商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但带来巨大社会风险。
商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。
发展商关心开发利润。
投资客关心年投资收益率。
商户关心日翻台次数、平均日营业额。
消费者关心楼下有没有自己喜欢的品牌。
政府关心商业所带来的长期税收及就业。
社区商业
是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。
规模定位
商业规模是确定社区商业（专题阅读）类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。
规模定位中主要考虑的因素有：
1、区域的商业市场容量；
2、市场整体租售状况对项目规模的影响；
3、项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）；
4、主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）；
5、竞争性项目对项目规模的影响；
6、市政规划对项目片区商业规模的影响；
7、项目自身条件对规模的影响等等。
市场定位
功能定位——按照商业所辐射的区域可分为外向型社区商业（服务半径在1.5—2公里范围内，常住人口不少于10万人）、中间型社区商业（服务半径在1.5公 里范围内）、内向型社区商业（在规划时仅考虑满足本社区的居民消费群）；按照业态类型可分为：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；
档次定位——分为低档、中低档、中档、中高档、高档；
名称建议——通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等来确定）。
主题形象定位
商业的主题形象定位主要考虑的因素：
1、住宅楼盘的整体风格；
2、项目片区的整体氛围；
3、主题营造的可实现性等；
业态组合规划
超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。
社区商业的基本特性：
1、超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态；
2、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；
3、是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；
4、能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；
5、符合商铺建筑设计技术指标。
租售定位
租售定位原则：市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）；
发展商的意图：
1、若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售；
2、若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主；
3、若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。
4、项目的租售前景预判。
价格定位
租金定位：通常是运用市场比较法进行定价，通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，进行综合比较，主要比较的要素有：整体区位、商业氛围、人流量、 主力店、交通条件、发展商实力、规模主题、升值前景
售价定位：目前主要有两种方法对售价进行定位，即市场比较法和收益还原法。
原资料名称：社区商业全程策划手册
下载地址：http://down.winshang.com/show-72360.html
