国内轨道交通尤其是地铁的高速发展，各个城市的交通越加便利，也带动了商业的繁荣，地铁成为人流、租金、物业升值的代名词，但凡与轨道相通的物业势必有“钱景”，在带来客流的同时，也带来巨大的经济效益。
伴随着越来越多的购物中心与地铁无缝衔接，有着“人气磁石”之称的地铁直通层也成为各商家必争之地，成为继商场首层之后又一个新的租金业绩增长点。
那么，直通地铁的楼层，或者是即将通地铁的楼层，在业态、品牌等方面的布局上呈现怎样的特点？又有哪些新的变化和趋势？为此，我们特选取了深圳市比较有代表性的几家商场进行实地探访，并带来详尽的踩盘报告。以供业内参考。
直通地铁/将通地铁的楼层乐于引进怎样的品牌，哪些品牌多次出现于各大购物中心地铁楼层，未来会有哪些新变化和趋势？
我们实地走访了罗湖万象城、福田COCO PARK、益田假日广场、万象天地、金光华广场、KK MALL、华强北九方、KK ONE、卓悦汇、南山宝能all city、中心城、皇庭广场、壹方城等14个购物中心的地铁直通层，查看了其业态分布情况及品牌入驻情况。
本文将详细为您解读深圳购物中心地铁直通层的品牌现状，分析其靓丽品牌组合拳背后的商业逻辑。
▌ 14家购物中心地铁直通层的品牌特点
1、品牌数量分析：福田COCO PARK引入品牌总数最多
据赢商大数据中心统计，深圳14个购物中心地铁直通楼层共计引进了1014个品牌，覆盖罗湖、南山、福田、宝安四大区域标杆购物中心。
调查对象：深圳市内商业体量8万㎡及以上购物中心，有/规划地铁无缝衔接的楼层
从图表可以看出，福田COCO PARK地铁直通层的品牌入驻数量最多，有120个，其次是南山宝能all city和益田假日广场，分别引入了110个品牌和98个品牌，而KK MALL、金光华广场、万象天地、华强北九方、KK ONE等购物中心引入的品牌数量都没有60个。
其中，福田COCOPark地铁直通层为B1层，虽然体量并非所有购物中心中单楼层面积最大，但该楼层除了直通地铁外，户外星空广场也位于这一层，围绕着星空广场分布着各类餐饮零售品牌，也是该购物中心人气最高的区域，租金与坪效表现位居深圳购物中心前列。
2、品牌“重复率”分析：八马茶业、面包新语、万宁、妍丽位列前四
调查对象：14个购物中心进驻的1014个品牌
在深圳14个购物中心地铁直通层引进的1014个品牌中，其中重复率最高的31个品牌中，餐饮品牌占13个，占比最大；化妆品/个人护理4个，食品零售2个，眼镜/配饰6个、服饰零售3个、生活配套/家居/数码4个。
■ 业态方面，轻餐饮方面尤为突出，“出境率”最高的品牌是面包新语，有9家购物中心地铁直通层引入了该品牌。餐饮出镜率前十的品牌分别是面包新语、台盖、麦当劳、福客麻辣烫、米芝莲、肯德基、面点王、千位涮、星巴克、许留仙、大弗兰、满记甜品，主要以轻食餐饮为主。
■ 其次为化妆与个人护理品牌，万宁、妍丽、Innisfree、屈臣氏分别有8家、7家、5家和4家门店位于地铁直通层。值得一提的是，悦诗风吟innisfree成为时下发展最为迅猛的人气美妆品牌。
■ “出镜率”最高的服饰品牌是热风、西遇和Lily。而以快时尚眼镜品牌自居的aojo和LOHO也占据了地铁直通层市场。
■ 在配套方面，八马茶业和华润堂门店绝大部分位于购物中心地铁楼层。
■ 近年来大火的零食品牌良品铺子、美珍香也成为了各大购物中心地铁楼层的标配。
3、主力店品牌分析：热衷招Ole、Blt等精品超市
在14家购物中心地铁直通层（包括即将通地铁的楼层）中，万象城、万象天地、壹方城、益田假日广场4家购物中心引入Ole精品超市，KK MALL、华强北九方、KK ONE共3家购物中心引入Blt精品超市，卓悦汇和福田COCO PARK则引入永辉超市。
此外，影院业态、快时尚品牌、娱乐体验业态溜冰场等，也是购物中心地铁直通层的“座上宾”。
4、布局分析：地铁口商铺“偏爱”小而美餐饮品牌
据我们观察14个购物中心地铁直通层发现，购物中心连接地铁口的商铺多是一些轻餐饮和快消品，比如：
·壹方城地铁口的肯德基、滇月小锅米线、和米堂、黑白电视等；
·益田假日广场的烘焙达人、金小面、台盖、西树工坊等；
·金光华广场的平小馆、可颂坊；
·福田COCO PARK地铁F出口的胖哥俩、福客麻辣烫、美颐美、大弗兰等。
除了餐饮品牌，购物中心还偏爱将大卖场放在地铁口，比如KK ONE、福田COCO PARK、怡景中心城、金光华广场的地铁连接口处都设置有品牌特卖场。
而在地铁的过道，都分布着一些人气较高的小型店铺。比如华强北九方的地铁直通层，北欧时间、台盖、十八里梅等都是在过道上以小店形式呈现，不占地方又有租金收入，而且看起来并不杂乱，反而觉得舒适方便。
5、专家点评：品牌组合拳背后的商业逻辑
我们统计14个购物中心地铁直通层品牌数量发现，14个购物中心地铁直通层的品牌数量与其业态品牌组合有关，与购物中心的面积没有必然的联系。
比如面积最大的壹方城（相应地铁直通层面积也最大），但只引入了79个品牌，而面积不算太大的福田COCO PARK却引入120品牌；而万象城虽然面积也大，但地铁直通层有Ole精品超市、芮欧百货两大主力店，这就相应的压缩了其他品牌进驻的空间。
从“出镜率”最高的品牌来看，无论是服饰品牌、个人护理还是生活配套，其引入的品牌都具有年轻、时尚、潮流的特点，比如热风、H&M、万宁、八马茶业等；而餐饮则是以轻餐简餐品牌为主，比如贡茶、星巴克、面包新语、肯德基。
为什么地铁直通层更偏向于引入这些品牌，盈石(深圳)资产管理有限公司副总裁陈耀华在接受赢商网采访时表示：
·首先地铁直通层租金高，所以需要门店有比较好的销售额；
·其次，坐地铁的人跟开车的人在年龄层、购买力方面都会有差别，潮流时尚的东西品类丰富，在商品展示上面也会更加出彩，不会一层不变，这也很符合地铁人群年轻化的特点。
益田假日广场总经理孔德政也表示，轻餐饮和简餐具有“进攻型”、“快速消费”、“简易外带型”的特点，有超强聚客流能力，所以是地铁楼层比较青睐的品牌。
6、未来购物中心地铁直通层品牌的发展趋势
作为购物中心新的租金业绩增长点，地铁直通层未来的品牌趋势会是怎样，盈石(深圳)资产管理有限公司副总裁陈耀华分析了以下几点：
品牌数量越累越多。地铁楼层由于租金较高，而为了将商铺面积规划到最实用的形式通常被会切割成多个小铺面。
快消品，轻餐饮品牌会越来越多。地铁客群多是快速消费模式，快消品、轻餐饮品牌购买快捷、翻台率高，地铁客群买了就可以走、可以吃。
潮流时尚的品牌会越来越多。潮流时尚的东西品类丰富，商品展示效果好，符合地铁人群年轻化的特点。
- 总结 -
不过，虽然占据地铁优势，购物中心也会根据自己的定位来组合地铁直通层的品牌，例如万象天地、怡景中心城、KKONE、宝能allcity、皇庭广场的服饰零售品牌占比大，而壹方城、来福士广场则是餐饮占主打，万象城的美容/个人护理/礼品品牌数量最多，且将芮欧百货放在了地铁直通层，益田假日广场地铁直通层则是各类业态均有。
这也意味着，购物中心地铁直通层引入的品牌既要考虑租金坪效问题，又要符合购物中心的整体定位。
特别说明：本文转载自赢商网（ID：winshang）（作者 / 罗嘉欣、邓柳）。此次转载仅供分享不作商业用途，文字与图片版权归原作者所有。如需转载，请联系原作者。
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