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重磅发布!北京重点商圈存量/客群/经营深度报告

核心提示: 北京商业地产市场政策导向作用愈加明显,商圈“扩围”不可逆,新兴商圈不断崛起,核心商圈调改求生,整体呈“扁平化、多中心”格局。


6、朝青商圈:CBD后花园

朝青商圈(专题阅读)南起朝阳路,北至姚家园路,东西分别为东五环、东四环。其中,东五环、东四环、青年路纵贯商圈南北,朝阳路、朝阳北路、姚家园路横穿东西。依托于CBD,商圈被称为“CBD后花园”和“CBD商务服务区”。

大体量开发、知名开发商进驻、政策导向支持、交通环境不断改善,使得朝青商圈备受关注。作为CBD白领人士置业的理想区域,朝青商圈以社区商业为主,商业项目存量超30万㎡,其中朝阳大悦城的入驻,除了带来人气外,更反哺商圈高端社区尚未成熟的商业形态。

(1)客群画像及市场表现

朝青商圈坐拥天鹅湾、星河湾、国美第一城等20余家中高档社区,区域半数以上为28-45岁的中青年,具有强大的消费能力和强烈的消费需求。不过,商圈商业配套略显不足,规模较小,且都集中在朝阳路周边。

如今,商圈的华堂商场、西单商场已经关闭,新城市广场大批商家撤离,遭遇了商业滑铁卢。而朝阳大悦城在商圈内具有垄断地位,属于一家独大,其在商业规模、品牌能级、运营理念等多个方面都有优势,2017年销售额逾40亿元,客流超2500万,单日销售纪录突破4000万元。

(2)赢商大数据点评

朝青商圈未来要引进服务标准程度高、有一定规模的连锁化商家,用以缓解商圈因为“地处高端”的预期、“缺乏规划”的随意和“租金(专题阅读)昂贵”的现实压力,造成的社区服务功能不足。

此外,开发商要挖掘商圈东部的商业空间,如与朝阳大悦城同属地铁6号线的龙湖北京长楹天街,在落地后就助推常营商圈崛起,它以接地气和差异化的打法,聚焦社区、贴近居民的切身需求,启示了朝青商圈未来的商业趋势。

(3)典型项目解读

北京朝阳大悦城:招商界的“超级星探”

北京朝阳大悦城位于朝阳北路与青年路金十字地段,其开业使得朝青商圈的商业格局由百货、超市等传统零售业向mall演变。以新兴中产阶层为核心客群,项目七年的快速成长不仅带动了区域的升级换代,也有效提升了北京东部客群的消费理念和水平。

■ 品牌引进

朝阳大悦城不断聚焦新零售升级和用户体验升级,几乎每年都会引进120家全新品牌,如2017年引进134个全新品牌,其中【牛角Gyu-kaku】【SEAN BY SEAN】等10个为内地首家,【me ISSEY MIYAKE】【REINEREN】等30余个为北京首家。

作为线下实体商业的时代样本,项目还持续推出主题空间:生活方式主题空间“悦界”、餐饮业态主题空间“拾间”、原创设计师品牌集合区“悦色”,在为商场提供差异化内容补给的同时,摆脱了行业的同质化困局。

■ 规划运营

朝阳大悦城不断通过IP化营销活动、跨界合作吸引客流,如2017年推出36场主题活动(原创活动超3/4),包括三八节与蘑菇街、小象馆等品牌合作的“女神蜕变记”等,年租金收入破5.9亿元,坪效同比增长20%,提袋率同比增长11.5%,新增会员同比提升90%。

在运营管理上,项目还启动了集支付解决方案、会员管理功能、营销管理于一身的新智能POS系统,并率先在鞋、女装等品类中试水百货式SP活动,促进了对客末梢活性,2017年可触达会员超100万,会员销售高达12亿元,人均到店5.7次,“留存率”成行业标杆。

7、西红门商圈:激活帝都南城商业

西红门商圈位于南四环和五环之间,扼守大兴北端,北接南五环路,南临大兴新城,东临瀛海镇,西侧紧临轨道交通4号线。交通优势明显,与四环内的核心商圈能无缝接驳。

2014年,荟聚中心和鸿坤广场购物中心的落地及成功经营,助推西红门商圈的崛起,目前商圈优质商业存量达35万㎡,以社区商业为主,其中英特宜家购物中心集团开发的荟聚中心更是将沉寂多年的北京南城彻底激活。

(1)客群画像及市场表现

随着五环周边人口的聚集,西红门商圈吸引了外围城区大量的客流,其客群具有明显的亲子属性,家庭客群、26-45岁已婚青壮年较多。目前,商圈在北京市区内的渗透较高,主要来自大红门、崇文门、西便门等区域。

商圈辐射人群超过千万,其中荟聚西红门每年的客流达3000逾万人次,已跃升为全国最受欢迎的购物中心之一。而餐饮业态高占35%的鸿坤广场则与荟聚西红门形成互补,未来年销售额有望破6亿元。

(2)赢商大数据点评

凭借着大而全的体量和优质的品牌凝聚力,西红门商圈的辐射范围已经远远超过西红门区域。

继荟聚中心和鸿坤广场之后,越来越多的商业体在北京南城迅速破茧,互通有无将会产生巨大的聚合效应,如地铁上盖项目龙湖北京大兴天街和拟开业的凯德MALL天宫院将发力天宫院商圈,与西红门商圈联动激发南城商业。

以北京城市的量级来看,对商业的容纳程度还是足够大的,上述单体商业的辐射保持在3-5公里,将会彻底扫除南城商业的盲区。

可以说,北京南城的商业发展正进入一个发展加速期,其发展特点是由原来的单一城市中心型的物业,开始向多中心、副中心、区域中心、社区等网络状、多元化的商业发展。

(3)典型项目解读

北京荟聚中心:京南新区的商业新宠

在近几年新建成的商业中,北京荟聚中心可谓数一数二的商业黑马,它的成功带动了西红门商圈的发展与壮大。

作为具有国际化标准的一站式超区域型购物中心,其免费提供6652个停车位,创下吉尼斯世界最大地下停车场记录,并与地铁西红门站、南五环及京开高速的连接保证了交通的便捷,现已成为北京最热门的购物中心之一。

■ 品牌引进

荟聚中心拥有【宜家家居】【欧尚超市】【金逸影院】等主力店,以及【言几又】【Tao整体家居】【PLAYLOUNGE】等体验式品牌,特色品牌众多让其在社区商业中一枝独秀。

针对家庭客群的需求,商场还利用一切机会创造适宜家庭生活的设施,如娱乐场所、餐厅及儿童活动中心等。在每一层设有由商场运营的免费儿童娱乐区域,以及乐高、儿童足球、斯马兰魔幻乐园等项目,吸引了极高的人气。

■ 规划运营

荟聚中心在设计上诠释了北欧的斯堪的纳维亚设计风格,继承宜家一贯强大的动线设计,整个空间疏阔而明亮,可承载的客流量大,并与其他社区商业形成巨大区隔。

项目还一直在寻找和还原原汁原味的北欧文化,其吉祥物“达拉马”为北欧神话中神灵的财产;“维京海盗”、“触觉花园”等体验互动活动,传递了北欧所追求的生活方式,日均吸引的客流量之大排北京乃至全国购物中心的前列。

三、北京城市商业未来展望

未来短时间内,北京市核心和次核心商圈的商业新增空间很小,商业项目的快速建设可以告一段落,而旧商业的改造、业态调整、品牌更新等则是未来商业发展的主要课题。

■ 从城市整体发展的角度看,为引导人口合理分布,疏散中心城区的产业和人口,大力推进城市化进程,未来将通过行政手段促进人口向新城和小城镇集聚。因此,未来更多的中小型社区、邻里商业,以及以文化为创新关键的主题、特色商业相对具有发展前景。

■ 鉴于中心城区较为拥挤的交通条件,以及城市功能的不断外扩,次核心商圈、潜力商圈对商业项目的容纳力更强。而北京商圈内城市大型综合体商业的竞争已进入白热化的程度,可关注扩展新区的发展机遇,其将是新品牌、新业态的落地首选。

■ 逐渐增加新零售、休闲娱乐等体验式业态的比重,以更多的线下体验来获得消费者的停留,是北京商业未来业态调整的主流方向。

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关键词:商圈 租金 增量 北京三里屯太古里 北京SKP
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