3、天宫院商圈：蕴含大潜力的临空经济区
天宫院商圈（专题阅读）地处六环外大兴新城规划中的核心区，周边集中了新媒体影视基地、中关村科技园、大兴产业基地等产业。政策助力区域发展，加上全新规划的井字形路网结构，保证了商圈良好的通达性，对于区域内的商业项目是潜在利好。
2016年7月1日，15万㎡的龙湖北京大兴天街开业，激活了商业一片空白的天宫院商圈，传统百货为主的商圈结构进一步改写。随着凯德MALL天宫院的落地，商圈的优质商业体量将达到35万㎡。
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（1）商圈业态组合
天宫院商圈具有产业商圈的明显特点，区域市民和流动人口是该商圈的主要消费力。龙湖北京大兴天街已率先抢滩，15万㎡的商业体量吸引逾300家品牌入驻，囊括快时尚品牌、精品超市、特色餐饮、亲子儿童、休闲娱乐等。
（2）商圈市场表现
天宫院商圈西侧的生物医药基地，有超150家企事业单位入驻其中，南边随着首都第二机场及空港产业园落地，年旅客吞吐量预计达1亿人次，周边工作及居住人群逾20万人，商圈迎来商业活跃时代。
随着大兴天街的开业，商圈吸引了周边居民、黄村区域原住民、庞各庄榆垡等被城市化人群以及固安区域内环京人群，满足生活在南城六环外或环京地区家庭的一站式消费需求。在2017年周年庆当日，大兴天街表现强劲，销售额破1300万元，客流量超17.5万人次。
（3）赢商大数据点评
天宫院商圈即将迎来全新的商业培育期：2019年北京新机场落成，商圈距离新机场的距离在15公里左右，处于临空经济区域，是不可忽视的商业配套功能区，这也意味着区域内的商业在未来的辐射范围将更大。
随着京津冀协同发展步伐的加快，除满足本地居民消费外，商圈还将满足邻近的外省市消费者购物需求。而未来凯德MALL天宫院的开业，将促使商圈形成多个优质商业项目联动的局面，进一步填补片区的商业空白。
（4）典型项目解读
龙湖北京大兴天街：激活天宫院商圈的南城新地标
作为龙湖地产在北京的第二个“天街”项目，龙湖北京大兴天街契合周边消费者的迫切诉求，引进300个品牌组成全业态、高体验度的消费矩阵，不仅填补了北京六环外消费生活的空白，更引领着郊区家庭消费进行全新升级。开业首日，其客流量破15万人次，销售额高达700万。
■ 品牌引进
为了精准匹配核心客群需求，大兴天街引入永辉【超级物种】北京首家独立门店、南城首个符合国际标准赛事要求的真冰冰场【喜悦滑冰场】、大兴第一家拥有D-BOX影厅的影城【上影IMAX国际影城】等。
同时，基于周边人群的育儿刚性需求，项目突破性地将儿童业态占比提升到16.5%，总体量接近14000㎡，引入【奇乐儿儿童主题公园】【好孩子】【马博士婴儿游泳】等品牌，成为南城最全的早教中心。
■ 规划运营
龙湖北京大兴天街联合众多儿童品牌打造“五点半课堂”，孩子放学后可以到商场学习、玩耍、社交，树立了“南城溜孩子圣地”的形象。同时，定期举办“爱上科技”、“美食家”等家庭型主题活动吸引客流。
此外，项目还与北京海洋馆合作，将海洋生物搬进商场；引入首次线下亮相的国产原创IP“京剧猫”等，在全方位、多层次的提升项目知名度之余，与消费者形成良好的互动，加强消费粘性。
4、通州商圈：城市副中心的黄金商圈
作为北京的东大门，通州从最早的“重点新城”，到“现代化国际新城”、“首都功能新载体”，升级为现在的“北京城市副中心”，在推动京津冀协同发展中处于桥头堡位置。
多重政策利好之下，通州会以高端现代服务业为目标，重点打造高端商务、高端制造、现代物流三大产业，着力发展文化创意、金融服务、医疗康体、旅游休闲等新兴产业。
目前，通州商圈主要以通州万达广场为商业核心，并辐射通州北苑地铁商业带、新华大街等。其中，2014年第四季度入市的通州万达广场和京通罗斯福广场的联合体量近30万㎡，几乎是之前通州集中商业存量的一倍，如今优质商业存量已有近40万㎡。
（1）商圈业态组合
作为京津冀一体化的桥头堡，通州商圈已成为京东两百万居民一个集购物、休闲和娱乐为一体的商业聚集地，并引领首都副中心商业结构的提升。但家庭型商业的完善仍需要时间，目前商圈零售业态占41%，餐饮业态占37%，儿童亲子业态占9%，休闲娱乐及服务业态则占13%。
（2）商圈市场表现
作为商圈内的标杆城市综合体，通州万达广场的业态分布、运营模式等各方面都有独特之处，具有极强的区位优势和较大的潜在市场，年销售额有望突破20亿元；京通罗斯福广场则与前者进行差异化招商，如商场内一家特色店是【百武西】的线下实体店，但其他品牌的同质化已现端倪。
整体而言，商圈现有商业仍以满足生活基础性消费为主，缺乏主题，难以顺应城市新中心的发展需求，而优质项目应该在“全客层”覆盖的基础上，以中青年为核心受众的同时，增强家庭性功能，带动周边居民的消费，并关照到新居民、流动人群、弱势群体等不同人群。
（3）赢商大数据点评
通州商圈由于地理位置的特殊性及政府规划的倾斜度，已成为众多商业运营公司的必争之地，未来5年将迎来项目的集中入市（体量约180万㎡）。集时尚、潮流、人文三位一体的邻里型商业——新通百购物中心计划2018年开业，其将以“时尚品牌为核心，手工文创为骨干”的品类组合战略丰富现有存量。
未来，商圈将重新定位社区商业，规划更为丰富的业态，品牌档次也会较大提升，如实体店和电商的结合，利用原有设施融合有形商业与无形商业，弥补无形商业的缺陷，也对有形商业形成补充。
（4）典型项目解读
北京通州万达广场：万达商业产品线NO.1
北京通州万达广场位于通州区核心地段北苑，定位于全业态、全客层的时尚精致生活体验中心。无论就品牌级数还是建筑设计、内部装修上，都无愧于万达商业产品线NO.1。项目开业后迅速成为通州的商业地标，不仅提升了通州的城市区域功能、商业档次，还开创了通州商业发展新格局。
■ 品牌引进
通州万达广场引进了【万达影城】【万达百货】【永辉精品超市】【大歌星KTV】【万达宝贝王乐园】【大玩家超乐场】等主力店，共200余个品牌，其中北京“首店”品牌7个，通州“首店”品牌超150个，改变了通州的消费模式与生活方式。
项目的品牌丰富超过以往，并做到“一店一色”，囊括了【BrooksBrothers】【Misssixty】【JNBY】【PANCOAT】等时尚品牌、【妙巴黎越南餐厅】【外婆家】【金鼎轩】【我家餐厅】等特色餐饮。
此外，为让消费者获得更好的消费体验、更优惠的购买价格，商场还相继引入新零售店【京东之家】、【万达优选集合店】等时下热点品牌，打造可以弥补万达缺乏年轻时尚人群集客的业态空白。
■ 规划运营
通州万达广场在商业中心的建筑设计、标识美陈、雕塑陈设、业态品牌以及西门金街的布局结构等方面，都以其创新性刷新了区域顾客的认知，开业当天客流达25万人次，销售额破4000万元，万达百货、万达宝贝王及多家步行街品牌创造了本系统内单日销售记录。
项目还将活动营造作为创意营造的重要辅助手段，通过举办“百城狂欢节”、“哎悠生活节”“西门金街艺术策划竞赛”等活动，激发商业活力。其中，“哎悠生活节”集艺术创意与时尚消费为一体，将创意设计融入公众的时尚生活体系中，活动期间共吸引客流近5万人次。
