对于业内人士来说，商铺（专题阅读）租金（专题阅读）定价既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。如何制定恰到好处的租金方案？本文着重解剖了成本分摊法，后期将陆续分析市场比较法、投资回报率计算法，实用爆棚，敬请关注。
第一步：确定项目投资成本及分摊系数
商业项目的价格系统是以总平均租金回报率为最终归结，计算总平均租金回报率的基数是相关商业项目的平均投资成本。
由于不同位置、不同楼层的商铺/写字楼价值并不一样，为了易于比较故需把平均成本按照价值大小的一定比例分摊至各个区域。
以下系数以某商业项目为例：
商业项目第一次租赁经营方案的10个定价要素
地铺/裙楼投资成本摊分系数表
注：因商业物业的定位受地点、周边人口数、交通状况、物业状况等众多因素的影响，不能一概而论，故对于未来的项目，应参照上述系数，结合项目的实际具体情况拟定。
第二步：确定项目总平均租金回报率
（1）确定总平均租金回报率和基准价
总平均租金回报率=（整个商业项目所有商铺或写字楼单元的年租金水平）÷平均投资成本
基准价：是指与总平均租金回报率相对应的该项目的平均租金水平，应计算至各楼层。
确定总平均租金回报率和基准价的步骤
（2）影响商铺租金定价的重要因素
小贴士1影响商铺定价的12个因素
小贴士2商铺租金定价的参考原则
小贴士3商用物业范围
