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2018年mall版图:新一线爆发,“精致型”上位,530+项目入市竞逐!

核心提示: 这边厢,购物中心开业增幅和奥特莱斯购物中心开业量正在大幅下滑;另一边厢,购物中心在新一线城市和二线城市活跃高企。

据赢商大数据中心统计,2018年全国开业(专题阅读)购物中心总数量超530个,商业总体量超4600万㎡,对比2017年,数量增加了近30个,体量下降20多万㎡,变化量可忽略。整体看来,购物中心平均单体量变小,大体量项目缩减,小体量项目增加(说明:统计对象为商业面积≥3万㎡的集中型零售物业,包括购物中心、商业街等,不含专业市场、文旅项目)

虽然2018年实际新开业购物中心规模庞大,但对比2018年初的拟开业数据来看,数量、体量的实际开业率均为54%左右,不足6成。依此推算,还有3800万㎡的购物中心推迟到未来几年开业。

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购物中心开业增速

连续三年大幅下滑

从2016-2018年开业购物中心看,近三年新开业购物中心数量、体量增速连续大幅下滑,数量从2016年的25%下降到2018年的5.8%,体量则从25.7%下降到负增长0.5%;而2018年与2017年对比是近乎持平,没有增长。

另外,结合赢商大数据中心数据,2019年拟开业量大约与2018年拟开业量持平。可见,购物中心发展进入平稳期,但行业整体仍处于高供应阶段。

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区域分布

华东遥遥领先 西南跃居第二位

从2018年开业购物中心区域分布来看,华东地区依然遥遥领先全国其他区域。

■ 华东地区以1735万㎡的新增体量占据全国总体量的近4成;

■ 西南地区以738万㎡位居第二,占比16%;

■ 华南新增体量630万㎡,占比13.7%;

■ 华中第四,占比11.5%;

■ 西北、华北依次排后,差距约50万㎡;

■ 东北大区仅173万㎡供应量,仅占3.8%。

从近三年各区新开业购物中心累计总量看,华东第一,是第二位华南的2.8倍,西南与华南相当接近,华中略超华北,东北供应量最小,其次是西北。

七大区2018年新开业体量,对比2017年,华东、华南、东北、华中四区均出现不同程度下滑,其中东北区跌幅最大,几乎“腰斩”;华北、西南、西北三区则呈现不同程度的增长,西北增幅最大,体量增加200万㎡,增幅近90%;西南体量增加184万㎡,增幅约33%。

2018年对比2016年开业量看,西南是唯一连续增长的区域,华东、东北2018年开业量回归到2016年的水平,华北则大幅低于2016年的水平。

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城市分布

新一线城市开业量高企,西安、杭州排前三

从2018年新开业购物中心城市分布看,上海以195万㎡体量跻身全国第一,西安以183万㎡排第二位,杭州第三位,长沙、重庆进入前五。前十城市中,4个一线,6个新一线城市,成都超越深圳、广州排第六位,南京超越北京排第九位。

从TOP30城市看,15个新一线城市有13个入列,另外有13个非一线、非新一线城市,合肥、佛山、昆明、嘉兴是其中新开业量在70~84万㎡之间,多个非省会城市新开业量表现亮眼,如嘉兴、温州、南通,均超越了宁波;遵义、扬州与福州、厦门供应量相差无几。

综上所述,一线城市仅上海购物中心开业规模保持第一,深圳、广州、北京出现下行,新一线城市活跃度高企,尤其是西安、杭州、长沙、重庆、成都五个城市。多个二线城市开业量进入前30,购物中心在下沉市场相当活跃。

注:蓝色表示一线城市,橙色为新一线城市,浅蓝为其他城市

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体量区间

小体量项目持续增长,“精致型”购物中心受青睐

近三年来,购物中心体量区间占比基本维持稳定,5~10万㎡(不含10万㎡)、10~20万㎡(不含20万㎡)各占35%左右,3~5万㎡(不含5万㎡)的约占20%,≥20万㎡区间的占10%以下。

值得注意的是,3~5万㎡(不含5万㎡)近三年持续增长,20万㎡及以上体量的超大型购物中心项目总体呈现下滑,这也说明,“精致型”购物中心越来越受市场青睐,尤其是社区型小体量购物中心会成为新的增长趋势。另一方面,也说明开发商对商业的规划开始趋于理性,超大型购物中心占比逐渐缩小,更合理适配市场需求。

注:以项目数量计算占比

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知名产品线项目占比超三成

轻资产模式助力规模扩张

赢商大数据中心统计的2018年开业购物中心的产品线项目,仅15家企业旗下产品线项目就达135个,总体量约1487万㎡,分别占行业总量的四分之一和三分之一,连锁品牌项目占比份量较重。

■ 万达广场仍然是开业量最大的产品线,2018年新开万达广场49个,与2017年持平,其中19个为轻资产项目。

■ 另外,华润置地、凯德、绿地、保利、龙湖等房企新开业购物中心数量比2017年有所减少。

■ 吾悦广场、爱琴海购物公园成为2018年商业地产最大“黑马”,新城控股旗下吾悦广场2018年新开19个项目,比2017年增加10个;爱琴海购物公园从2017年的2个项目增加到9个项目。

■ 大悦城、万科系列产品线、奥园广场、天虹购物中心相比2017年均有小幅增加。

很明显,发展轻资产模式的房企在规模扩张上优势明显,如万达、新城控股、爱琴海商业、大悦城地产等,尽管这些企业还是以“轻重并举”双策略发展,但轻资产助力的规模扩张收效非凡。

随着中国商业地产轻资产模式发展得越来越成熟,未来连锁产品线项目还将迎来加速发展,更多拥有成熟产品线和运营经验的房企也会加入轻资产模式的队伍。

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中国购物中心进入存量调改期

上海最为集中

2018年开业购物中心,存量(专题阅读)改造的情况相当突出。据赢商大数据中心统计2018年开业存量改造购物中心超20个,体量超140万㎡,四分之三集中在华东地区,上海是最集中的城市。多个改造项目颇受关注,如上海世茂广场、上海长风大悦城、上海三林印象城、福州东百中心C馆、西安大悦城等项目。

跟随我国购物中心开发周期,购物中心正加速进入存量改造期,尤其是一线城市。

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奥特莱斯购物中心开业量大幅下滑

并下沉三四线

2018年统计到开业奥特莱斯项目19个,体量177万㎡,对比2017年的33家300万㎡、2016年的50家400万㎡,呈现大幅下降。连锁奥莱品牌发展也出现大幅收缩,2018年首创奥特莱斯3个,砂之船奥特莱斯1个,百联奥特莱斯1个。

从分布看,华东、华中奥特莱斯项目较多,市场下沉趋势明显,一线城市仅上海巴黎春天城市奥莱,而在山东临沂、广西百色、河南漯河、湖南衡阳、四川绵阳等多个三线及以下城市有布局。

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来自:赢商网
关键词:开业 存量 增量 体量 产品线
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