在大城市商业竞争环境加剧的情况下，三四线城市开始发力，成为未来商业开发的新风向标。本报告通过数据分析旨在挖掘三线城市真正潜力，为开发商进驻三线城市提供指引。
一、 宏观经济分析
潜力三线城市“准入标准”
在对150个三四线城市面积、人口及人口密度数据统计后，根据城市人口数量及规模等级进行排序，选出50大最具潜力或发展良好的城市。进一步研究50大城市的宏观数据及城市属性，初步了解商业环境，筛选出20大典型潜力城市。
潜力三线城市人均GDP均值为67,322元，其中东营、太仓人均GDP最高，均超过150,000元，甚至超过排名第三的烟台75%以上。这两个城市工业极为发达，其中东营石油机械产业占全国比重甚至超过50%；尽管温州偏好跟风投资热，然而城市产业以薄利轻工业为主要产业，人均GDP仅47,450元，低于平均水平。
潜力三线城市第三产业比重均值为38.2%，其中温州第三产业比重最高，达到49.7%，消费驱使服务业发展迅速；而东营则成为第三产业比重最低城市，相对于极为发达的工业，服务业发展较为落后。
潜力三线城市城镇化率均值为57.7%，其中温州、太仓领跑大市，城镇化率均超过65%；宿州城镇化率偏低，仅为37.4%，城市发展尚在起步阶段。
潜力三线城市人均可支配收入均值为30,671元，其中太仓、嘉兴、温州均超过40,000元；而宿州、宿迁则相对偏低。可以看到，人均可支配收入与人均GDP并不完全成正比，以东营和温州作比较，人均GDP最高的东营人均可支配收入却落后于该指标较低的温州。
潜力三线城市人均消费收入比平均线为0.62，其中在多项产业和城市发展指标中落后的漳州、洛阳、宿迁，人均消费收入比却处于领先，表现出更为强烈的消费意愿；相反，东营、嘉兴的人均消费收入比则偏低，商业供应结构性失衡导致消费需求不足。
潜力三线城市房地产开发占固定资产开发比重均值为18.1%，其中蚌埠开发房地产最为积极，遥遥领先于其他城市，达到32.7%；洛阳、东营则最低，分别仅为10.0%、7.3%，房地产发展有所放缓。
城市类型及特征
进一步依据城市发展、消费支出、商业发展共十二项指标考量，潜力三线城市可细分为转型类城市、崛起类城市、平稳发展类城市。
转型类城市：
各方面发展较缓，城市处于转型阶段，未来人口及商业发展潜力较大。
代表城市：蚌埠、晋江、柳州、太仓、宿迁、宿州、漳州
崛起类城市：
由单一商圈向多商圈发展阶段，商业市场拥有一定消费基础，整体发展较快。
代表城市：襄阳、洛阳、东营、淮安、嘉兴、泰州、芜湖、扬州
平稳发展类城市：
商业市场已经度过建设阶段，项目趋于饱和，竞争较为激烈。
代表城市：温州、烟台、金华、徐州、盐城
潜力三线城市发展进程
从第三产业比重来看，崛起类城市和转型类城市相对更接近，与平稳发展类城市尚存在一定差距；从城镇化率发展来看，崛起类城市正在缩小与平稳发展类城市的差距，转型类城市仍较为落后；
从人均GDP和房地产开发占固定资产开发比重来看，崛起类城市在人均GDP方面显著高于其他城市，而房地产开发占固定资产开发比重则明显偏低。崛起类城市多为重要工业支柱城市，工业发达，但房地产开发仍处于起步阶段，转型类城市则正通过大力开发房地产拉动经济。
潜力三线城市消费潜力
从消费各项指标来看，各级城市在人均可支配收入和人均社会消费品零售总额方面均保持递进，而崛起类城市在人均生活消费支出方面则几乎与转型类城市持平，商业供给结构性失衡导致消费需求不足。可以看到，崛起类城市人均消费收入比明显落后于其他城市，而转型类城市则与平稳发展类城市一致，显示出强烈的消费意愿。
城市分布特征
潜力三线城市中，江苏、浙江、安徽城市共占13席，占比达到65%。在这些城市中，平稳发展类城市比重80%，崛起类城市比重62.5%，转型类城市比重57.1%，高于平均水平。在上海、杭州、南京、合肥等国内领导城市带动下，长三角经济圈发展更快，带动圈内三线城市快速提升。
此外，潜力三线城市中沿海城市占比较高，达到75%。这些城市沿河流，水上运输交通便利，利于出口，也更吸引外商投资。
