第一步：精准把握项目定位
1、类型定位
根据贵州凯里世纪城所具备的条件，可定位为 “邻里购物中心”。
2、档次定位
项目建设初期定位于“中档偏高”，未来可根据市场逐渐调高，既可规避市场不成熟的风险，也可保留未来向上调整的空间，还可满足项目形象及功能的需求。
3、客群定位
4、形象定位
体现现代消费的购物中心化趋势/满足消费客群对品质格调生活需求/展现区域标杆商业场所：
5、业态定位
综合消费者调研结论，结合市场实际情况，我们判断各类型人群需求业态如下：
6、物业组合
第二步：选取可比案例，分析竞争项目租金
1、贵州恒远意通百货
贵州恒远意通百货综合分析：
1)商场统一管理、统一收银，专柜面积20-80平方米不等;商场整体生意一般，但物业商铺生意好，商铺租金（专题阅读）较高，配套项目一般。
2)优势：置处于商业中心区，人流大、消费高。
3)劣势：商场品牌档次低、面积小、购物环境商场布局一般，无配套项目吸引顾客。
2、贵州恒诚百货服装批发城
恒诚百货服装批发城综合分析：
1)恒诚百货服装批发城一楼目前以独立商铺独立经营为主，无品牌要求，商铺面积在20-60平方米左右，商铺入驻率达98%以上，但开业率只有90%左右。商场经营状况差，无配套项目。
2)优势：主干道旁、周边专业市场多人流大、商铺入驻率高。
3)劣势：无主力店和配套项目、虽然提供统一物业服务但无统一的规范管理和品牌要求。
3、北京华联
北京华联综合分析：
1)北京华联整体经营状况良好。物业配套项目较丰富：贵阳银行、华创证劵、纵横大酒店、西柚西餐厅、80印象主题餐厅、红晨饼店、起点婚纱、东方丽美容等。
2)优势：地理位置好，超市品牌经营，物业配套项目好。
3)劣势：无广场，超市、百货经营面积小无法形成核心商业区。
竞争项目分析小结：
1) 恒诚百货服装批发城、恒远意通百货主要以传统单一的百货模式经营;北京华联以超市为主，物业租赁为辅(提升商业配套服务)的商业模式。
2) 本项目以综合业态餐饮、娱乐、百货、超市等统一经营管理模式，异于凯里市现有商业模式。
第三步：“量身定制“租金评估与收益测算体系
1、建立工作模型
综合运用购物中心租金评估体系，结合贵州凯里世纪城项目自身特点，量身定制项目租金评估和和运营收益体系。
2、基准租金定价及修正
定价影响因素
因素权重分析
结合市场需求及商业经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：
参考项目选定
加权分析(新开业项目)
依据“市场比较”原理，对可比相关项目的租金经过修正，加权后得出：
加权分析(成熟项目)
3、商铺租金定价及修正
通过引入业态系数和楼层系数，推导各业态租金：
项目开业当年各楼层业态租金情况(单位：元/㎡/月)
4、租金评估与运营收益测算
