渠道下沉，低线城市商业发展“如火如荼”，作为中国商业地产“风向标”，一线城市如何谋求更大的生存空间？
近年来，北京商业增量大大落后于上海、深圳、广州，竞争逐渐从“增量赛道”转向“存量赛道”，主要通过调整改造、创新升级提升商业活力；而受益于城市净值人群庞大与坚实的市场基本面，北京依然是国外品牌进驻内地的首选地以及新业态、新品牌孵化的重要城市。
随着北京常住外来人口向郊区聚集，传统商圈（专题阅读）和新兴商圈商业发展差距逐渐缩小，部分新兴商圈单体项目的客流甚至超越了传统商圈中的项目单体。
赢商大数据中心根据社零总额增速、人均购物中心面积、商圈日均客流量、轨道交通数、购物中心首层租金（专题阅读）水平与空置率等维度进行综合考量，将北京划分为30个主要商圈。
注：红色标识代表核心商圈，紫色标识代表次核心商圈，黑色标识代表潜力商圈
同时，根据商圈知名度及影响力，划分出8个核心商圈，其基本分布在四环以内，偏东北部地区；13个次核心商圈，基本也在四环内；9个潜力商圈，大多分布在四环以外的地区。
注：本报告商业项目统计对象为商业面积≥3万㎡的集中型零售物业，包括购物中心、商业街区等，不含专业市场、文旅项目。欲了解更多典型城市商圈发展特性，可登陆赢商大数据中心www.winshangdata.com
一、北京商业地产市场发展现状
2017年，北京市国民生产总值（GDP）达到28000.4亿元，较2016年增长6.7%，按照常住人口2170.7万人计算，人均GDP达到12.9万；
2017年度社会消费品零售总额实现11575.4亿元，同比增长5.2%，居民人均可支配收入则达到57229.83元，逼近6万元大关。
经过三十年的逐步积累，商业地产供给远大于需求，现阶段北京需要解决盘活存量的课题。据赢商大数据中心监测，截至2017年12月31日，北京全市商业存量达1600余万㎡，2018-2019年则预计新增供应180万㎡。
事实上，北京购物中心近年来的格局逐步重构，在新零售与IP植入兴起的同时，首店品牌资源愈趋丰富，如2017年共有110多家“首店”进入北京市场，数量仅次于上海。
1、商业存量/增量：北京商业存量近1600万㎡，2018-2019拟增180万㎡
在经过2014年的爆发入市后，2015-2017年北京新增商业供应呈逐年下降趋势。可以说，当前的商业地产已从增量时代进入存量时代，运营能力和盈利水平的提升成为战略重点，而商业已步入成熟期的北京，趋于理性的市场正从源头缓解高库存。
2017年，北京新增商业供应体量超100万㎡，至此全市商业项目数量超190个，存量约1600万㎡。新兴区域净吸纳量增加符合未来城市商业发展趋势，而北京核心商圈新增供应有限，其中2017年11月试营业的王府中环备受市场关注。
目前，北京已经有太古、新鸿基、大悦城、银泰、龙湖、凯德、万达等众多地产商涉足，不过2018-2019年的商业供应将持续放缓，预计拟开业项目近20个（体量180万㎡），典型项目如芳圆里ID MALL、凯德MALL天宫院等，其均分于各大商圈，届时将进一步巩固北京零售多商圈的发展格局。
2、租金/空置率：2017购物中心首层平均租金达936元/㎡/月，空置率报6%
近年来北京零售物业市场平均租金报价保持稳定。2014年第一季度至2017年第四季度，全市优质购物中心首层租金平均环比增长0.2%。2017年，首层平均租金报936元/㎡/月，同比上涨2.4%。
值得一提的是，由于百货频频倒闭、市场整体进入震荡调整期，北京购物中心首层平均租金在2015年Q4出现谷值896元/㎡/月。
空置率方面，2017年全市购物中心平均空置率维持在6%左右的较低水平，表现明显优于其他城市。
其中，核心商圈的成熟项目近两年调整升级活跃，商业引入特色元素形成差异化竞争，使其维持在基本满租的状态；大部分非核心商圈的购物中心得益于分散的分布，区域或社区型的定位，且为所辐射区域唯一或少数的商业，因此仍实现基本满租。
3、商业地产市场特点：商业格局重构，新零售与IP兴起
■ 大悦城、太古里等一批购物中心的涌现，打破了北京商业以百货主导的局面。不过，就北京的市场容量而言，像西单大悦城、三里屯太古里这类标杆项目的占比并不多；城市外围的奥特莱斯则迅速发展，燕莎、赛特等多个奥莱项目的业绩表现亮眼。
■ 百货的发展趋于两极分化，SKP、汉光等成熟百货贡献了北京主要的销售业绩。然而，多家百货和传统商场面临闭店或转型的问题，玛莎百货世贸天阶店、华堂商场北京丰台北路店和百盛长楹天街店等纷纷闭店；天虹百货、新街口百货等则分批转型成社区型购物中心。
■ 购物中心不再以消费力划分，而以社群化的审美进行组合，消费形式逐渐从商品消费转为时间消费，零售行业线上线下融合趋势愈发明显。商场对新零售表现出很强的信心，这进一步意味实体商业的复活，其中，盒马鲜生2018年计划在北京开30家门店。
■ 购物中心的消费群体中，90后、00后占比已超50%。反鸡汤、丧文化等营销内容近几年大行其道，受年轻消费者追捧的IP、网红、新兴品牌积极拓展购物中心渠道，如2017年，共有超过110家“首店”进入北京市场，场景化和创意类品牌为热点趋势。
因篇幅有限，本报告重点对三里屯、CBD、王府井、西单、望京、朝青和西红门7个核心/次核心商圈进行重点分析；下篇报告将解读9大潜力商圈，敬请期待。
