二、南山区：多中心格局显现 西丽、前海等正在崛起
2019年深圳政府工作报告透露：2018年南山区GDP为5018亿，跃居深圳十区GDP首位，不少知名房企与标杆项目都落户于此。如：万象天地、深圳湾万象城、海岸城、益田假日广场、来福士等。
据赢商大数据中心统计，深圳南山区截止目前共有21个购物中心（单个体量≥3万㎡），体量达164.66万㎡。从空间分布来看，目前已形成世界之窗商圈（专题阅读）、高新园商圈、华侨城商圈、后海商圈、南油商圈、海上世界商圈、西丽商圈以及前海商圈等。
南山区商圈分布情况
图片来源：赢商大数据
南山区已开业购物中心一览表（体量≥3万㎡）
2019年，南山区还将再迎来云城万科里、塘朗城广场、西丽宝能环球汇、众冠时代广场·益田·假日里、恒裕·香悦里等项目，其中4个都集中在西丽片区，2019年西丽商圈也将迎来全新升级。
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1、世界之窗商圈：益田假日广场、南山京基百纳广场迎调整
世界之窗商圈，目前分布着两大购物中心，益田假日广场及南山京基百纳广场，从开业时间来看，两家购物中心都属于开业十年以上的购物中心，都进入了十年存量改造节点。
2、后海商圈：新老购物中心强强碰撞 竞争激烈
近年来，在政策的影响下，后海迎来快速发展。片区内集结了深圳湾万象城、海岸城、深圳湾1号·湾汇、宝能太古城、君尚3019等多个项目。
南山后海商圈数据分析图表
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深圳湾万象城引入80余家首次进入深圳市场的品牌商家。在首进深圳的品牌当中，诸如：钻石星座、莆田家宴旗舰店、前檐、Arabica、老吉士、Lady M等以餐饮及时尚服饰品牌为主。
深圳湾1号·湾汇则聚焦高端定制商业，在引进品牌方面也以高端家居为主，如：Poltrona Frau（1912）、Hästen（1852）、Baker（1890）、Poggenpohl（1892）等品牌旗舰店。
海岸城在2018年撤走永旺之后，引进100家品牌，其中包含23家深圳首进品牌、12家品牌最新形象店、40家风味美食。汇集了欧洲市集风体验式超市ABITE、小炳胜、乾杯烧肉居酒屋、客从何处来、Awfully Chocolate、梳乎厘I love you dessert bar，司芳等品牌。
后海商圈竞争尤为激烈，无论是新入市的购物中心还是开业多年的购物中心都在通过调整，实现品牌差异化。
3、南油商圈：来福士广场成“一支新秀”
以海雅缤纷广场为核心的南山商业文化中心区，与茂业百货，南山书城共同构建了南山商业文化中心商圈。
紧接着是以蛇口沃尔玛、招商花园城为核心的南油蛇口片区，除了来福士广场之外，其余商业项目基本都是以百佳、新一佳、家乐福、人人乐、曼哈、沃尔玛社区店等百货、商超为主。
而来福士针对片区年轻潮流一族，定位“活力之城”，在开业之初，凭借多家首店入驻及创意营销，也满足该片区更高层级的消费需求。
4、单个标杆购物中心自成商圈
以单个标杆项目为核心的商圈也在南山区表现的尤为明显，如高新园商圈、海上世界商圈、华侨城商圈。
高新园商圈片区的万象天地，总建面23万㎡，以“街区+mall”的商业空间，引进了近300个店铺、逾1000个品牌、12座独栋品牌旗舰店，以及超过2000㎡的室内儿童乐园和24小时不打烊的国际美食餐饮街。其中27%首进深圳，如：诚品生活、优衣库全球概念店等品牌。
华侨城商圈则聚焦于欢乐海岸，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成。其中曲水湾内聚集了大量餐饮品牌，如俏江南、小南国、老房子等。
位于深圳南部尽头的海上世界商圈，拥有一批特色酒吧品牌，如初见缘、香栀、致盛酒吧、D Club、 麦考利爱尔兰酒吧等。此外，该片区的汇港购物中心一期已亮相，目前已引进超市Ole’及卢米埃影城等品牌，汇港二期也启动招商。
5、西丽崛起，2019年迎来4家购物中心开业
从南山区未来商业布局来看，重点放在了西丽及前海自贸区。据赢商大数据中心统计，2019年将有4个新购物中心落户西丽，总体量达32.2万㎡。其中有云城万科里、塘朗城广场、西丽宝能环球汇、众冠时代广场·益田·假日里，未来竞争十分激烈。
6、K11及D-PARK等入驻蛇口
而前海蛇口自贸区则作为特区中的“特区”。其中，招商太子湾项目目前正在建设当中，是招商斥资2000亿再造新蛇口的项目。
在整体规划上，融合了典型的“前港、中区、后城”的开发理念。整体的城市空间格局为“一湾三坊城中城”，一湾是特色滨海风情湾区；一城是生态花园城区；三坊是高端居住坊、综合商业坊、邮轮坊。
其中，商业坊业态涵盖有61万㎡的顶级商务集群（国际名流企业聚集地）、46万㎡滨海商业街区（包含有27万㎡shopping mall），目前已确定是和香港新世界合作，引入K11及D-PARK两大品牌，其经营模式类似于香港海港城，面积相当于海港城3倍。
7、前海将规划150万方超级地下商业空间
前海的土地规划也从地面进入地下，前海自贸区所规划的地下空间开发面积630万㎡（不含地下道路及轨道设施），以地下公共交通设施、地下市政基础设施为主，适度发展地下公共服务设施。
相关规划细节显示，未来前海将有地下停车面积400万㎡、地下公共通道及商业面积130万㎡、公共服务设施及其他面积100万㎡。
8、多家企业重兵布局，未来将迎来多个商业综合体
目前，除了HOKO前海周大福全球商品购物中心已开业之外，招商蛇口、华润置地、卓越、世茂、香江金融、鸿荣源、深圳地铁等都在前海片区布局有相应的商业项目。
2017年招商蛇口在重组上市后与深圳前海管理局首次合作的区域运营项目招商前海湾，建筑面积超500万㎡的体量，是集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体的巨型综合体。
华润置地重兵布局前海，整个华润前海中心总建筑面积50.3万㎡，项目包含创新型万象城——万象前海商业、国际甲级写字楼、公寓、星级酒店四大业态的大型商业综合体。
嘉里前海中心，由2座塔楼及商业裙房和4座多层商业楼组成，总建筑面积约为20.7万㎡。当中商业1.45万㎡。
卓越.前海壹号是前海首个入市的高端商务综合体。项目总建筑面积47万㎡，其中自带约10万㎡商业与万象前海商业无缝衔接。
前海世茂金融中心，总建筑面积约16万㎡，整体建设为一栋300米左右高超甲A级写字楼和六栋独立商业裙楼组成。
香江金融中心总建筑面积81201㎡，规划为一栋集办公与商业为一体的超高层5A甲级写字楼，裙楼6层为商业。
鸿荣源前海金融中心，集成甲级办公楼、五星级酒店、商业以及公寓，规划的商业部分-壹方汇，将打造为城市领衔高端精品商业。
深圳地铁在前海布局前海枢纽及前海时代两大项目：前海枢纽是深圳西部重要的交通枢纽，建成后将是深圳乃至全国最大城市综合体项目；前海时代则是包含居住、办公、商业、酒店等为一体的大型综合体项目，也是国内目前最大的在建地铁上盖物业。
