二、北京7大核心/次核心商圈解读
随着北京城市的建设，北京最早、最成熟的西单及王府井商圈（专题阅读）同周边区域一起发展了起来。
其中，东部的影响力和覆盖范围逐步扩大，发展起三里屯、CBD商圈及燕莎等核心商圈，至此东部/东北部成为商圈数最多、分布最密、消费力最强、商品档次最高的商业区域。
■ 东部/东北部商圈密集
北京东部/东北部是最早的外事区、商务区，由于城市规划的原因，四个使馆区全集中在东部/东北部，而东部/东北部外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，随之带来了针对该群体消费需求的商业项目，逐步形成商圈并迅速发展，成为北京商业发展的领跑者。
■ 商圈往外推移的趋势日益显现，呈现多中心化
随着北京城市规划发展及各区域性商业中心的形成，北京商圈不断更新发展，在北京环形城市结构的周边形成了众多的商圈，市场竞争日趋激烈，多中心特征日益明显。
而传统商圈也不断进行更新迭代，焕发出新的活力，与新兴商圈构成了遍布北京各个区域的商圈网格。
北京核心/次核心商圈：1金融街/2西单/3王府井/4CBD/5三里屯/6东直门/7燕莎/8望京/a北苑立水桥/b亚奥/c中关村/d万柳/e太阳宫/f西直门/g公主坟/h朝外/i朝青/j常营/k崇文门/l双井/m西红门
图片来源：赢商大数据中心
1、三里屯商圈：京城繁华夜场
三里屯商圈东至东三环，西至东直门，南至朝阳门外大街，北至东直门外大街。三里屯交通环境发达，且周边商圈众多，处于CBD、燕莎、东直门等诸多商圈的包围之中，并与这些商圈形成良性互动。
目前，商圈商业总存量超过30万㎡，以购物中心及街区商业为主，其中，三里屯太古里的商业建筑面积就达17.2万㎡，可谓商圈的商业核心，整体档次为中高档。
除了外国使馆区，三里屯聚集了商场、百货、酒吧街、体育场、明星等多重元素，是个国际化、年轻化、充满魅力的商圈。
（1）客群画像及市场表现
三里屯商圈聚客能力超强，成为京城时尚男女的聚会首选。商圈内有超5万的商务办公人员，覆盖近30万户住宅，日客流总量超20万人次；受众客群在25-45岁之间，以高档白领、金领、企业管理层、企业主、自由职业者为主，收入较高，消费能力强。
商圈主要为环太古里商业带，三里屯太古里独力单挑起整个商圈，每年吸引了上千万的国内外旅游客流，年营业额有望破40亿元。
不过，并非圈内所有商业项目都能成功经营，商圈存量商业的改造难以找准定位，在太古里一家独大的局面下，其他项目难以实现与太古里的互补和差异化。
如今的三里屯商圈早已褪下了招摇的夜场气息
图片来源：视觉中国
（2）赢商大数据点评
作为毗邻使馆区的时尚现代典范，三里屯的酒吧街已经成为北京“夜生活”最繁华的娱乐街之一。随着综合商业设施、周边企业、外国商社和大批高端楼盘的不断崛起，三里屯已被打造成集购物、餐饮和娱乐休闲为一体的综合商业区。
不过，商圈由三里屯太古里独占鳌头，其它项目的经营能力被远远甩在后面，是个值得关注的问题。此外，虽然商圈内的业态组合（餐饮20%、零售60%、休闲娱乐10%、配套10%）比一般的成熟商圈要合理，但体验业态仍有较大的市场机会。
（3）典型项目解读
北京三里屯太古里：首店收割机
北京三里屯太古里是由19座低密度建筑物组成的街区式购物中心，项目分为南区、北区以及瑜舍精品酒店，与周边建筑融为一体又相互独立。它在三里屯商圈起着定海神针的作用，对区域内的消费和客流起着前瞻性的引领作用，发挥着巨大的辐射效应。
■ 品牌引进
太古里一是引进品牌“首店”，增强项目辨识度。如2016-2017年，有近60家北京/国内首店在太古里亮相，包括【喜茶】【Madness】【GENTLE MONSTER】等；
二是引进潮牌、设计师品牌，如【MONT BLANC】【MIU MIU】【GIVENCHY】等，抢占“分众、小众市场”先机；
三是引进【优衣库】【阿迪达斯】【华联超市】等众多旗舰店、体验店，满足年轻客群细分下的不同需求。
■ 规划运营
项目视觉吸引力强，南区“胡同”、北区“四合院”的设立理念呈现出北京的大都会气质。而每年几十场营销活动涉及IP、艺术、美妆、时尚、科技等多个领域，也为其获取大量流量与话题。
此外，太古里还与强IP合作，共同打造主题类活动，如与《魔兽》合作的“魔兽电影主题展”、与《神奇动物在哪里》合作的“太古里神奇魔幻之旅”，在诠释项目“潮玩”的slogan之余，放大势能。
图片来源：视觉中国
2、CBD商圈：全国最知名中央商务区
CBD（中央商务区）商圈西起东大桥路、东至东四环、南起通惠河、北至朝阳北路，是众多跨国公司及国际组织的办公集聚区，其商业环境国际化、综合化程度也很高，不但业态齐全，业种丰富，品牌覆盖度也很高，特别在国际品牌的引进方面，是北京商业国际化程度最高的商圈。
商圈内集中型商业项目有十几个，以购物中心及百货为主，单体体量较大，优质商业存量近50万㎡，整体经营水平较高。
（1）客群画像及市场表现
鉴于CBD商圈集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及商务办公和酒店、公寓等设施，众多国际著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构，整个区域的商务办公规划超过500万㎡，容纳超过50万的商务从业人口。
CBD属于商务型商圈，商业项目整体的功能以商务服务为主，在此核心之上完善出具有全功能的都市商圈。从业绩来看，商圈2017年营业额近200亿元，为华北第一商圈，其中，SKP超过100亿元的成绩支撑起了整个商圈，其已连续多年位居全国商业营业额首位。
不过，伴随着近年来北京的商圈东扩，CBD各项目也发生变动，国贸三期引进热门餐厅、快时尚、潮流体验品牌，意在深度挖掘写字楼白领的消费潜力；侨福芳草地则日益成为“网红”，世贸天阶却面临着艰难的调整煎熬。
（2）赢商大数据点评
CBD商圈集中了北京绝大部分高端消费，在实体经济回暖、奢侈品消费抬头的当下，商业的增长量更为可观，其客群有区域内的商务人士以及因商务而来的差旅人士两类，因此体验式中高档品牌未来有较大发展空间。
在东部及北部商业氛围开始逐渐形成的契机下，可利用小体量的特色型商业进行串联，一改商圈聚合性较差的缺点。此外，由于在CBD工作与生活的人群数量庞大，其东部区域的集成社区将受市场追捧。
（3）典型项目解读
北京SKP：全国最赚钱的商场
北京SKP被称为“中国单体面积最大的百货公司”，从2011年起就稳坐国内“店王”，2017年高达125亿元的销售额，更是位列全球同业第二。它是目前北京乃至国内高端商场中，品牌集中度最高的一家，且品牌涉及的货品较全、种类较多，不论是一二线品牌还是轻奢品牌都有涉及。
■ 品牌引进
“全国首店”、“新款首发”、“限量版预定”奠定SKP在北京高端消费市场的霸主地位，其开业时即引入938个品牌，包括【PRADA】【Fendi】【GUCCI】等90多个高奢侈品牌的旗舰店、概念店、主力店，且超40%为北京“首店”。
近两年，项目还引进【路易十三】全球首家品牌店、【CELINE】皮具限时概念店等，并吸引【DIOR】【LORO PIANA】等奢侈品牌童装入驻儿童区，以顺应消费趋势变化，扩展客群。
此外，通过升级调整，SKP不断增加餐饮业态比例，【鼎泰丰】【隐泉】【北京厨房】【南小馆】等餐饮品牌为商场的客流及业绩贡献了不小力量。
■ 规划运营
SKP为兼具直营采购模式的精品百货公司，通过加强特许经营的力度，让其得以引进更多独家品牌；同时组建完整的零售、采购团队，以吸纳更多买手、视觉陈列、零售运营等人才。
项目巧妙利用中庭不断更新景观装饰，通过举办各类商品、文化展览赋予人文气息；一部分中庭还用于举办品牌推广活动，增加租金（专题阅读）利润。此外，SKP基于数据对人群做社群细分，进而进行个性化运营，有效提高了消费者与商场的粘度。
