■ 日本银座GINZA SIX将老牌百货店推翻重塑商业，增强体验消费，获得不俗市场反响；
■ 泰国暹罗Siam Discovery将客群聚焦年轻一族，引进强互动品牌，为城中潮人带来新一波的风尚之选；
■ 上生新所则将上海生物制品研究所摇身一变成集文创办公、购物娱乐、休闲体验为一体的开放式国际文化艺术生活圈，网红泳池频频引发“打卡”热潮……
这些存量商业项目的成功改造，不仅印证被低估的存量资产，可以通过改造升级再度焕发生命力，从而带来资产价值的提升，同时也能促进城市更新。
另据盈石集团研究中心数据显示，仅2018年上半年，全国20大主要城市商业物业存量高达1.6亿㎡，同比增长17%，全年存量预计达到1.8亿㎡。这一数据背后，折射的是存量市场前景可观。
不过，纵观国内存量改造市场，成功的改造项目屈指可数，足见存量改造项目同样面临不小挑战。
对于即将在今年10月26日开启试营业模式的上海三林印象城而言，同样由存量升级改造而来，它将如何对原有项目“改头换面”？在“城市更新项目”标签下，它又将给存量资产改造升级带来哪些新思路？
本文欲从三林印象城硬件改造、服务创新、业态创新等方面，来深度剖析其存量资产升级“秘籍”。
一、印象系上海首作，打造三林“城市客厅”
相比增量新项目而言，存量改造项目大部分是基于上一阶段商业项目的失败或者经营不理想而进行，如何汲取失败教训，对改造项目进行精准定位，就显得尤为重要，三林印象城自然深谙这一道理。
头顶国内商业地产第一梯队企业——印力集团“光环”，三林印象城也是印象系品牌首登上海之作。它并没有简单复制其前身“三林城市商业广场”社区商业的定位，而是在深度考察调研项目周边具体情况及结合印象城品牌特色，最终确定以“亲近感、品质感的美好生活乐园”为核心定位，以“Home＋”为服务理念定制Share×Care （简称：SC）服务体系，通过品牌业态创新、服务体验创新以及空间场景更新，融合温情、精致的生活方式，来打造这一项目。
公开资料显示，上海三林印象城位于浦东新区永泰路1058弄（东明路永泰路），靠近地铁11号线三林东站。
这一项目所在地前身为“三林城市商业广场”，尽管早在2010年就已开业，但因经营不善、业态调整等多方面原因，经营效果并不理想，2017年被印力集团携信城不动产收获囊中，并决定在此打造上海首个印象城项目——三林印象城。
作为存量资产改造项目，三林印象城可谓先天条件优越：
■ 项目坐落在浦东三林核心地块，近邻“上海第二个陆家嘴”前滩及张江国家科学城板块；
■ 周边3公里范围内常住人口近40万，拥有四纵、四横、三线、两桥、三隧道的全方位立体交通优势；
■ 区域内成熟商业项目屈指可数；
■ 从硬件方面来看，约10万㎡的商业总面积，横跨6个商业楼层（B1-5F）。
上述优势也为三林印象城目标成为浦东三林地区的“城市客厅”以及美好生活新地标增添了几分底气。
1、硬件篇：结合定位 注重社交
存量项目在改造过程中，遇到的另一个难题在于如何“修葺”已建好项目的“硬伤”，并尽可能完美地让它“改头换面”，带来第二次的生命。
三林印象城则是在结合项目定位的基础上，联手国际设计团队HASSELL，仅用了一年多时间，对原来“三林城市商业广场”项目硬件方面进行了多个维度的改造和升级：
■ 基于项目原有形态重新打造连贯开放的公共空间，改善动线以及可达节点，营造更加宾至如归的氛围；
■ 商场外部，将建筑及景观设计无缝结合，开放空间可全天候举行各类表演及文娱活动；
■ 商场内部，在建筑入口区及中庭部分，打破竖向及横向空间，使空间流动感更强，动线更顺畅；
■ 新设一个连接街道与地下区域的下沉式广场，打造一个地标性的入口……
项目改造前
项目效果图
2、软性服务篇：回归商业本质 引领业内服务创新新风潮
在注重消费软性服务的当下，三林印象城同样下足功夫，硬件改造升级的同时，软性服务方面同样进行了多维度创新升级。
据悉，它秉持印象系品牌为家而建的美好理念，回归商业服务本质，以“Home+，Home的家次方”为服务宗旨，打造Family Room、共享厨房、特殊关怀、智能服务四大特色服务空间及优质体验。
其中三林印象城特有的Share×Care，即希望通过打造最贴心的服务IP，全方位完善美好生活方式，从而为消费者带来具有“亲近感”的服务体验，使其爱上这座“美好生活乐园”：
（1）Share
温情有爱的Family Room、共享厨房，开放亲子母婴室、美颜化妆间、亲子休闲区、公共厨房等服务空间，提供直达消费者内心深处渴望的服务体验，享受动手制作美味的过程。
美颜化妆间
亲子母婴室
亲子休闲区
在商场B1层，印象城更是打造了一个“美食社交体验新空间”，美味会说话的“物语市集”、分享爱与美好的社交型“共享厨房”、新鲜零售、创意活动、文艺小空间等精彩活动未来都将在此举办。
（2）Care
特殊关怀服务，可提供让家人安心的逛街防丢器、让带娃的家庭及残障人士告别停车困扰的关爱车位、让外卖工作人员短暂休憩的跑跑驿站；智能服务模块，支持无感积分、无感停车等智能化服务，支付零触感、体验超畅快。
在了解了它的服务内涵后，相信也会让消费者大大提升对它的好感度。
3、业态创新篇：携近200品牌进驻 满足品质生活消费
回归到商业项目经营内容层面，有了好的硬件和软件之外，提供的消费内容则直接决定消费者对这一项目的喜爱程度；而好的市场营销活动，则能大幅提升一个项目的人气与客流量，从而促进商业项目良好经营。
三林印象城在秉持印象城品牌“包罗万象、鲜活潮流、都市活力、品质体验”的品牌理念下，欲通过丰富业态组合、升级品牌调性、提升品牌新鲜感等策略，带来区域商业消费升级。
我们从项目方获悉，三林印象城共引进了近200家品牌商户，其中不乏首进商圈的首店品牌。
如早在7月28日抢先营业的盒马鲜生为三林地区首店，约座、GT、U-Young等为全国首店品牌；CGV影城、星聚会KTV、凑凑火锅（全场唯一24H营业）、暗恋桃花源七代店、BIBI BEAR、上井、石物恋、NOME旗舰店、洪员外、纽斯特为浦东首店……
项目主力商户
在活动营销方面，我们了解到，试营业期间，三林印象城将引入小马宝莉“缤纷魔法季FUN MAGIC SEASON”乐园。届时商场内不仅有小马魔法城堡、魔法沙池船、魔法发射器、疯狂赛车、魔法售卖区等多个互动场景，还将不定期开展魔法小课堂及缤纷魔法派对，让前来体验的人们近距离感受小马王国的神奇魔法。
与此同时，三林印象城还将以“时髦家、品质家、梦想家、大玩家、美食家”不同主题，定制5个楼层新ins风约会必刷地，高颜值、能互动，打造全新网红打卡新地标。
二、结语
无论是硬件的改造升级、软性服务方面的更新迭代，还是品牌业态组合方面的创新、活动营销的品质追求，无不体现出作为存量改造项目——上海三林印象城的“态度”，而从城市更新来看，或许又将诞生一个可参考成功案例！
特别说明：本文图片来源于上海三林印象城。
