疑问一：上海为什么会新开这么多商业项目？
看到各个城市新开商业项目数量的对比，最令我们感到奇怪的是，同样是一线城市，上海为什么会领先这么多？
前面提到，新开业的项目有新建第一次开业与改造升级重新开业两种情况，得分开来说。
业内人士称，新建开业项目的数量一般与前几年的成交土地配比有关系。所以我们猜测，或许是前几年上海卖了更多的商业用地，按照大型商业项目正常的开发与招商速度，前几年大量成交的土地上，确实应该在今明两年立起商业项目。
但从近几年四城的商办土地成交数据来看，差距并不完全是因为土地出让。
看上图，只有深圳很明显土地供应量远少于上海。当然，如果将成交土地面积与新开商业项目数量做对比，深圳土地转化为商业项目的程度甚至比上海更高。
而北上广的商办土地成交量其实相差无几，但北京、广州的商业项目新开量就是落后了一大截。万能的搜索引擎告诉我们，原来是商业项目开发商遭遇了幺蛾子。
本来，北京2016年计划开业的商业项目有32个，与上海相差不大，但有一半的项目都延迟开业，2011-2014年的商业地块成交没有释放出来。
广州的情况也类似，2016年原本计划开业的项目有23个，远比不上土地出让的水平，就算这样，最后也还有接近一半的项目延迟开业。
睿意德北京策略顾问部总经理崔崇彦认为，造成延迟开业的主要原因是无效供应和品牌拓展速度放缓。
新项目延迟开业背后的原因，或许也可以投射到改造升级项目缺失上。
所谓改造升级：
一部分是占据核心商圈或地铁站周边等优势的被淘汰项目被其他开发商收购或整租升级；
一部分是营业下滑的项目想通过变更运营方寻求突破。
在商业发展相对比较成熟的一线城市，开业较早的百货等项目需要通过改造升级来跟上新的消费形势。
上海在2016年改造升级重开的项目数量有近10个，深圳也有1个。可是，在北京与广州新开项目的名单中，并没有发现改造升级项目的身影。
疑问二：为什么即使是外环外，也有这么多商业项目愿意去？
解开了上海新开商业项目遥遥领先的疑问，回到上海这个城市本身。过半新开的项目都在外环外这个问题，其实有一个显而易见的答案，因为市中心已经没有多少地，前几年成交的土地都在外环外。
我们真正的疑问是，都到外环外了，为什么还是有这么多购物中心能够成功开业？要知道，成功开业背后既要有开发商大力投入，也要有足够多品牌愿意入驻。
这两年的零售其实在走下坡路。根据上海统计局公布的数据，2016年1-3季度大中型批发和零售业企业营业利润同比下滑了15%，2015年全年这个数字为15.8%。
从个例来看，下坡的感觉会更加明显。
上海百联集团股份有限公司是沪上老牌的商业百货连锁，其旗下拥有永安百货、第一八佰伴、又一城等品牌。
其最近3年的半年报显示，市中心那些传统领先者的日子没那么好过了。不管是此前在陆家嘴独领风骚的第一八佰伴，还是历史悠久的老牌百货永安，利润都出现了明显下滑。
按常理，中心地段都开始向下走，外围又能好到哪儿去？
但我们注意到，位于青浦的品牌折扣广场奥特莱斯保持了上涨势头，位于五角场的又一城表现也还不错。五角场是近几年崛起的副中心，青浦则离市中心相当远。
世道变了。上海购物中心协会公布了11月的购物中心运营数据，各个区域的表现是这样的：
增速靠前的两位分别是嘉定与宝山，都是外围区域，统计划分中被列为郊区。
而增速掉尾的区域分别是黄埔、虹口、浦东新区以及徐汇，全是耳熟能详的传统商圈强势区域。
当然，中心区域体量本来就大，按增速算百分比排名肯定十分吃亏。但是，看营收绝对值，郊区实力也已经很强，占到全市的27.6%。
而且从大众点评综合商场人气排名来看，2016下半年刚开业的七宝万科广场已经位至第4名，2015年底才正式营业的虹桥天地也上升至第11名，二者都是外环外的新商业。
睿意德策略顾问部总经理陈丽琳分析道，主要是因为消费者的理念出现了两个变化：
一是更倾向于就近消费，这让过去的商圈集中式排布向遍地开花、外围布点转移；
一是更追求创新，具有创新体验的主题商业刚开业就有大量消费者趋之若鹜，但新鲜劲过去之后热度也开始下滑。“上海消费者需求旺盛，但看的多变化也快。”
以此来看，确实可以开始破除内环市中心才是好地段的迷信。新开的大量商业项目，都自带 “新”与“近”这两个优势。
图片来源：摄图网
除了现实有利可图，大家应该主要是看中未来可期。
在上海占全市面积仅5%的市中心，容纳了30%的常住人口——因为这里集中了全市大部分的资源，包括49%的购物中心。人都往市中心挤，长此以往僧多粥少，当然不行，于是上海开始外拓与多中心发展。
1999年发布的上海城市总体规划中，将徐家汇、五角场、真如、花木列为城市副中心。
2016年发布的上海2040城市总体规划中，明确要在宝山、虹桥、莘庄、川沙设置主城副中心。反正宗旨就是，一波副中心建起来，另一波副中心要建得更远。
怎么建起来呢？逻辑很简单：
首先坚持“要想富，先修路”的传统指导，地铁先行，人流自然会跟着过去；
然后就着地铁口周边广袤的土地，建设起各项基础设施；
再下一步，吸引企业与商家入驻。
一切都安排妥当，更多人自然会顺着地铁流过去，又一个副中心就这么崛起了。
