运营总|售后返租等类型商铺如何测算租金回报率?

2015年08月27日16:45
核心提示: 售后返租、产权式、全部持有等类型商铺如何计算租金回报率?看某项目运营总的方法总结。

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  一、售后返租型商铺

  1、分析经济条件

  

  2、计算公式

  根据制定假设条件的原则及两个假设条件,不论给商铺的租金以及售价如何,一定要保证发展商的纯收益,由此得出以下的公式:实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额。

  其中:

  ◆实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益,包括各种费用。

  ◆回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额;

  ◆商铺租金是租期内开发商得到的总收益;

  ◆不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出;

  ◆纯销售额是在发展商自行销售,不考虑任何合作模式,并实现100%销售的情况下获得的收益。

  以上公式用数字表示为:

  销售均价×7000-销售均价×7000×8%×租期+月租金×7000×12×租期-销售均价×7000×3%=已知均价×7000(其中销售均价和租金为未知,其他条件为已知,已知均价指市场推导出的市场均价)

   假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为:

  

  3、计算方法

  根据前面部分表格的计算数据说明:

  按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价;

  不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。

  前三年的租金保持不变,从第四年开始,按照每年12%递增。计算过程如下:

  第一种:按8年租期算

  将已知数据带入到公式中,得到:

  销售均价×10000-销售均价×10000×8%×8+月租金×10000×12×3+{月租金×12×10000×(1+12%)[1-(1+12%)5]} /[1-(1+12%)]-销售均价×10000×2.5%=22500×10000

  得出销售均价与月租金的关系方程式:销售均价=53731-361×月租金

  按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格,带入到公式中,则得到相应的销售均价,既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时,要实现相应的销售整体均价,才能保证发展商能够得到纯销售额。(二层均价按照2:1的比例计算)

  计算结果

  

  由以上递增方式得出:每年租金表(元/㎡)

  

  第二种:按10年租期算

  计算方法同上,则计算结果为:

  

  说明:表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额。当租金达到80元/平方米,商场整体销售均价在18000元/平方米时,发展商需贴补的金额最少,如果均价超过这个价格,则需贴补的金额也要相应增加当租金达90元/平方米。

  商场整体销售均价在18000元/平方米时,发展商的租金收益超过了回报给客户的金额,这时,发展商就不需贴补,租金已足可以满足  给客户回报的金额,还有盈余。

  由以上递增方式得出:每年租金表(元/㎡)

  

  小结

  从两个计算结果比较看,综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额,当租期为10年,租金达到80元/平方米时,销售价格比较接近市场水平。

  二、全部持有型商铺  

  案例:凯德MALL·天津湾租金回报率计算

  以凯德MALL·天津湾一商铺为例:

  

  商场提供装修补贴 2800元/平方米,装修补贴共计2800元×203平方米=568400元。

  

  合约期内根据营业额可返还装修补贴,假设如下,最高返还100%:

  

  各商场业绩比较:

  

  根据以上参数,如以主商圈商场最低月销售平效的80%作为商铺的第一年的保守业绩预估,则提成租金收入预计:

  

  根据以上营业假设可得出:

  第一年装修补贴返还50%,即284200元;

  保守估计第二年营业额未达到600万元,则在2年合约期内,凯德实际付出装修补贴284200元;

  2年期固定租金收益为48.04万元,低于提成租金收益;

  2年内凯德的实际收益为:

  提成租金收益106.4万-装修补贴28.42万=77.98万元

  三、产权式商铺

  一般产权式商铺的定价采用的是租金反推法,即以周边同类市场平均租金为参考依据,按10年回收期计算,得出商铺售价,如:

  某地区市场的平均租金为100元/平方米/月,按10年计算为100元/平方米/月*120月=12000元/平方米,也就是说该地区商铺12000元的价格是可以接受的。

  但是,以上的100元/平方米/月的租金应是一个变数,并不能简单的进行平均推算。商业市场的发展遵循的是从引入期、成长期、成熟期、衰退期到引退期的运行规律,租金也随着商业市场时期的不同而发生变化。

  如果市场引入期的租金定价是区域市场中的最低租金水平,那么租金上升的趋势肯定是必然的,而且它会与市场的不同周期的变化处同一数值,这里我们就可以用函数来推算出租金处于不同时期所表现的价格:

  

来自:微信号“商业地产云智库”
关键词:售后返租 租金回报率 商铺 凯德MALL 租金收益
运营管理
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