一、对于踩盘的认识
踩盘在市场调研中的地位
当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。
房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集难度不亚于后面的分析研究。 而调查的数据信息中， 一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。
踩盘是为了解哪些信息
很多人可能都有疑问——我们要知道的东西大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解楼盘信息。那么，踩盘需要了解的信息：
（1）对项目以及周边经济、区位、人文、自然环境的直观感受；
（2）了解项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等产品细节的认知。
（3）可以调查到一些网上无法查到的数据信息，比如客户调查、价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。
二、踩盘信息搜集方法
对各种环境的感性认识
踩盘不能只在售楼部和项目里面打转，关键是感受到一些数据不能表达的东西。这就需要不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈，还要到项目周边走一走，看一看，体会一下氛围。“衣食住行”与大家的生活密切相关，一个区域，各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样，所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西，比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。
对营销方面的感受
对于在售楼盘来说，有关它营销方面的信息也是很重要的，比如销售人员的素质、销售案场的包装、样板间的设置等，这些方面主要通过观察和交谈来了解，必要时要仔细拍几张照片。
对产品细节的关注
产品细节方面包括工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等，这就需要想办法到内部去对这些有关产品观察和感受， 注意和其它同区域楼盘作个对比，必要时候也要拍照。
客户需求调查
客户调查在市场调查中是难度最大的一项内容， 踩盘中的客户调查只是庞大的客户研究中很小的一部分。踩盘中的客户调查往往不可能得到具体数字，更多偏向感性的认知。基本上都是通过在现场观察，和来访客户交谈来了解。看一个项目当时的销售热度，我们可以在销售中心外面呆上一段时间，观察在一定时段内来访客户。要了解客户群层次，可以间接问一下售楼员（如这里买房的都是什么人啊？素质不会太差吧等），或者直接找几组客户，通过和他们交谈来感受。
细致价格情况调查
均价很容易了解，通过装客户打电话一般都能知道，但是要了解一些细致的价格情况如楼层差价，景观差价，价格走势的话就需要用一些技巧了。
楼层差价：通过询问相邻楼层同一方向的两套房子，再相减基本上就可以认为是楼层的差价概数了。
景观差价：同上，就是把同一楼层不同方向的几套价格都问一遍。
价格走势：盯准相同楼层的相似单元销售价格，不同时期价格相减一般就是价格涨幅了。
真实销售情况调查
最难的一部分，有些甚至售楼人员都不知道（销售主管可能才知道）。这一部分内容靠询问售楼人员得出数据一般都是假的。一般采用的推理法，根据已售完楼盘的销售周期来反推调查项目，但这样得出数据不太可靠。所以最好是把销控表拍下来，这就看你的拍照设备是不是很隐蔽了。
空置率调查
问保安，查看小区贴出来水电缴费表，凡是没有电费的都是空置，实在不行就只好一家一家走了，看装修情况和有无生活痕（如有无空调和晾晒衣服等）迹来判断，然后大概估算入住比例。
三、踩盘“潜规则”
搜集情报、增长见识
踩盘是良心和自尊心的双重考验，每次踩盘感受可能都不同，说白了就是为了搜集情报和增长见识。情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效得多。同时，在收集的时候，必须带着目的去收集。所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位，又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者？
明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间
一是根据情况选择公开和隐蔽； 另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问的问题， 仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。到售楼处有几个时间段要避开：一是上午 9 点以前不要去,因为此时大多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去， 这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午 5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间、不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。
以什么身份和借口交谈会最佳？
明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水准， 个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到，要靠经验去估，去观察。
1、假扮客户：一般来说，假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起事故。
2、直接表明同行身份：一般情况下我们明示身份，在比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待，同行之间的理解和帮助多过了猜疑和不满；而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不被同行善待的记忆。当然了亮出身份也有例外情况，比如你在被踩盘的项目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找个借口以闲聊或学习的口吻了解情况（比如我认识某代理公司的老总， 因为某事需要到其项目踩盘，对于这种小事其实时没有必要和老总打招呼的，因此就可以用闲聊的方式去获得一些资料）。另外一种情况就是你是管理层的或者决策层的，你可以直接找被踩盘的案场销售经理，讲明来意。同行进行信息沟通，你需要信息时也可找我，做到双赢，皆大欢喜。没有永远的敌人，只有永远的利益。
3、要准备好相应的设备和交通工具：为了防止和销售人员经过长时间交流后无法记住全部的信息，就配备微型录音笔；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备带有大容量摄像功能的手机（如果要记录楼盘的工地现场状况和楼盘实景，可以携带微型数码相机，记住是微型的而不是大型的数码相机）；为了便于携带很多资料，一定要带手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”；如果你要调研高档楼盘尽量不要坐公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘，尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。
原资料名称：市场调研之踩盘攻略
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