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重磅发布!北京重点商圈存量/客群/经营深度报告

核心提示: 北京商业地产市场政策导向作用愈加明显,商圈“扩围”不可逆,新兴商圈不断崛起,核心商圈调改求生,整体呈“扁平化、多中心”格局。


二、北京7大核心/次核心商圈解读

随着北京城市的建设,北京最早、最成熟的西单及王府井商圈(专题阅读)同周边区域一起发展了起来。

其中,东部的影响力和覆盖范围逐步扩大,发展起三里屯、CBD商圈及燕莎等核心商圈,至此东部/东北部成为商圈数最多、分布最密、消费力最强、商品档次最高的商业区域。

■ 东部/东北部商圈密集

北京东部/东北部是最早的外事区、商务区,由于城市规划的原因,四个使馆区全集中在东部/东北部,而东部/东北部外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集,随之带来了针对该群体消费需求的商业项目,逐步形成商圈并迅速发展,成为北京商业发展的领跑者。

■ 商圈往外推移的趋势日益显现,呈现多中心化

随着北京城市规划发展及各区域性商业中心的形成,北京商圈不断更新发展,在北京环形城市结构的周边形成了众多的商圈,市场竞争日趋激烈,多中心特征日益明显。

而传统商圈也不断进行更新迭代,焕发出新的活力,与新兴商圈构成了遍布北京各个区域的商圈网格。

北京核心/次核心商圈:1金融街/2西单/3王府井/4CBD/5三里屯/6东直门/7燕莎/8望京/a北苑立水桥/b亚奥/c中关村/d万柳/e太阳宫/f西直门/g公主坟/h朝外/i朝青/j常营/k崇文门/l双井/m西红门

图片来源:赢商大数据中心

1、三里屯商圈:京城繁华夜场

三里屯商圈东至东三环,西至东直门,南至朝阳门外大街,北至东直门外大街。三里屯交通环境发达,且周边商圈众多,处于CBD、燕莎、东直门等诸多商圈的包围之中,并与这些商圈形成良性互动。

目前,商圈商业总存量超过30万㎡,以购物中心及街区商业为主,其中,三里屯太古里的商业建筑面积就达17.2万㎡,可谓商圈的商业核心,整体档次为中高档。

除了外国使馆区,三里屯聚集了商场、百货、酒吧街、体育场、明星等多重元素,是个国际化、年轻化、充满魅力的商圈。

(1)客群画像及市场表现

三里屯商圈聚客能力超强,成为京城时尚男女的聚会首选。商圈内有超5万的商务办公人员,覆盖近30万户住宅,日客流总量超20万人次;受众客群在25-45岁之间,以高档白领、金领、企业管理层、企业主、自由职业者为主,收入较高,消费能力强。

商圈主要为环太古里商业带,三里屯太古里独力单挑起整个商圈,每年吸引了上千万的国内外旅游客流,年营业额有望破40亿元。

不过,并非圈内所有商业项目都能成功经营,商圈存量商业的改造难以找准定位,在太古里一家独大的局面下,其他项目难以实现与太古里的互补和差异化。

如今的三里屯商圈早已褪下了招摇的夜场气息

图片来源:视觉中国

(2)赢商大数据点评

作为毗邻使馆区的时尚现代典范,三里屯的酒吧街已经成为北京“夜生活”最繁华的娱乐街之一。随着综合商业设施、周边企业、外国商社和大批高端楼盘的不断崛起,三里屯已被打造成集购物、餐饮和娱乐休闲为一体的综合商业区。

不过,商圈由三里屯太古里独占鳌头,其它项目的经营能力被远远甩在后面,是个值得关注的问题。此外,虽然商圈内的业态组合(餐饮20%、零售60%、休闲娱乐10%、配套10%)比一般的成熟商圈要合理,但体验业态仍有较大的市场机会。

(3)典型项目解读

北京三里屯太古里:首店收割机

北京三里屯太古里是由19座低密度建筑物组成的街区式购物中心,项目分为南区、北区以及瑜舍精品酒店,与周边建筑融为一体又相互独立。它在三里屯商圈起着定海神针的作用,对区域内的消费和客流起着前瞻性的引领作用,发挥着巨大的辐射效应。

■ 品牌引进

太古里一是引进品牌“首店”,增强项目辨识度。如2016-2017年,有近60家北京/国内首店在太古里亮相,包括【喜茶】【Madness】【GENTLE MONSTER】等;

二是引进潮牌、设计师品牌,如【MONT BLANC】【MIU MIU】【GIVENCHY】等,抢占“分众、小众市场”先机;

三是引进【优衣库】【阿迪达斯】【华联超市】等众多旗舰店、体验店,满足年轻客群细分下的不同需求。

■ 规划运营

项目视觉吸引力强,南区“胡同”、北区“四合院”的设立理念呈现出北京的大都会气质。而每年几十场营销活动涉及IP、艺术、美妆、时尚、科技等多个领域,也为其获取大量流量与话题。

此外,太古里还与强IP合作,共同打造主题类活动,如与《魔兽》合作的“魔兽电影主题展”、与《神奇动物在哪里》合作的“太古里神奇魔幻之旅”,在诠释项目“潮玩”的slogan之余,放大势能。

图片来源:视觉中国

2、CBD商圈:全国最知名中央商务区

CBD(中央商务区)商圈西起东大桥路、东至东四环、南起通惠河、北至朝阳北路,是众多跨国公司及国际组织的办公集聚区,其商业环境国际化、综合化程度也很高,不但业态齐全,业种丰富,品牌覆盖度也很高,特别在国际品牌的引进方面,是北京商业国际化程度最高的商圈。

商圈内集中型商业项目有十几个,以购物中心及百货为主,单体体量较大,优质商业存量近50万㎡,整体经营水平较高。

(1)客群画像及市场表现

鉴于CBD商圈集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及商务办公和酒店、公寓等设施,众多国际著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构,整个区域的商务办公规划超过500万㎡,容纳超过50万的商务从业人口。

CBD属于商务型商圈,商业项目整体的功能以商务服务为主,在此核心之上完善出具有全功能的都市商圈。从业绩来看,商圈2017年营业额近200亿元,为华北第一商圈,其中,SKP超过100亿元的成绩支撑起了整个商圈,其已连续多年位居全国商业营业额首位。

不过,伴随着近年来北京的商圈东扩,CBD各项目也发生变动,国贸三期引进热门餐厅、快时尚、潮流体验品牌,意在深度挖掘写字楼白领的消费潜力;侨福芳草地则日益成为“网红”,世贸天阶却面临着艰难的调整煎熬。

(2)赢商大数据点评

CBD商圈集中了北京绝大部分高端消费,在实体经济回暖、奢侈品消费抬头的当下,商业的增长量更为可观,其客群有区域内的商务人士以及因商务而来的差旅人士两类,因此体验式中高档品牌未来有较大发展空间。

在东部及北部商业氛围开始逐渐形成的契机下,可利用小体量的特色型商业进行串联,一改商圈聚合性较差的缺点。此外,由于在CBD工作与生活的人群数量庞大,其东部区域的集成社区将受市场追捧。

(3)典型项目解读

北京SKP:全国最赚钱的商场

北京SKP被称为“中国单体面积最大的百货公司”,从2011年起就稳坐国内“店王”,2017年高达125亿元的销售额,更是位列全球同业第二。它是目前北京乃至国内高端商场中,品牌集中度最高的一家,且品牌涉及的货品较全、种类较多,不论是一二线品牌还是轻奢品牌都有涉及。

■ 品牌引进

“全国首店”、“新款首发”、“限量版预定”奠定SKP在北京高端消费市场的霸主地位,其开业时即引入938个品牌,包括【PRADA】【Fendi】【GUCCI】等90多个高奢侈品牌的旗舰店、概念店、主力店,且超40%为北京“首店”。

近两年,项目还引进【路易十三】全球首家品牌店、【CELINE】皮具限时概念店等,并吸引【DIOR】【LORO PIANA】等奢侈品牌童装入驻儿童区,以顺应消费趋势变化,扩展客群。

此外,通过升级调整,SKP不断增加餐饮业态比例,【鼎泰丰】【隐泉】【北京厨房】【南小馆】等餐饮品牌为商场的客流及业绩贡献了不小力量。

■ 规划运营

SKP为兼具直营采购模式的精品百货公司,通过加强特许经营的力度,让其得以引进更多独家品牌;同时组建完整的零售、采购团队,以吸纳更多买手、视觉陈列、零售运营等人才。

项目巧妙利用中庭不断更新景观装饰,通过举办各类商品、文化展览赋予人文气息;一部分中庭还用于举办品牌推广活动,增加租金(专题阅读)利润。此外,SKP基于数据对人群做社群细分,进而进行个性化运营,有效提高了消费者与商场的粘度。

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关键词:商圈 租金 增量 北京三里屯太古里 北京SKP
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