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重磅发布!北京重点商圈存量/客群/经营深度报告

核心提示: 北京商业地产市场政策导向作用愈加明显,商圈“扩围”不可逆,新兴商圈不断崛起,核心商圈调改求生,整体呈“扁平化、多中心”格局。

渠道下沉,低线城市商业发展“如火如荼”,作为中国商业地产“风向标”,一线城市如何谋求更大的生存空间?

近年来,北京商业增量大大落后于上海、深圳、广州,竞争逐渐从“增量赛道”转向“存量赛道”,主要通过调整改造、创新升级提升商业活力;而受益于城市净值人群庞大与坚实的市场基本面,北京依然是国外品牌进驻内地的首选地以及新业态、新品牌孵化的重要城市。

随着北京常住外来人口向郊区聚集,传统商圈(专题阅读)和新兴商圈商业发展差距逐渐缩小,部分新兴商圈单体项目的客流甚至超越了传统商圈中的项目单体。

赢商大数据中心根据社零总额增速、人均购物中心面积、商圈日均客流量、轨道交通数、购物中心首层租金(专题阅读)水平与空置率等维度进行综合考量,将北京划分为30个主要商圈。

注:红色标识代表核心商圈,紫色标识代表次核心商圈,黑色标识代表潜力商圈

同时,根据商圈知名度及影响力,划分出8个核心商圈,其基本分布在四环以内,偏东北部地区;13个次核心商圈,基本也在四环内;9个潜力商圈,大多分布在四环以外的地区。

注:本报告商业项目统计对象为商业面积≥3万㎡的集中型零售物业,包括购物中心、商业街区等,不含专业市场、文旅项目。欲了解更多典型城市商圈发展特性,可登陆赢商大数据中心www.winshangdata.com

一、北京商业地产市场发展现状

2017年,北京市国民生产总值(GDP)达到28000.4亿元,较2016年增长6.7%,按照常住人口2170.7万人计算,人均GDP达到12.9万;

2017年度社会消费品零售总额实现11575.4亿元,同比增长5.2%,居民人均可支配收入则达到57229.83元,逼近6万元大关。

经过三十年的逐步积累,商业地产供给远大于需求,现阶段北京需要解决盘活存量的课题。据赢商大数据中心监测,截至2017年12月31日,北京全市商业存量达1600余万㎡,2018-2019年则预计新增供应180万㎡。

事实上,北京购物中心近年来的格局逐步重构,在新零售与IP植入兴起的同时,首店品牌资源愈趋丰富,如2017年共有110多家“首店”进入北京市场,数量仅次于上海。

1、商业存量/增量:北京商业存量近1600万㎡,2018-2019拟增180万㎡

在经过2014年的爆发入市后,2015-2017年北京新增商业供应呈逐年下降趋势。可以说,当前的商业地产已从增量时代进入存量时代,运营能力和盈利水平的提升成为战略重点,而商业已步入成熟期的北京,趋于理性的市场正从源头缓解高库存。


2017年,北京新增商业供应体量超100万㎡,至此全市商业项目数量超190个,存量约1600万㎡。新兴区域净吸纳量增加符合未来城市商业发展趋势,而北京核心商圈新增供应有限,其中2017年11月试营业的王府中环备受市场关注。

目前,北京已经有太古、新鸿基、大悦城、银泰、龙湖、凯德、万达等众多地产商涉足,不过2018-2019年的商业供应将持续放缓,预计拟开业项目近20个(体量180万㎡),典型项目如芳圆里ID MALL、凯德MALL天宫院等,其均分于各大商圈,届时将进一步巩固北京零售多商圈的发展格局。

2、租金/空置率:2017购物中心首层平均租金达936元/㎡/月,空置率报6%

近年来北京零售物业市场平均租金报价保持稳定。2014年第一季度至2017年第四季度,全市优质购物中心首层租金平均环比增长0.2%。2017年,首层平均租金报936元/㎡/月,同比上涨2.4%。

值得一提的是,由于百货频频倒闭、市场整体进入震荡调整期,北京购物中心首层平均租金在2015年Q4出现谷值896元/㎡/月。

空置率方面,2017年全市购物中心平均空置率维持在6%左右的较低水平,表现明显优于其他城市。

其中,核心商圈的成熟项目近两年调整升级活跃,商业引入特色元素形成差异化竞争,使其维持在基本满租的状态;大部分非核心商圈的购物中心得益于分散的分布,区域或社区型的定位,且为所辐射区域唯一或少数的商业,因此仍实现基本满租。

3、商业地产市场特点:商业格局重构,新零售与IP兴起

■ 大悦城、太古里等一批购物中心的涌现,打破了北京商业以百货主导的局面。不过,就北京的市场容量而言,像西单大悦城、三里屯太古里这类标杆项目的占比并不多;城市外围的奥特莱斯则迅速发展,燕莎、赛特等多个奥莱项目的业绩表现亮眼。

■ 百货的发展趋于两极分化,SKP、汉光等成熟百货贡献了北京主要的销售业绩。然而,多家百货和传统商场面临闭店或转型的问题,玛莎百货世贸天阶店、华堂商场北京丰台北路店和百盛长楹天街店等纷纷闭店;天虹百货、新街口百货等则分批转型成社区型购物中心。

■ 购物中心不再以消费力划分,而以社群化的审美进行组合,消费形式逐渐从商品消费转为时间消费,零售行业线上线下融合趋势愈发明显。商场对新零售表现出很强的信心,这进一步意味实体商业的复活,其中,盒马鲜生2018年计划在北京开30家门店。

■ 购物中心的消费群体中,90后、00后占比已超50%。反鸡汤、丧文化等营销内容近几年大行其道,受年轻消费者追捧的IP、网红、新兴品牌积极拓展购物中心渠道,如2017年,共有超过110家“首店”进入北京市场,场景化和创意类品牌为热点趋势。

因篇幅有限,本报告重点对三里屯、CBD、王府井、西单、望京、朝青和西红门7个核心/次核心商圈进行重点分析;下篇报告将解读9大潜力商圈,敬请期待。

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关键词:商圈 租金 增量 北京三里屯太古里 北京SKP
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