2、品牌引进分析
（1）线上线下“双轮驱动”新兴品牌增量市场，占比上升3%
2018年，围绕新零售、新消费的话题不断升温，实体商业玩家与线上巨头从相爱相杀走入竞合共赢，盘踞线上的互联网企业频频将触角伸向线下，以及资本市场的加持，实体商业的价值被重新认知，与消费者形成实际触点的购物中心，再次回归消费主战场。
受益于线上线下的“双轮驱动”，新兴品牌市场份额不断扩增。TOP100中，新兴品牌占比30%，相较2017年（27%）上升3%。（新兴品牌界定：近3年进驻中国内地购物中心的全业态品牌，下同）
其中，零售、娱乐、生活服务创新力度加大，新兴品牌占比呈上升趋势；餐饮、亲子体验新兴品牌占比呈下降趋势。
（2）连锁品牌占比上升6%；品牌池匮乏使购物中心差异化之路“难为无米之炊”
TOP100中，连锁品牌占比高达52%，相较2017年（46%）上升6%。连锁品牌开店量大，品牌重复度相对较高，在一定程度上反映出现阶段“同质化困局”暂时还没得到根本性缓解，品牌池匮乏使购物中心差异化之路“难为无米之炊”，亟需大量“新品牌”填场。（连锁品牌界定：在2个及以上城市购物中心开店的品牌，下同）
其中，零售、餐饮连锁品牌占比均上升2%，同质化困局加剧；休闲娱乐连锁品牌占比下降5%，差异化竞争能力提升显著。
▌典型案例
①厦门万象城：收割“首店”，焕新城市商业能级
作为华润置地福建首个高端系产品，项目以近300家精品门店为载体，汇集近400个品牌，搭建国际时尚与本土文化的共生空间。在2018年内开业仅38天的厦门万象城实现零售额1.6亿元，总客流达260万人。
从细分业态面积占比来看，服装31%、餐饮26%、娱乐12%、精品礼品6%、家用6%、超市5%、儿童5%、皮具4%、个人护理2%、服务2%、配饰1%。
42%品牌首进厦门乃至福建，更有多个品牌的中国首店落户于此，使其成为福建奢侈品+时尚潮流新名片。据统计，厦门万象城在2018年引进了78家（已开业）首进福建的品牌，位居当年度福建品牌引入数量榜首。
场内重要品牌有：
■ 轻奢：Sandro、Maje、Theory、Pinko、陆心媛、Daniel Hechter、bebe、Dare One等福建首店；
■ 美妆（待开业）：La mer、Estee Lauder、Givenchy、Guerlain Perfumer Boutique、fresh、Clé de Peau Beaut、Sisley、IPSA等；
■ 潮牌：STAYREAL、i.t、Aape、izzue、PUMA Select、Fred Perry、中国李宁等福建/厦门首店；
■ 餐饮：食通天·发现SKYLAND DISCOVERY、北京羲和雅苑烤鸭坊、一坐一忘丽江主题餐厅、柴门饭儿、金牌外婆家、翡翠江南、潮汕小厨、Chocolate Origin、凑凑火锅·茶憩等品牌，餐饮“首店”占比超65%。
截至2019年1月中旬，万象影城、山葵家、芙蓉涧、柴门饭儿、大头椰、羲和雅苑、Lily Brown、Gelato Pique等福建首店相继开业。同时，Hermès、Louis Vuitton、Cartier、Gucci、Versace、Hugo Boss、Bottega Veneta等超30个国际一线品牌将在2019年陆续开业。其中，Bottega Veneta、Stella McCartney两大品牌已在2月初开业。
②西安大融城：实现西安北城商业新突破
项目于2018年12月8日开业，招商率达100%，开业率达97%。开业两天客流突破87.62万人，销售额达2236.28万元，实现西安北城商业新突破。
项目定位“潮玩家”，并锁定25-40岁中产阶级新贵家庭客群，共引进300余家品牌。除上影影城旗舰店、绿地G-Super精品超市、西西弗书店主力店外，Michael Kors、Furla、Pinko等国际轻奢品牌，Dior、Givenchy、Clarins、Make up For Ever、Loccitane等国际化妆品品牌，均是首次进入北城，填补了区域空白。
同时，引进海底捞、炭舍、老铺烤鸭、鹿桃、白鹿原、西安饭庄、旺顺阁，星巴克臻选店北城首店、喜茶西北首家热麦店、鹿角巷等知名餐饮，打造成为年轻新贵精致生活的倡导者。
此外，打造大融城首个双街区——“大话食局”美食街区和“改潮集市”文创街区，1F户外改建有超2万㎡超大音乐广场，6F打造空中花园。
3、区域/城市分析
（1）经营整体下行；区域间存在较明显的“投资潮涌”现象；华北、东北竞争加剧；华中进入“补涨时期”，保持健康发展
2018年新开业（专题阅读）购物中心TOP100综合发展指数录得59.1，相较2017年（63.4）下降4.3，购物中心市场整体处于持续承压和下行通道内。
整体来看，区域间存在较明显的商业地产“投资潮涌”现象，部分区域（如华东）虽商业新增量、拟增量处于高位，但购物中心综合发展指数较低，商业地产过度的剩余生产能力引起的投资过热等问题突出，区域内各城市间的商业发展水平明显“失衡”。
其中，华北区部分项目出现客流或出租率的下跌，综合发展指数下降7；东北区少量项目在销售额、租金收入等方面下降，综合发展指数下降6，经营压力加剧。
相对于其他区域，得益于长江中游城市群的拉动，以及技术革新、要素流动和产业更新换代，华中区商业地产进入“补涨时期”，商业新增量、拟增量高于东北、西北，购物中心整体保持健康发展。
项目综合发展指数=运营表现+城市商业能级+所处商圈级别与消费力+消费人流+所属开发商综合实力+赢商数据库年度浏览数据与互联网热词搜索量（注：以50为基准线，高于50为上行区间，低于50为下行区间；指数数值越大，项目整体发展越向好，下同）
（2）A级城市商业过剩压力加大，中短期仍将震荡；B级城市消费市场快速扩容，发展向好；C、D级城市“人口红利”凸显，市场波动相对较小
TOP100中，因新项目延期开业、存量项目招租难等问题时有发生，包括上海、广州、成都等主要城市商业地产空置率持续走高，A级城市购物中心综合发展指数下降高达8。大量新增供应给A级城市带来的过剩隐忧，在中短期内仍将存在并影响市场供需。
受惠于消费市场快速扩容的西安、武汉、长沙、南京、昆明等城市的崛起，B级城市购物中心发展向好趋势较为明显。
得益于城市化进程带来持续的人口增量，C、D级城市购物中心综合发展指数仅下降2，特别是强C级城市如济南、南通、温州、常州、南昌，市场波动较小，预计未来购物中心综合发展指数将温和上升。
注：城市等级划分标准（下同）
A级：存量购物中心面积1000万㎡以上且标杆项目（名企产品线）数≥50个——上海、重庆、成都、北京、深圳、苏州、广州、杭州
B级：存量购物中心500-1000万㎡且标杆项目（名企产品线）数30-50个——武汉、长沙、佛山、西安、南京、沈阳、天津、合肥、昆明、青岛、郑州、宁波、贵阳、无锡、东莞、福州
C级：存量购物中心200-500万㎡以上且标杆项目（名企产品线）数10-30个——济南、哈尔滨、石家庄、泉州、临沂、温州、南宁、大连、绍兴、南通、常州、南昌、长春、厦门、扬州、嘉兴、中山、江门、徐州、惠州、镇江、芜湖、淮安、太原、廊坊、盐城、珠海
D级：存量购物中心200万㎡以下且标杆项目（名企产品线）数10个以下——邢台、兰州、仁怀、九江、萍乡、宜春等
（3）上海生存空间收窄明显；深圳稳中向前、开拓与创新并存
TOP100中，上海上榜项目数量持续领先，同时大量存量商业处于调整期，导致空置率上升，租金收入、销售额下降，购物中心综合发展指数下降高达9，生存空间收窄明显。
随着壹方城、万象天地等优质项目的入市，提振整体市场表现，深圳商业地产实现了从“粗放混沌”到“高大上”的蜕变，购物中心综合发展指数仅下降2。相比北京、广州等A级城市的收缩态势，深圳表现尤为突出。
同时，随着城市化进程基本完成，深圳商业将趋向饱和，由增量市场转向存量市场，商业竞争多核心化及各项目特色化、创新化的趋势将愈演愈烈，深圳整体商业市场开拓与创新预计将长期并存。
4、商圈/体量分析
（1）城市自更新，商圈极能呈扁平化趋势；城市级商圈温和下行；区域型商圈持续承压
近年来，城市在外扩过程中，形成了“主城区+近郊区+远郊区”的结构。随着主城区房价上涨，新增人口被挤压至郊区。一方面，这部分新增人口受过高等教育，有和主城区居民一样的审美能力与消费力；另一方面，收入持续增加对消费的影响呈现边际递减效应，他们将逐渐成为具备足够审美与支付力的新型消费力量。
城市远郊在人口基数、居民教育程度、财富结构上已出现质变，远郊居民已经具备足够的审美基础和支付能力去支撑品质型主题商业的发展，未来商圈在极能上将从垂直型分布变为扁平化。
其中，城市级商圈在消费持续升温、土地稀缺价值不断上升、市场培育不断成熟等多重作用下，消费吸附能力越来越强，2018年购物中心综合发展指数温和下行（相较2017年下降4）。
虽然交通设施不断完善、居住人口外溢等因素利好了非核心商圈物业，但随着商业增量逐渐从核心商圈向非核心商圈转移，处在”中间地带”的区域型商圈饱和度不断上升，项目经营持续承压，2018年间购物中心综合发展指数下降8。
（2）项目经营随体量增大而下行；细分化、个性化、场景化的“小而美”主题特色型商业或将成为新主流
整体来看，项目经营随体量增大而下行：项目体量越大，综合发展指数下降幅度越高；项目体量越小，综合发展指数下降幅度越低。
消费分级，购物中心经营更为聚焦，以消费者需求及消费群体迭代为切入点，打造更加细分化、个性化、场景化的“小而美”主题特色型商业或将成为新主流。
