餐饮商户VS商场招商|除了租金和坪效|哪些你不知道

2016年06月15日11:54
核心提示: 和传统的百货商场相比,综合型购物中心的营业面积更大、功能更多、也给消费者们带来更多体验。当人流逐渐从分散的街道,被集中到一个个兴起的大型购物中心,餐厅们也开始追逐着人流,把新店开进了商场和购物中心里。

一、购物中心餐饮业态特点?

餐饮业态租期长、承租能力较低,目前餐饮在商业项目内的面积,通常在300-500平方米(含厨房);

餐饮的租金水平一般较低,且保底租金增幅低,通常仅为零售业态的40%-50%;

餐饮业态租期较零售业态长,一般为5-8年,且合同期内租金增长缓慢,一般为每年增长2-3%;

餐饮业态所支付的保底租金在不同城市所表现的级差效应较为显著,而坪效的差异则没有那么明显;

相比其他零售业态,餐饮的运营模式较为简单、培育期较短、现金流动快,所以餐饮往往成为购物中心招商专题阅读)中见效最快的部分,需要“养”的时间不太长;

轻型餐饮(如咖啡、水吧、甜品、小食等)十分方便,与电影院、溜冰场、书店等业态配合放置,十分灵活;

餐饮业态具备带动商场顶层、动线端头等作用,设置餐饮于此类位置,可有效解决高层及动线死角的客流不足问题;

休闲餐厅兴起:休闲餐厅以其不同于传统中餐厅的食物选择、加之舒适惬意的环境以及周到的服务,其逐渐成为代表城市“小资”生活的一种生活方式而被广为接受。休闲餐厅的装修风格多为时尚休闲温馨舒适,有较为周到的领位和点餐服务,客单价介于快餐与高端的正餐餐厅之间,提供的产品包括了主食正餐与轻食。

深入分析消费者的行为,我们发现,相当多的消费者仍选择在“逛街购物”的时候前往休闲餐厅进行消费。

 

数据来源:NPD CREST

上图解析:一线城市餐饮的保底租金大概约为人民币8-12元/平方米/天,是二线市场的两倍,三线城市的租金水平的三倍。二线城市则为人民币3-6.5元/平方米/天,三线城市为人民币2.5-4.5元/平方米/天。

然而,在一、二、三线城市区域型购物中心内的餐饮业态的坪效,差别并没有保底租金那么明显。一线城市的平均坪效约为每月1300-1900元/平方米,二线城市约为每月1000-1500元/平方米,三线则约为700-1200元/平方米。

中国消费者(18-35岁)消费习惯图表

 

 

二、看看商业项目方和餐饮方都怎么说?

项目代表:

上海某商业管理有限公司招商中心餐饮部副总经理

餐厅代表:

北京某餐饮有限公司某品牌市场总监

 

1、什么样的餐厅适合开商场店?

餐厅说

对于单店运营或知名度很高的老字号餐企来说,自由度较高的地店是比较合适的。

对于连锁型的餐厅,以及客单价中等的年轻时尚类休闲餐厅来说,可能更合适开设商场店。

项目说:

随着着城市的发展,可用空地已越来越少,地店的独立成本也在不断攀升。

商业地产项目的租金虽然不低,但是总体说来能够提供一个完整的商业生态环境,和 一系列相应的配套服务,追求规模化的餐厅从效率和成本的角度来说,还是可以考虑多开一些商场店。

2、你该怎么找项目?

餐厅说:

首先是周边人群,你要确定这个项目所辐射到的是不是你餐厅的潜在消费群体,这是最关键的要素。

另外,商场的地理位置、客流以及店面租金、配套的娱乐设施也是需要评估的。一个好项目,才能真正带来客人。

当然从餐厅经营的角度而言,我们也希望与有责任心、合作性较好的商场来合作。这些细节基本在招商谈判沟通的过程中就能体会到。

当然也可以多了解一下项目已经入驻商户的情况。

项目说:

餐饮品牌应该好好找准自己的定位,然后去挑选一个与自己的餐厅定位相符的项目。

越是大项目,定位越是明确。比如说北京的朝北大悦城,周边全部是住宅小区,主要的就是家庭消费;而太古里位于三里屯地区,客群基本都是时尚青年,消费也以年轻时尚西化为主,那如果一个特别传统的烤鸭或者铜锅涮肉可能就不太合适入驻。

 

3、如何在项目里选择落位?

餐厅说:

考虑动线很重要。餐厅的第一家店就是在商场里面的,作为一个新餐厅,必须要在显眼的位置。另外还需要考虑的是洗手间的距离,同一楼层的餐厅一般都共用洗手间,我们不希望客人走得太远。

项目说:

看餐厅属性:餐饮的分类很细。

我们在做规划的时候,也会做一个细分的类别规划。比如说项目四楼做一个外国风情的规划,都是西餐、日餐、东南亚菜。如果你是中餐,非要在四楼开,可能就有点不合适。

看动线:一般餐厅都喜欢选择挨近扶梯的位置,或者说上楼梯到下楼梯之间的动线必经之路。

大品牌大体量的餐厅也可以考虑去选择一些角落,因为客人还是会慕名而至。但是不知名的新餐厅一般不建议这样选择。

4、项目与餐厅如何有效配合?

餐厅说:

商场和店家的经营出发点是一致的,所以在市场推广方面,我们作为餐厅也要考虑每个商场的具体商业环境,做不同的推广策略。毕竟项目和餐厅是相辅相成的。商场已有较大客流的话,引流到店就是关键。如果商场的客流尚在发育期,那么配合商场进行宣传推广就至关重要!

项目说:

餐厅去积极配合项目的整体推广策略,还是比较重要的。2010年左右在某百货有甲店和乙店,两者的客单价差不多,都在四楼,动线差不多,面积都是400平方米,但是前者一个月能卖120-130万,后者只有30万不到。

甲店进项目的时候,已经有两个地店,这是第一个购物中心店。店总体数量比较少,相对操作起来比较灵活,但乙店当时在北京已经有50多家店,在制定政策的时候,更为强调的是多店统一。

比方说项目在整体推广的时候,做一个大活动,需要每个餐厅都给出一个折扣来配合,甲店很快就能够做出相应调整,但乙店就会说我这个店里如果做一个七折,那政策上就要求我周边的多家乙店都一起七折,所以就没办法配合。消费者在项目里的餐饮消费也是会养成习惯的。一次两次不去,以后也就都没有往那儿去的习惯了。

 

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来自:名厨林侨丽
关键词:招商 餐饮商户 商场招商 租金 开店规模
运营管理
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