5、开发商/产品线分析
（1）民企承压加剧，外资、国（央）企表现较为平稳
TOP100中，民企虽然上榜项目数量在攀升，但综合运营管理能力与外资、国（央）企还存在较大差距，购物中心综合发展指数下降最为明显。
外资、国（央）企在土地获取、政策优惠、融资渠道、规划设计、招商运营等方面具有较大优势，项目综合发展表现较为平稳。
（2）连锁经营“规模优势”凸显；龙头逐渐走向“垄断”，下半场“大鱼吞小鱼”趋势越加明显
TOP100中，拥有强大运营能力的连锁型开发商打造的连锁产品线项目综合发展指数持续领先，“规模优势”凸显。
由于购物中心发展失速、增长过快、数量过多，我国购物中心经营两极分化的现象越来越严重。一方面，资源丰富、实力雄厚的华润、凯德、龙湖、大悦城等优质购物中心品牌客流旺盛、经营红火，调整、创新得心应手；而大量规模不大、实力不强、专业经验不足的“散兵游勇”式购物中心苦苦支撑、生存困难。
近年来，商业地产行业的市场份额、资金正在加速向头部企业集中，而中小企业则面临缺项目、缺资金、缺地的困境，市场份额不断受到挤压。商业地产行业正在走向洗牌和整合，龙头逐渐走向垄断，“大鱼吞小鱼”趋势越加明显。
▌典型案例
①深圳湾万象城：深圳高端商业“新名片”
项目于2018年12月18日开业，是华润置地在深圳所打造的第二座万象城。地处深圳南山后海片区，后海金融总部基地、深圳湾超级总部基地、高新园总部基地三大总部基地汇聚的核心腹地。
创新三大主题区：2300㎡东方美学生活区——前檐；5200㎡全新食物场景探索——万象食集；10000㎡都市文化艺术空间——MixC ARTS。
引进80余家“首店”品牌，包括：
■ 全国首家——钻石星座、莆田家宴旗舰店等；
■ 华南首家——CACHET、POLA、L.K.Bennett、Chikalicious、SOCIé、Marimekko、Chiara Ferragni、大董、马旺子川小馆、Arabica、老吉士、Lady M等；
■ 深圳首家——杜比影院万象影城、晴空、FILORGA菲洛嘉、Stuart Weitzman、Nikushou、FLOWERTREE、炳胜品味等。
②长沙IFS：强大品牌阵容驱动城市升级
项目地处湖南第一商圈“五一商圈”和中央商务区腹地，是九龙仓集团IFS系列的旗舰之作，以25万㎡的商业体量领跑华中，以近400个各具特色的品牌重新定义华中商业新高度。
约20家国际名品首次进驻华中：包括Parkson Beauty、Jimmy Choo 、Brunello Cucinelli、COS、Qeelin、Chiara Ferrgani等。
约70家品牌首进湖南：涵盖Hermes、Dior、Prada、Dior Homme、Valentino、Saint Laurent Paris、Moncler、Jimmy Choo、Tasaki、Puy等。
超30家独具风格的双层旗舰店：包括Louis Vuitton、Gucc、Prada、Valentino、Dolce & Gabbana、Moncler、Saint Laurent Paris、Bottega Veneta等。
13家餐饮品牌首进湖南：稻香、外婆家、鹅夫人、小辉哥、Open Oven、湊湊、鹿港小镇、金燕庄等。
此外，打造了智能商场在线平台系统（简称iMall），融合了停车场、商场智能wifi、会员系统（CRM）、POS系统、内容管理、3D地图导购系统以及完整的Business Intelligence大数据收集分析系统，带来更独特而多元的“新零售”体验。
6、主题/场景创新分析
（1） “得社群者得天下“，主题型购物中心市场份额扩增
TOP100中，主题型购物中心占比35%，同比2017年（占比30%）上升5%。部分项目把主题定位细分至性别、年龄属性，注重项目与人、品牌与人、人与店铺之间的情感碰撞，反映出购物中心针对细分客群需求做创新尝试与良性互动。
其中，2018年衍生出运动、青年等更为细化的主题型购物中心。以主题创新作为重要支撑，一是能快速击中大众的情感诉求，并产生源源不断的话题；二是自带流量的社群化运营，能有效提升消费黏性，未来特色主题型商业在资本市场的表现亦“可圈可点”。
（2）室内主题街区迎“开业潮”，以创新社交场景构建消费动力
TOP100中，购物中心室内主题街区数量增长率高达60%。新物种、超级IP构建全新的场景体验式商业，以互联网大数据围绕社交需求搭建全新的商业逻辑，从社交情境的连带效应产生消费，以创新社交场景构建消费动力，成为抓住商业地产下一轮消费风口的新宠。
其中，新兴生活方式场景类主题街区增幅最高。同时，主流的餐饮、亲子以及面向95/00后的新型亚文化主题街区、二次元文化主题街区等，也正成为购物中心新的主攻方向。
▌典型案例
长沙松雅湖吾悦广场：星沙最美购物中心
长沙松雅湖吾悦广场坐落于长沙东部，是新城控股入驻长沙的首个商业项目。广场总面积达18万㎡，集大型购物中心、主题商业步行街、屋顶主题花园为一体。
场内入驻品牌200余个，率先引进长沙首家星轶STARX影厅、首家屈臣氏colorlab彩妆集合店、首家家庭亲子游乐场-多奇妙儿童乐园，还有永辉超市、子阳健身、城市英雄、滔博运动、海底捞、老街鱼嘴巴等品牌，从生活、购物、娱乐、体验等多个方面为长沙市民创造更好的一站式生活方式。
在建筑规划上，长沙松雅湖吾悦广场购物中心外立面设计结合湖南 “三绝”之一的棕编艺术，使整个建筑外形如同潇水湘江般行云流水，交织一体。
广场内以五“悦”为主题，如梦似幻的星空美陈与阳光天幕、随处可见的天鹅小品、精心打造的自然造景日穿虹桥、迎风含水等，彰显了整体建筑的艺术感与优雅。
7、营销创新分析
（1）主题体验营销从“感官感受的场景化”向“体验内容的交互化”进阶
TOP100中，从购物中心营销推广活动类型变化来看，随着消费升级，简单粗暴的优惠促销逐渐不可行，引领美好生活方式的主题体验逐渐成为2018年购物中心营销主流。
从感官感受的场景化，到体验过程的故事化，再到体验内容的交互化，面对消费者观念的转变，购物中心的营销法则也在不断变化。
（2）“场景体验x商业”大有可为
TOP100中，场景体验营销增长最快。“流量增长放缓”大背景下，无论是电商还是实体商业都面临“被截流”的困境。
在体验式大潮中，凭借热门IP、新奇场景强大的粉丝效应与品牌凝聚力，场景体验营销正成为购物中心客流发动机。
二、2018年度新开业购物中心TOP100特性总结与2019年发展新趋势
1、经营下行，生存空间收窄
一方面经济下行、市场疲软，另一方面是数量猛增、竞争激烈、分流严重，两头挤压，购物中心招商、营运困境愈发突出；万达、凯德等商业地产开发大鳄相继发力，或甩卖资产应对危机，或持续增大优质商业供应，百联、东百等企业则升级物业，转型突围。
2、存量盘活，“调整重开”趋势将延续
2018年，新城控股、大悦城、奥园集团、爱琴海商业、凯德、光大安石、万达等企业纷纷推出轻资产项目。数据显示，万达2018开业的商业项目中，轻资产项目多达19个。
可以预见，在海量市场供应和开发资金重压下，一些开发商会继续对传统老商业项目动心思，一则能缓解开发资金压力，二来能利用现有资源实现绝地反击，未来存量盘活、调整重开的趋势将延续。
3、运营重心从产品消费变为时间消费
未来商业的竞争是对消费者时间的争夺战，消费者以怎样的频率到场，到场后停留多久，将成为决定运营成败的关键。这就要求具有强大的活动策划能力、新媒体运作能力、“讲故事”能力，还要擅打情怀牌、艺术牌、文化牌，把购物中心作为独特的IP来打造。
4、购物中心“乐园化”
消费人群年轻化、消费趋向个性化、消费体验娱乐化、内容传播社交化，需求端的特征变化，都在传递这样的信号——人们需要“制造欢乐”的能力。这就要求购物中心构建全新的“欢乐体系”，实现与消费者的情感链接。通过空间、活动、服务、商品构成与消费者之间的连接点，并持续打磨“欢乐力”，衍生出更丰富的空间场景，创造出更多元的欢聚体验。
5、坚守一二线、押注三四线渐成整体发展格局
一线城市得益于强大的人口吸附力，仍将吸引众多开发商进入，但几近饱和的商业环境，加上二线城市的高速发展、三四线城市购物中心数量太少且消费模式需要升级换代，机会更大。头部城市存量物业升级日趋增多，而上榜新项目的主战场逐渐下沉至二线和三四线城市。
同时，一线城市及二线等强经济城市目前的商业市场发展前景仍然要优于普通的三四线城市，即便供给增加，但人口涌入量也十分巨大。而且对一些大集团而言，布局一二线与下沉三四线并不矛盾。因此，坚守一二线、押注三四线渐成整体发展格局。
创新业态界定：报告对创新业态的界定是一个相对概念，相对于传统的各大业态，在近几年开始进驻购物中心、或是传统大业态中衍生出的新品类、各类大打体验消费的新晋热门业态，以及从街铺渠道向购物中心渠道进阶的体验消费业态
餐饮类：创意主题餐饮、单品餐饮、网红餐饮、素食餐饮、跨界复合餐饮等
零售类：潮牌、设计师品牌、品牌集合店、时尚买手店、生活方式体验馆、创意生活馆等
生活服务类：汽车体验店、专科诊所、药店、花店、旅行社、宠物服务、照相馆、理发馆、医院、地产服务机构等
亲子体验类：儿童餐饮、儿童医疗、儿童运动馆、儿童科学馆、儿童书店、儿童理发等
休闲娱乐类：运动馆、VR体验馆、专业球馆、海洋馆、主题乐园、密室鬼屋、射箭馆、射击馆、马术、蹦床馆、娱乐集成店、射击馆、真人CS、跨界复合店、展馆、画廊/画室、剧场/剧院、DIY手工坊等
赢商大数据中心与汉博商业研究院联合发布
三、榜单说明
测评范围：赢商大数据重点监控的近200个城市（主要针对一二三四线城市）中， 近三年开业、商业面积3万㎡及以上的购物中心
数据采集时间：2018年1月-12月
测评依据：根据购物中心所在城市商业能级、所处商圈级别与消费力指数、消费人流到达指数、已进驻指标性品牌实力指数、创新业态进驻指数、稀缺业态与独有品牌进驻指数，以及所属开发商开发运营综合实力、租金、出租率、坪效、年营业额等，并结合在赢商数据库的年度浏览数据、互联网热词搜索量等维度进行综合考量。
数据支持：邓孟蝶、何晶晶
榜单测评：谢飞
数据梳理/报告撰写：樊琼
专业支持：北京汉博商业研究院 袁兴月
榜单总控：黄静
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