说到商业地产的投资（专题阅读），大部分首选的还是商铺（专题阅读），因为中国有句老话叫“一铺养三代”。但是，伴随着人们投资意识的增强和住宅投资市场的限制，形形色色的商铺逐渐变成了一块诱人的“蛋糕”，谁都想尝尝它的甜头。并不是所有“蛋糕”都是鲜甜可口的，如今有些商铺，别说是养三代了，就连收回成本，恐怕都有困难。
所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
商铺分类
“都市型”商铺——绩优股
“都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，“都市型”商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。如北京王府井大街、西单商业街到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。“都市型”商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态占的比重相对比较少，单位面积商业价值很高。
“社区型”商铺——潜力股
商铺所在社区通常都要经过从无到有、从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。需要指出的是，“社区型”商铺价值的增长并不代表商铺价格的增长。社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值。如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，投资收益从“商铺增值+商铺租金”，极有可能缩减到只有商铺租金收入。
“便利型”商铺——冷门小盘股
指以食品、日常生活用品等经营为主、位于社区周边或写字楼周边、弥补大百货商场不足的小面积商铺。鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事“便利型”商铺经营的零售商，美国的“7-11”就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。
“便利型”商铺通常面积不是很大，这无疑降低了对投资者资金的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的“小盘股”特点。正所谓“船小好掉头”！
专业街市商铺——高科技股
指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街、专业市场所经营的产品关系密切。如北京中关村海龙电子市场属于专门经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万元人民币，其投资价值可见一斑。
其他商铺——“一般股票”
指除上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺，称之为“一般股票”。这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。
从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大提升，可以从“一般股票”转变成“绩优股”。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。
租金制定标准及参考方案
1、横向比较——根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平。然后再根据不同的业态租金承受水平去推算。
2、回报率倒推——根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。
3、细分业态推算——百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。
主要业态租金参考
酒吧：30-80元/平方米/月；
KTV：20-40元/平方米/月；
滑冰场：30元左右/平方米/月；
游乐场、电影院：30-50元/平方米/月
中餐馆：可接受租金最高80元/平方米/月；
西餐：最高可能接近200元/平方米/月，一般租金水平在50-120元/平方米/月；
KFC:租金单价可以达到正常零售业态租金的50%-70%，其租金测算有自己的标准；
麦当劳：在租金方面，首先测算整个区域的营业额，以可实现营业额的一定比例来制定可接受租金，面积大小根据街区可能产生的营业额来确定，不论给予面积多大，接受租金不能超过其内部给予的总租金上限。
服装业态租金参考
一般国际品牌服装：以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点20%-25%，顶级品牌可以低至18%左右；
品牌男女装、运动、休闲服饰：一般比所在区域平均租金高出10%-20%，甚至更多。在福州顶级地段，这些店铺租金价格在600-800元/平方米/月；在次级商圈，租金多在300—400元/平方米/月；
独立童装店：一般租金在50—200元/平方米/月，属于租金接受度较低的业种；
内衣店：一般租金可接受价格在100—300元/平方米/月。
古玩字画类租金参考
商铺一般都集中在专业市场，租金水平较低，沿街店铺租金单价达到接近100元/平方米/月，大部分租金价格在20-50元/平方米/月。
家电数码参考租金
苏宁、国美等品牌店最高租金接受能力可达到80元//平方米/月，而像格里电器、松下等小型品牌专业店，租金接受能力较高，可达商业街租金的平均租金单价以上。
原资料名称：商铺分类及租金制定标准
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