1.设置商业公司架构,确定全体工作人数
架构:
招商部、营运部、物业部、工程部、
财务部、行政人事部、电脑部、企划部
2.促各相关部门开展市场调研,包括管理模式及费用、标准
招商/营运:招管理模式及费用、竟争对手的各楼层租金(专题阅读)水平。
行政:行政管理模式及费用标准
财务:管理模式及费用标准
IT:管理模式及费用标准
企划:管理模式及费用、广告计划标准
物管/工程:管理模式及费用标准
人事/行政:管理模式及费用标准
3.以部门为单位,制定各项成本费用预算,所有调研数据进行汇总
固定成本
变动成本
各种税费
资产折旧
其它不可预见的费用等
各项成本中需考虑商业几项比较大的费用:
A、掉铺率20%-30%:新商场首年开业率一般约为70%-80%;
B、3个月免租期:一般主力店免租期为6个月,次主力店及品牌商3个月;
C、市场推广费8%:一般新开业商场因知名度不高,第一年需要加大宣传,第一年推广费比较高一些,设8%,第2年略低,设6%,第3年次之,设3%。随着知名度扩大和业绩稳定,第4-5年推广费预算可不做或少做,项目成熟以后推广费用不但无支出而且还可以增加带来收入。
一般以年度租金收入为基准(公式为:年度推广费=年度租金收入×8%),推广费总额分解到该年度季、月、周。(可以根据淡旺季节来分;也可以按使用节奏不同分解,如开业时集中使用推广费、开业后一段时间需持续广告投放需费用)。
D、工程改造分摊:重大机电设备调整、工程改造(参考不同的折旧分摊期)。
E、前期开办费公摊
4.年度总收入测算,均须分摊到楼层租金中去
年度总收入=年租金收入(项目总投资×%,一般为8%-12%)
+固定成本(如:人力、行政、财务、物管、资产折旧等)
+变动成本(如:营运、招商、市场推广费8%)
+各种税费 (如所得税、房产税、租赁税等)
+资产折旧(如:工程改造分摊费)
+年度掉铺率20%-30%,公式为:年租金收入×(1+20%)
+3个月免租期,公式为:(年租金收入/12)×3
+前期开办分摊费等
+其它费用等
-已出租费(如果有已经出租的物业)
5.设定楼层租金系数,测算楼层租金占百分比
说明:
1楼要承担年度任务总费用的50%左右,
2楼租金为一楼的50%左右,
3楼租金二楼的50%左右,
4楼租金为三楼的50%,五楼租金约为四楼的50%以此类推。
B1楼为五楼租金的50%。
例:设总系数为1
6.每个楼层的月租金总额计算公式
公式为:
1楼月租金总额=(年度费用总额×1F所占百分比)/12
2楼月租金总额=(年度费用总额×2F所占百分比)/12
3楼月租金总额=(年度费用总额×3F所占百分比)/12
4楼月租金总额=(年度费用总额×4F所占百分比)/12
5楼月租金总额=(年度费用总额×5F所占百分比)/12
B1楼月租金总额=(年度费用总额×B1所占百分比)/12
7.每F每月/元/㎡的计算公式
套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积
公式为:每F每月/元/㎡
=1楼月租金总额/楼层面积
=2楼月租金总额/楼层面积
=3楼月租金总额/楼层面积
=4楼月租金总额/楼层面积
=5楼月租金总额/楼层面积
=B1楼月租金总额/楼层面积
8.优劣商铺的单价制定,可参考楼层系数的分解方法计算
在平面图上根据楼层中的区位,人流量标出商铺的优劣(以ABCD区分),据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低(计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算),但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。如下表:
9.判断项目租金需针对本市场情况是否合理,并与市场调研租金水平进行对比
本地或目标市场的商家是否可以承租该租金水平?租金高了容易导致招商失败,租金低了开发商遭受损失。
10.调整预算,接近市场水平为合理,可实现为最佳
调整预算,预算一般来讲不宜过高,接近市场水平即为合理,以可实现为最佳:
增加或减少第3条中成本细项费用
直接对楼层租金单价或总价进行调高或降低收入费用
A、根据市场平均租金水平或商家承租能力。
B、根据市零售市场的销售淡、旺季分别开来制定差异化月度总租金(一般来说3月-7月份为市场淡季,8月-2月为旺季)。
降低成本费用
增加收入来源
增加营业外收入
【往期热门干货推荐】
【大数据排行榜】港台/日韩餐饮品牌强势来袭,2015是餐饮品牌爆发期