是一种全新的商业地产模式，那其最创新的地方就在于将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重
2）环境第一
与Shopping mall和传统的商业步行街相比，全家庭型生活体更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和舒适、优雅的环境，追求与消费者阶层生活品位、消费习惯相匹配。
3）规模适中
如今国内的Shopping mall从规模上一般在外国的购物中心体量的两倍左右，比较而言，全家庭型生活体从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街或社区商业。
4）业态专精
全家庭型生活体从业态上更接近于集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，一些明显的差异形成了本质区别，全家庭型生活体将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也造成了消费阶层的显著区分。
5）消费高端
精神层次的需求创造了全家庭型生活体巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。
6）营利润高
经营利润高是吸引业主的关键，全家庭型生活体的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使业主的零售净利润率平均达30%以上。
7）发展势头强劲
全家庭型生活体最先在国外诞生、兴起和发展的历程和趋势，近年来由港资集团将其带入国内，预计这样的开发热潮将持续三到五年，之后才会与Shopping mall形成一个均衡局面，形成一个相对稳定的商业地产格局。
六、港资集团操作特点
规划理念：商业运营不只是建造一座模型，更是营造一种生活态度
合理布局：充分考虑各种商业功能的合理布局，实现业态互动、人流互动、财流共享
原资料名称：上海全家庭型生活体购物中心专题研究（149页）
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