5、房山商圈：首都的西南枢纽
作为首都西南枢纽，房山是北京城市发展新区之一，也是首都建设国际一流的和谐宜居之都的重要区域。目前，房山商圈（专题阅读）主要指的是CSD休闲购物区——北京首个面向环渤海区域的新型城际消费区，其地处房山东北部，介于房山、大兴、丰台三区交汇处，拥有便利的区位与交通条件。
近年来，随着首创奥特莱斯、绿地缤纷城、中粮万科半岛广场等优质项目的相继开业，拥有近30万㎡商业体量的商圈成为京西南具有活力的商业区，并带动周边区域及全区商业实现了跨越式发展。
（1）商圈业态组合
房山商圈以奥特莱斯等大规模零售综合体为商业引擎，逐渐被建设成京西南新城市门户的国际化城市风尚中心。目前，商圈零售业态占较大比重，随着新进房山人口的不断增加，区域需要迅速补充满足居民消费的生活服务及体验式业态。
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（2）商圈市场表现
房山商圈居住人口已超5万人，周边居住项目数10个，大量在市区工作的高素质青年群体选择在此置业，区域吸纳外来人口定居及消费能力增强。可以说，商圈已成为承接中心城区人口迁移疏散的重要区域，且CSD为房山区政府着力打造的中央休闲购物区，为区域带来全新的生活方式。
首创、绿地、万科等一大批品牌房企的进驻，助推了商圈的辐射带动作用。其中，首创奥特莱斯是京西地区唯一的规模最大的奥特莱斯综合体，业绩在全国范围内位居前茅；绿地缤纷城为房山第一家家庭生活型购物中心，儿童业态丰富。
优质项目不断丰富商业业态，联动推进商圈商业初显成效：消费档次得到快速提升，满足了新进房山人口的消费需求。
（3）赢商大数据点评
商业规模不断扩大，业态种类进一步完善，未来房山商圈势必吸引一批商务企业入住办公，商业综合体也将对区域的发展起到正面的推动作用，而商圈也应合理补充未来入住居民的餐饮与休闲娱乐业态，提升儿童教育与文化休闲业态占比等。
值得关注的是，首创奥特莱斯二期项目已增加多种业态形式，2019年落成后将与现有项目形成优势互补，提供更为丰富的娱乐生活体验及高品质生活配套服务。而计划2018年开业的龙湖北京房山天街也将打造京西南首个高端商业综合体，一站式满足新兴中产家庭的消费需求。
（4）典型项目解读
北京房山首创奥特莱斯：京西第一奥特莱斯
北京房山首创奥特莱斯位于CSD核心位置，以奥特莱斯品牌折扣店为核心，集休闲娱乐、儿童体验、宠物百货、餐饮美食、社区服务、高品质住宅于一体。从2013年5月开业至今，在没有任何经营面积增长的情况下，从2016年销售额18亿元增至26亿元，位居2017年全国奥莱销售前三甲。
■ 品牌引进
北京首创奥莱拥有国家级AAA旅游景区标志零售卖场特色，引进的【ARMANI】【COACH】【MaxMara】【Brooks Brothers】等一线品牌支撑了商场的业绩。项目还囊括【水孩儿】【宝贝生活馆】等儿童品牌以及【岸枫庭港式茶餐厅】【吴裕泰】等特色餐饮，产品品种齐全，满足大北京都会圈顾客的消费需求。
项目还推出钜MAX线下体验店，开启了中国第一家奥莱业态的体验店，为钜MAX线上商城开启了一扇为顾客提供互动的窗口，真正将“O2O”、“体验经济”和“新零售”融为一体并落地，让顾客体验到更新更便捷的购物方式。
■ 规划运营
北京首创奥特莱斯主打国际时尚风格，每月举办不同的互动体验活动，如欧洲风情街、冰雪嘉年华、荷兰风情节等，赋予零售卖场更多的生活化功能。同时，尝试了“旅游+购物”的创新思路，如“游房山 逛奥莱 体验重建后的十渡”公益活动，有超过1000名读者团先后赴往房山观光。
此外，项目力推体验式消费，通过布局Jump360蹦床项目，打破商业同质化竞争格局，充分发掘消费体验潜力，塑造首创奥莱独有的「奥莱+大型体验」消费方式，从而拉动客流并增强客户粘性，提升复购率。
三、北京潜力商圈未来商业展望
未来几年，北京市商业放量会集中在潜力商圈，新增供应将有可能加剧现有项目之间的竞争，预计新零售、轻餐饮、休闲娱乐及电子产品体验店等业态仍将保持积极的扩张态势。
■ 整体而言，结构性问题体现在北京商业地产定位过于单一，体验式商业/业态尚未充分开发利用。未来，处于不同区域的潜力商圈应形成各具特色的商业集群，如东部重点发展满足新型制造业和居民生活需求的新型商业。
■ 潜力商圈新兴社区集中，加上社区商业易衍生出符合主流趋向的一站式消费模式，因此社区商业未来发展潜力巨大。而项目只有打造功能性、个性化、符合区域内社区的消费需求才能尽快脱离养商期，在市场内站稳脚跟。
■ 未来，北京零售业将进入新一轮的转型以应对消费升级，具体表现为增长方式转型、服务质量转型、业态转型、体验型/O2O业态融合等。潜力商圈对之容纳力更强，其将是体验商业、新兴品牌、创新业态的落地首选。
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