近年，二线城市的发展空间逐渐增大；在一线城市市场出现饱和，三四线城市吸引力偏弱的现状下，二线城市将成为未来人口和商业聚集的主战场。二线城市居民消费水平的提高，吸引开发商持续进入，为商业地产注入新的活力；品牌下沉开始惠及大量的二线及以下城市，为购物中心带来换血升级的机会。
然而高速增长的购物中心存量市场，令同一城市、同一商圈内多个项目贴身竞争：
截至2018年第二季度，成都的零售（专题阅读）物业存量约700万㎡，随着商圈分化明显，次级商圈购物中心饱受“内外夹击”，辐射范围大幅缩小，面临巨大转型压力。
2018年西安商业地产首次达到一年内13个项目入市，新项目入场使得老项目受压；去年50家商业项目里，有14家出现负增长，最高竟达到-65%。
面对存量商业竞争愈演愈烈，购物中心运营压力随之倍增，如何找准消费风口盘活商业？如何在市场监测中谋得最优业态比？如何精准匹配消费内容和场景？什么样的品牌组合更利于商业增值？
为此，赢商大数据监测了15个二线城市712家购物中心（商业面积≥5万㎡）业态、品牌调整（专题阅读）新路子，将持续推出“二线城市典型存量购物中心业态品牌调整”系列研究报告，以期为存量商业盘活提供更为前瞻性的决策参考。
本报告将分为上、中、下三篇，中篇预期在七月中旬发布。
一、整体业态调整分析：零售“减负”，“加码”体验、服务
赢商大数据中心重点选取二线城市222家典型存量购物中心（2018年调整品牌量占品牌总量的15%及以上）进行分析，发现：零售占比下调2.6%，跨界集合店、文体娱占比上调幅度较大。同质化的竞争下，购物中心纷纷“加码”体验，包括上调文化、娱乐业态，以内容消费带动实体消费；增加集合店的配比，以生活方式为线索，实现场景、品牌、品类、功能集合。
儿童亲子业态出现轻微下调，且调整量比例较大；该业态逐渐打破以零售为主的格局，向多元化儿童体验转化。
从新兴品牌调整来看，除下调零售外，餐饮、儿童亲子、生活服务、文体娱、跨界集合店等业态均有上调。在二线城市消费升级的牵引下，购物中心业态创新和体验式消费场景崛起；目前，文体娱业态中的休闲娱乐是新力军，高科技的发展助推新兴品牌入局。另外，购物中心有成为“城市服务”小单元的趋势，诊所、宠物店、医美机构等新兴品牌的引入，带动生活服务业态的占比上扬。
▌典型案例
西安赛格国际购物中心：标杆商业集聚潮牌集合店
全国十强、西部第一的商业综合体，2018年业绩达70.86亿元，同比增长21%。自开业以来销售额连续5年双位数增长，空置率为“0”。截止2018年，全馆742个品牌中：71个品牌销售额中国第一；232个品牌销售额中国前十；382个品牌销售额中国西部十省第一；483个品牌销售额同城第一。
调整背景：商圈夹击中以精准品牌策略抢占潜在客群
随着西安商业的迅速崛起，南门商圈和曲江商圈对小寨商圈形成了前后夹击之势。作为小寨商圈的“店王”代表，西安赛格通过监测客流属性、深挖目标客群，一直保持着“客流收割机”的地位。小寨商圈主力消费群体年龄在19-44岁，当中25—34岁的人群占比最大；针对年轻消费力，西安赛格主动引领时尚潮流，不断优化升级和精准引进品牌，营造轻奢、时尚之感。
调整策略之一：下调零售；上调餐饮、儿童亲子、文体娱
目前，零售业态品牌入驻面积占比为60.6%，2018年服装、精品门店数量出现下调；餐饮业态面积占比为22.87%，调入火锅、休闲餐饮等品类；儿童亲子业态以调入儿童零售品牌为主。
调整策略之二：增强品牌级次，提高客单价
2018年，赛格对1F品牌级次进行了大幅度升级，COACH、Michael Kors等轻奢品牌相继入场；化妆品区也在2018年进行了完善，美妆业态去年的销售业绩突出，达到5.3亿。此外，赛格还引进了BLUE ERDOS、高跟73hours、Ed Hardy、野兽派等优质品牌，多家门店也进行了店面升级调整。
调整策略之三：提升坪效，快时尚“大铺”分割成潮牌“小铺”
赛格通过对2F西边快时尚铺位进行分割，进一步增加坪效收益；铺位分割后引进十多个品牌小店，包括Champion、LACOSTE、GUESS、CHARLES&KEITH等。
调整策略之四：扎堆潮牌集合店，引进快闪互动
位处“抖音之城”的西安古都，越来越多的“千禧一代”为潮牌文化买单。2018年赛格引进运动潮牌Champion西安二店，以及GATEONE潮流集合店，集结主线品牌及其副牌BLACKGATEONE、DF-J、EXISIT、BE-ONE。引入快闪店Cabbeen“潮YOUNG中文馆”，携手新生代偶像，融入三维慢镜头、夹娃娃机等互动体验。
调整策略之五：引入新兴网红餐饮，锁住年轻人气
2018年至今引入喜茶和周黑鸭西北首店，奈雪的礼物、星巴克臻选、眷茶、乐乐茶、鹿角巷、台盖及串一火锅、澳美徕·鲜牛、集渔·泰式海鲜火锅、井格老灶火锅等等。
二、高端、大众化购物中心发力文体娱；中高端购物中心增持亲子、服务
注：①购物中心等级划分：依据项目内进驻的品牌，判断项目的高端程度：
高端——有奢侈品品牌并以非专柜形式进驻的购物中心
中高端——有轻奢品品牌、奢侈品副牌并以非专柜形式进驻的非高端购物中心
大众化——不能纳入高端、中高端档次的购物中心都归为大众化购物中心
②业态调入/调出占比一致的业态不作展示。
不同档次购物中心业态调整的策略差异，在儿童亲子、文体娱、生活服务上表现得较明显。
高端购物中心：普遍零售业态比重较大，在大幅下调零售的同时，亦对儿童零售进行“大洗牌”，儿童亲子整体呈现下降趋势；增加文体娱业态比重，特别是运动、娱乐类别。
中高端购物中心：上调儿童亲子业态比例，不论是教育、服务、游乐等体验类业态，还是儿童零售，都呈现上升态势；上调生活服务，当中以美容养生上调力度较大。
大众化购物中心：上调文体娱，过往在娱乐休闲业态上配置相对较多的大众化项目，目前发力增加文化艺术及体育业态。
