7、购物中心业态特征分析
▌传统商圈零售类较突出，新兴商圈更偏重体验；整体体验度有待提高
目前南京购物中心体验业态占比仅27%，相对较低，其中餐饮业态占所有体验类业态的比例达8成以上，其他类型体验业态仍有较大提升空间。
在目前全国商业同质化竞争加剧、增长乏力的环境下，体验性日渐成为商业发展潜力重要评价标准之一，据赢商大数据中心对全国典型城市的监测，购物中心体验业态平均占比达47%，相比之下南京购物中心体验业态占比仅27%，存在较大差距，整体体验度有待提高。
注：①业态比例的统计按商家数量统计；②体验业态的统计为经赢商大数据综合测评的体验式品牌商家，包括各类休闲娱乐、儿童游乐、儿童培训、体验型餐饮业态、跨界复合店等；③按商圈（专题阅读）的发展可分为传统商圈及新兴商圈，商圈形成时间超过10年的商圈为传统商圈，近10年形成的商圈为新兴商圈
通过横向对比传统商圈及新兴商圈中各细分业态的占比可见，传统商圈服饰、精品零售、奢侈品/轻奢等零售类业态占比较高；而新兴商圈则餐饮、儿童亲子等强体验业态比例高于传统商圈。
▌新开业购物中心打“体验牌”，以创新业态打造差异化
如今，体验度偏弱的情况正在逐步改善，一些新开业购物中心大打体验牌，引驻更多创新业态和品牌商家入驻，打造项目亮点，提高整体体验性，抢夺客流。
以去年开业的南京金鹰世界GE·WORLD为例，其打造了令人耳目一新的服务业态。包括：
南京金鹰世界GE·WORLD的金鹰汽车生活馆规模达2.5万㎡，首次将汽车类综合服务业态整合进mall，包含新车秀场、汽车服务和爱车管家三个板块，汇聚英菲尼迪、特斯拉等名车，提供金融、保险、证件办理等配套服务，更有天猫汽车体验店、无人汽车贩卖机，带来全新的取车试驾体验。
南京金鹰世界GE·WORLD打造一站式宠物天地——G·PET柯娜宠物，拥有5000种宠物商品，配备豪华美容室、玻璃套房、标间、厕所、爬架等，提供宠物洗护美容、柯娜医疗、萌宠出售、宠物寄养、宠物百货等多元服务，一站式解决宠物主的需求。
新兴业态界定：对创新业态的界定是一个相对概念，相对于传统的各大业态，在近几年开始进驻购物中心、传统大业态中衍生出的新品类、各类大打体验消费的新晋热门业态、以及从街铺渠道向购物中心渠道进阶的体验式消费业态
8、购物中心品牌特征分析
▌南京品牌入驻量处于全国中上水平，连锁品牌占比较高，品牌同质化程度较高
据赢商大数据中心对全国30个重点监测城市的品牌发展状况对比分析，南京市品牌数量4226个，位居第10位，处于中上水平；在已入驻南京的所有品牌中，连锁品牌占比达72%，远高于30个城市的均值水平，将一定程度上造成各购物中心品牌同质化问题。
注：各城市的品牌入驻量为赢商大数据中心监测已入驻该城市所有已开业购物中心中的品牌数量
▌新进驻品牌覆盖多元业态，不乏全国首店
据赢商大数据中心监测，2017-2018年首进南京购物中心的品牌超过30个，覆盖茶饮、化妆品、服饰、运动健身多个业态。其中不乏全国首店，如YOHO!STORE、妖精的口袋等线上品牌的全国首家实体店，还有阿玛尼、NARS等时尚品牌，还有多家“网红”餐饮品牌，如喜茶、奈雪的茶、桃园眷村、原麦山丘等，以及言几又·今日阅读等。
这些品牌首店的开业，为南京市场带来了更多的差异化，填补了区域空白，也满足了消费者多样化的的需求，在一定程度上弱化了行业之间的竞争。另一方面，购物中心通过引进品牌首店，在市场竞争中占据一席之地。
综上所述，目前南京商业呈现出如下发展特性：
①整体商业发展水平在全国处于中上游；
②竞争尚未饱和，新兴商圈及非商圈区域加速崛起；
③“小而美”购物中心是主流；
④知名开发商加速布局，存量项目迎来新挑战；
⑤品牌发展较为成熟，优质连锁品牌、新兴品牌纷纷进驻；
⑥体验业态具有较大提升空间。
由此可见，目前南京购物中心仍存在较大发展空间，未来的发展机会将在如下几个方面：
①提出差异化的主题定位，借鉴北上广深的优秀案例，挖掘新的可能性；
②提升业态丰富度，目前南京体验业态发展相对滞后，休闲娱乐、儿童亲子、文创等升级消费型业态丰富程度较低，居民需求尚未被满足，具有较大提升空间；
③持续引进高吸引力、强实力的创新品牌，比如挖掘更多高人气品牌，可以让项目获得更大的发展势能。
三、南京整体商业发展趋势分析
1、后续新增供应量
▌2018年增速放缓，未来商业增量达367万㎡
据赢商大数据中心对南京未来拟开业购物中心的监测，由于部分项目延迟入市，2018年新增购物中心约13家，总建筑面积约117.8万㎡，增长率同比放缓至20.5%；2019年以后新增购物中心面积达249.5万㎡，未来2-3年南京新增商业项目供应量达367万㎡，对存量商业有一定冲击。
注：增量商业项目统计为赢商大数据中心所监测的未来三年拟开业且项目基本信息确切的商业项目（下同）
▌未来2-3年郊区购物中心大量入市，实现从无到有、从少到多的突破
南京未来2-3年新增供应量在多个区域皆有分布。主城区方面，鼓楼区新增供应量将超越目前购物中心规模最大的建邺区；郊区方面，六合区、溧水区、高淳区将实现购物中心从无到有、从少到多的突破。
▌拟开业购物中心主要集中在新兴商圈及非商圈区域，对传统商圈造成冲击较大
据赢商大数据中心监测，未来南京拟开业购物中心主要分布于发展滞后的新兴商圈及非商圈区域。
拟开业购物中心项目中，不乏知名商业地产开发商如万达、招商蛇口等，其开发运营水平较高，一方面能提升所在区域的整体商业水平，另一方面将截留区域内消费人群，对传统商圈的冲击会较大。
注：增量购物中心项目统计为赢商大数据中心所监测的2018-2019年拟开业且项目基本信息和开业时间相对确切的商业项目
2、整体商业发展趋势展望
未来，南京城市商业持续向外围扩容，郊区商圈成熟度不断提升；主城区竞争愈加激烈，存量项目面临较大运营及调整压力；预计将有更多品牌开发商、知名连锁产品线布局南京，带来更多元消费选择。
