四、龙岗区：未来拟建深港国际中心、布吉塔等多个商业体
龙岗是深圳的工业基地，也是工业百强区，但在商业地产发展上一直处于劣势，自2012年才真正迈入购物中心时代。
从发展趋势来看，龙岗开始迈向了“高速路”，在后期的拟开业项目中，甚至以15个项目远高于其他各区。未来，随着700米的深港国际中心与680米的布吉塔建成后，龙岗将迎来新的发展机遇。
1、已开业购物中心29个形成七大商圈
据赢商大数据中心统计，深圳龙岗区截止目前共有存量（专题阅读）商业项目29个，商业体量达到179.5万㎡（单个体量≥3万㎡）。从空间分布来看，目前龙岗已由传统的横岗商圈（专题阅读）、龙岗中心城商圈、南联商圈向外发展，兴起了大运商圈、坂田商圈、布吉商圈、横岗商圈。
数据来源：赢在选址
2、传统商圈依旧繁华，新兴商圈迎来商业突破
龙岗区的商业从传统的中心商圈向外发展，形成了多个商圈。其中龙岗的坂田、布吉、大运等新兴商圈迎来了商业的突破，在近两年相继有较大的商业项目进驻。
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龙岗中心城历来是龙岗的重点发展区域，也是商业地产发展繁华的老商圈。据赢商大数据中心显示，龙岗中心城主要是由以龙岗世贸中心为核心向四周辐射的包括龙岗万科广场、龙岗宝能all city、龙城万科里三大购物中心，购物中心体量为27.7万㎡。
从业态占比来看，龙岗中心城商圈以服饰精品、餐饮、儿童亲子为主，辐射周边都市白领、家庭消费群体。
据赢商大数据中心监测，区域内服装/精品店铺314家，数量占比约60.3% ；餐饮店铺105家，数量占比20.2%；儿童亲子店铺50家，数量占比10%；此外还有文体娱、生活服务、百货/超市/专业卖场等业态分布。
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作为传统的商业圈，主要亮点在于区域内的万科九州综合体。龙岗万科广场与龙城万科里同属于九州综合体的一部分，深圳万科欲打造九州商圈，规划了万科里二期、商业步行街。随着这些项目的入市，九州商圈或将独立龙岗中心城商圈。
随着龙岗商业地产的日趋成熟，商业也不仅仅局限在龙岗中心城，而是往布吉、坂田等区域外溢。其中代表性的坂田商圈迎来了较大的发展，据赢商大数据中心显示，已开业的购物中心有6个。
布吉具有先天的优势，布吉站本身是深圳东站，商业发展相对滞后，随着华润置地万象汇的开业，弥补了该片区大型商业体的空白。
以南联地铁站为辐射的南联商圈同时位居龙岗的传统主力商圈之一老街商圈。如今以龙岗摩尔城、龙岗海航城以及龙岗君盛百货构成了现在的南联商圈。其中海航城是全国首家航空主题购物中心，日前已更名为深圳天玑城商业广场。
凭借着大运会的东风，大运商圈也成为了龙岗耀眼的商业新星。作为大运商圈的代表，龙岗cocopark开业已有6年之多，是大运商圈唯一一家大型购物中心。未来，还将迎来深圳颐安都会中央大型综合体的入市以及恒大的两大商业项目。
横岗是深圳东部的眼镜之都，商业发展起步较早，早期的商业包括金沙摩尔购物中心、新城汇、麟恒中心广场等，未来地铁锦荟广场以及荣德国际也即将入市。
平湖商圈目前主要有KOHO MALL购物中心、华盛奥特莱斯购物中心、熙璟城，近年并无大型购物中心入驻。在后期，还将迎来平湖佳兆业与平湖印象里将相继开业。
3、未来两年将新增商业项目15个
在“十三五”规划上，深圳1.4万亿元举旗东进，将龙岗升级为深圳东部中心。未来，龙岗更是从交通、人才引进、配套设施等全方面推进，打造龙岗区域的新面貌。龙岗未来两至三年，商业迎来了集中大爆发阶段。
据赢商大数据中心统计，2019年-2020年龙岗拟增商业项目有15个，总体量达到86.74万㎡。
数据来源：赢在选址
从区域来看，主要分布在大运、坂田、布吉等地。从商业体量来看，以3-5万㎡的购物中心为主。15个拟开业购物中心中有两个10万㎡的大型商业，分别为深圳颐安都会中央和深圳坂田佳兆业广场。
值得一提的是深圳地铁打造的第一个运动主题mall地铁锦荟广场即将迎来开业。项目引入了盒马鲜生、中影国际影城、迪卡侬作为商场的主力店铺，打造成集购物运动休闲的一站式消费体验中心。
4、布吉塔、深港国际中心，龙岗地标初现
据赢商网统计，除了这些拟开业的购物中心，龙岗在未来2-3年中还将建设近700米的深港国际中心，680米的华侨城布吉塔。还有包括华侨城、恒大、京基集团、星河等房企都参与了龙岗的旧改，众多的综合体正在开发建设中。
图片来源：龙岗发布
世茂的深港国际中心项目总投资额约500亿元，将建近700米，建成后将会超过深圳的最高建筑平安金融中心，成为中国最高的摩天大楼。项目定位于核心商务区大型城市综合体，商业面积有31万㎡，计划2024年建成投入使用。
华侨城在布吉建680米的布吉塔，联合赛格集团建一个以5A超甲级写字楼、区域旗舰商业、轻奢商务公寓以及产业总部基地四大物业于一体的地标式商务综合体。
由中信与合正改造的龙腾工业区项目，其中中信建设成集居住、商业、办公于一体的城市综合区，合正将建设总部办公、shopping mall、国际酒店、商务公寓、高端住宅等多业态的综合体，合正城市广场商业部分有21万㎡。
另外，位于大云山公园的深圳国际博览中心也规划了8万㎡的商业配套面积。
除了这些，龙岗已确定的还有星河商置的星河智荟、恒大的向前村旧改、万科坂田的自行车厂项目、京基集团的木棉湾项目等等。随着这些旧改综合体的入市，龙岗的商业发展可谓是实现飞跃式的发展。
五、龙华区：未来将迎红山6979、龙华海岸城等项目
龙华区商业从早期的百货商场、小型超市购物广场“各自为战”，到如今综合体项目商业配套、购物中心等诸多项目拔地而起，商业发展十分迅猛。
未来两年内，龙华新区还将迎来新一轮的商业项目集中爆发，如红山6979、玖钻·龙光商业广场、壹方天地B区等，预计未来亮相后将给片区商业注入新的活力。
1、一路向北，地铁沿线多个商圈汇聚
据赢商大数据中心统计，截至目前，龙华的存量商业项目共有20个（商业面积≥3万m²），商业总体量达146.1万㎡；从体量上看，8万㎡以上的有7个，新的购物中心以区域型购物中心为主，如龙华九方购物中心、佐阾香颂购物中心、壹方天地A区、星河COCO City、AT mall上塘荟等。
“轨道+商业”形式是龙华区显著的商业发展模式。从空间分布上看，龙华区目前已形成了白石龙商圈、龙华新城商圈、龙华老城商圈、观澜湖商圈沿着4号线一路向北的商业分布格局。
图片来源：赢在选址
2、白石龙商圈聚集社区商业项目
以白石龙地铁站为核心辐射周边形成了白石龙商圈，该商圈汇集了上河坊购物乐园、星河COCO City等社区购物中心，成为社区商业的代表。
上河坊购物乐园打造集餐饮美食、休闲购物、健康娱乐、商务旅游、文化讲堂于一体的首创情景体验式休闲购物小镇。
星河COCO City是集潮流购物、休闲文化、娱乐生活、餐饮美食等多元时尚消费模式于一体的综合社区型购物中心。
3、龙华新城商圈：依托便利交通 或成又一市级商业中心
由深圳北站及其周边、民治及红山片区等组合而成的龙华新城商圈汇集了缤果空间、优越时代广场、佐阾香颂购物中心、龙华九方购物中心、U·ONE优城等多个购物中心。该商圈凭借深圳北站优势形成“高铁经济商圈”，或将成为又一市级商业中心。
据赢商大数据中心监测，龙华新城商圈面积达401.56万㎡，业态以服装、餐饮为主，业态配比方面，服装/精品店铺265个，总体业态面积占比41%；餐饮店铺有198个，总体业态面积占比31.74%；儿童亲子店铺有78个，总体业态面积占比12.11%；生活服务店铺71个，总体业态面积占比11.02%；此外还有文体娱、百货/超市/专业卖场等多种业态分布。
图片来源：赢在选址
龙华九方购物中心定位家庭消费型购物中心，依据项目本身的定位，引进餐饮、娱乐、儿童等体验性业态的占比较高，目前已超过五成。
佐阾香颂购物中心是绿景首个社区型购物中心，其品牌调整主要围绕着“服务社区”展开，打造佐阾驿站、佐阾社区客厅、佐阾乐活区等特色服务，未来还将继续在服装、餐饮、儿童业态等方面发力。
4、龙华老城商圈：传统老商圈 商业业态需优化
以龙华地铁站为核心向周边发散的龙华老城商圈是龙华区的传统商业区，根据规划，将规划建设新的的龙华商业中心，该商圈聚集了深圳壹方天地A区/E区、iCO时尚购物领地、星光城TTMALL、天虹商场、大润发商场、岁宝百货等多家购物中心及百货。
以龙华老城商圈鸿荣源更新项目为例，规划建成超级体验式商业巨无霸项目——壹方天地。其中E区已于2017年携龙华首家山姆会员店及多家餐饮品牌亮相。A区聚焦新家庭客群，共引进147家品牌，业态涵盖餐饮、零售、配套等。
壹方天地A区效果图
而iCO时尚购物领地针对周边年轻家庭众多的特点，业态上加大了儿童业态及餐饮配比，力求为消费者提供丰富齐全的商品。
5、观澜商圈城区建设走向高端化发展
位于龙华北部的观澜商圈，目前集合了观澜湖MH mall、观澜首信广场、观澜天虹，以及即将开业的合正观澜汇项目等多个购物中心。
该片区最具代表性的商业项目就是拥有近30万m²体量的观澜湖MH mall，其以娱乐、餐饮、零售、文创四大业态为主，打造全新的购物、娱乐、互动、消费体验综合体。
6、龙华将建成具有影响力的世界级CBD
在《深圳城市总体规划(2010-2020)》中，政府规划将龙华建成以“深圳北站”为核心、更具有全球影响力的世界级CBD。
据了解，龙华区未来两年内还将有深圳红山6979、玖钻·龙光商业广场、观澜世联桂花里、观澜汇合正广场、中林宝能all city、港铁天颂商场、大唐时代广场等9个购物中心开业（商业面积≥3万㎡）。新入市商业项目体量共计约55.2万㎡。
▌深圳北站商务中心区的建设如火如荼
根据规划，深圳北站商务中心区正规划建设“亚洲最大的连廊系统”。其中位于北站旁的汇隆中心为商业、住宅、办公于一体的大型综合体，规划引入时尚零售、特色餐厅、高铁地铁主题店等多业态特色商业。
与深圳北站位于同一轴线的红山-上塘沿线正跃升为新的龙华CLD。
华侨城与招商蛇口联合打造的“风尚生活”商业综合体——红山6979项目，集合了生活零售业态、文化演艺剧场与现代展览馆等。目前CGV影院、开心麻花、盒马鲜生等主力店已确定进驻，预计将于今年内开业。
红山6979项目效果图
而片区另一代表性项目为玖钻·龙光广场，规划约10万㎡体验式商业，预计将于未来两年内入市。
上塘片区也有由恒大主导的岳盟工业区城市更新单元项目，未来将建设成为集住宅、办公、商业为一体的高端商住综合体项目。
▌四大巨无霸旧改项目集中龙华现代商贸片区
作为龙华老城区，规划了包括中洲龙华商业中心旧改项目、德业基龙华中轴央城改造项目、龙华海岸城、鸿荣源·壹城中心四个巨无霸大型城市更新项目。
中洲龙华商业中心旧改项目总投资金额150亿元，总建面约101.5万㎡，规划改造成集高端商业综合体、国际标准甲级写字楼、高品质酒店、公寓、新型现代化高尚居住社区为一体的城市综合体。
德业基龙华中轴央城改造项目总占地134.32万㎡，项目总投资约220亿，将建成集大型购物中心、文化创意园、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅、创意购物中心、风情商业街为一体的多功能综合体项目。
该片区发另一“巨无霸”项目——龙华第三工业区片区改造项目即龙华海岸城，由海岸集团投资约100亿打造的总建面超100万㎡的大型城市综合体。主要涵盖了大型购物中心、商业街、甲级办公楼、五星级酒店、公寓、住宅等。
该片区备受关注的旧改项目还有总建筑面积320万㎡的鸿荣源壹成中心，其涵盖住宅、写字楼、商业、酒店等产品。项目打造60万㎡超大体量的旗舰商业集群——壹方天地，规划了五大主题商业，其中A区和E区已率先开业，B区将于今年开业，C区和D区也将陆续启动招商。
观澜是龙华城市更新的重点区域之一，目前拥有超200个旧改项目。其中鸿荣源的两大旧改项目，其一为鸿荣源牛湖旧改规划集居住、商务、办公、产业、商业、公共服务于一体。另一个是鸿荣源观城旧改项目，规划是以智慧产业、总部研发核心生产基地及休闲娱乐、生态居住、文化旅游、教育配套等多功能于一体的新型智慧新城。
除此之外，龙华油松片区近年来因旧改得到了快速发展。其中卓越上油松旧改是卓越集团在龙华新区的重点城市更新项目，已拆除用地面积7.97万㎡，有望打造为龙华油松片区首个商住综合体物业。
