二、2019商业地产的机会点和发展趋势
近几年，新增购物中心正在“加速”入市。据赢商大数据统计，去年全国开业了530+个新mall（商业体量≥3万㎡），预计今年还将再开980+个新mall。
商场地产保持高位增长，一些新兴的概念和零售思维也在“搅局”，面对“水沸如汤”的行业，有些人眼里看到了难题，他们则看到了机遇。
▌新蓝海将在二三线城市出现
爱琴海商业集团执行总裁 孙晶晶：相比北上广深等一线城市的饱和，15个新一线、30个优二线、45个强三线城市正在快速崛起，这些城市经济与居民收入增长迅速，将成为商业地产（专题阅读）的新蓝海，也将成为未来中国家庭消费升级转型的主战场。
盈石中国执行董事/总裁 何诚：在存量改造城市机会上，根据盈石集团研究中心对于城市的持续追踪，大致可以分为四个梯队——优选型、优质型、均衡型、挑战型，从产业发展、消费力升级和市场竞争程度等方面来看，郑州、西安、合肥、南昌、长沙、武汉等新一线城市，无论是在存量市场还是在增量市场中，商业机会甚至优于一线城市。
▌存量市场这样做才能“掘金”
弘阳商业集团执行副总裁 祝林：对于民营企业来说，“大资金沉淀”和“超长建设周期”成为它们获得头部市场空间的拦路虎。而随着近十余年国内经济的飞速发展，国民生活观念改变，消费升级等因素的出现，以往占据城市核心区位的老旧商业项目必须经历一轮脱胎换骨式的改造才能跟的上时代的要求，而这些存量市场的升级改造，恰恰是众多民营开发企业获得增量市场的良机。
福建龙旺集团商业管理有限公司副总经理 孙凡：项目特色细分成为必然。存量市场亟待升级，需持续挖掘产品深度，关注顾客体验感，培养忠诚度，保持口碑。其次，一批高品质的新项目崛起，包括但不限于目前最热门文旅商业地产项目，这些项目通过文化定位、特色体验、景区服务配套等吸引消费者前往打卡、消费、体验，大幅提高了整个行业的服务水平与经营特色。
龙盛商业总经理 汪帆：看好这一领域的开发商，如凯德、印力等大型房地产企业已经开始收购一些中小型地产公司或项目，继续加大市场布局；另一方面，一些准备不足或不看好这一行业的经营方，则是会大量抛售旗下商业项目。
▌抓住低估值项目的黄金时期
龙盛商业总经理 汪帆：当市场竞争激烈甚至进入低谷的时候，也是发展的最好时机。如果开发商能抓住这一机遇，收购一些暂时低价的项目其实就是抓住的一个机会。
此外，这也将倒逼开发商进行改革，将购物中心从出租转变为运营的思维，并开拓更多的销售渠道，如新零售、快闪店、体验店、集合店，我觉得这是未来商业运营的一个基本功和机会点。
▌头部品牌的市场占有率不足5%
弘阳商业集团执行副总裁 祝林：目前中国住宅地产的市场占有率基本上呈现“二八格局”：20%数量的房企贡献80%的业绩，而商业地产远没有达到这个水平，据权威数据统计，全国3万㎡以上的购物中心数量多达8000家，而公认的头部品牌万达广场市场占比其实不足5%，这给众多商业地产房企预留了足够的成长空间。
▌由商业地产向地产商业过渡
步步高（专题阅读）（拓展选址信息）集团副总裁、智慧零售事业部COO 徐莎莉：当下的市场正处于从商业地产到地产商业的过渡期。商业地产的中心逐渐向商业运营管理倾斜，商业地产会更重视客户、注重运营，注重消费者的体验，因此，未来的20年是属于商业运营的20年，这里面有很大的提升空间。
宏发集团副总裁/深圳市宏发商业管理有限公司总经理 蒋威：一方面，零售“寡头”现象越来越明显，同时，新零售的创新思维引发了新模式、新业态和新技术的变革，购物中心也在不断关注并对接互联网、大数据定制、现代物流、人工智能等高科技手段；另一方面，随着商业地产去概念化，蜕变后的现代实体商业也在不断聚焦运营管理，回归运营本质。
▌商业新模式应运而生
宝龙地产总裁 许华芳：商业将走向技术驱动、业态革新，不再有线上线下之分，传统企业和互联网公司的连接与融合是大势所趋，这就是我理解的“新商业”，一个更加丰富多元的未来。商业地产将走向全面的数据化和智能化，行业将更注重优化效率、提升运营能力、增强用户体验，甚至革新资产管理效能等。
宏发集团副总裁/深圳市宏发商业管理有限公司总经理 蒋威：新商业的一大特点是新模式应运而生。就深圳商业市场环境而言，还是偏于务实，缺乏更多的创新元素以及商业灵魂。所以，在商业创新方面还有很大的空间与挑战，如：文化艺术情境、社交空间打造、创新商业灵魂、个性与定制、科技与智慧等。
▌商业地产金融化将成趋势
杭州新天地集团商业及酒店事业部总经理 蒋鹏：以前，中国商业地产融资结构70%—80%是依靠商业银行贷款，随着国家商业地产金融化的松绑和与国际接轨，今后商业地产的融资结构也将发生变化。以成熟市场美国为例，他们的商业贷款可能只占到40%左右，更多的还是一些REITS（房地产信托投资基金）和CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）。
商业从业者在做项目规划的时候，除了准确的市场定位以外，还要去了解资本方所要求的投资回报率，一方面要引导金融资本理解商业规律，另一方面也要学会用金融的思维方式去重新审视商业。
▌弱资产+强管理或是商业地产企业未来方向
盈石中国执行董事/总裁 何诚：未来的中国商业地产企业，很大可能是自身持有少部分资产，大部分则为商业项目的运营管理。而管理规模的大小，主要取决于运营能力是强是弱。
