在2017年各类有关零售市场的报道中，“触底反弹”这四个字频繁露面。
国家统计局数据显示，2017年，社会消费品零售总额同比增长10.2%，全国百家重点大型零售企业零售额同比增长2.8%。
图片来源：天虹股份2017年报
火拼中的购物中心听到此消息，好似获得根定海神针，因为其背后直接关联的是商场租金收入及开业率。
据官方数据，万达、龙湖、大悦城等行业翘楚们去年的租金收入同比都不约而同出现一定幅度上扬，与此同时，商业项目开业数（购物中心占比超八成）亦再攀高峰。
数据来源：公开报道及企业公告 制图：赢商网
在赢商网不完全统计的上述图表中，可看到近四年内地购物中心开业项目数量走势，虽然2017年同比上年仅微增7.74％，但开业数量有增无减，也就意味着商业地产存量（专题阅读）在继续扩容。
那么问题来了：
·四年时间，1694个商业项目开业背后，内地购物中心存量到底有多少？？
·当住宅领域已进入“寡头时代”，国内商业地产企业呈何种格局？
·新零售时代，商业地产公司的产品线有哪些变化？
·掘金存量商业，“金融玩家+商业运营”组合越来越红？
一、购物中心存量到底有多少？30城18309万㎡
国家统计局公布的《2017年全国房地产开发投资和销售情况》显示，去年全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%，其中商业营业用房投资额略跌1.2%至15640亿元。
这也就意味着，国内商业地产存量整体增速呈放缓趋势。赢商大数据中心统计的《1996年-2017年中国30城按年新增购物中心（含奥特莱斯，以下同）存量（数量&体量）》亦印证了该结论。
注：30个重点监测城市名单，包括北京、上海、广州、成都、武汉、重庆、天津、深圳、南京、杭州、苏州、宁波、无锡、南通、厦门、西安、长沙、沈阳、青岛、大连、济南、郑州、佛山、东莞、福州、合肥、昆明、南昌、泉州、贵阳（下同）
数据来源：赢商大数据中心
从体量来看，过去20多年间，两个体量增幅峰值出现在2010年、2013年，分别约为68.41%、51.28%。自此之后，2014年-2017年对应增幅分别为18.92%、9.98%、1.1%及26.28%。
对于“增速放缓”背后的原因，高力国际调研及咨询部董事陈厚桥给出了三点解释：
·经过前几年快速扩张后，目前城市中心的商业地块越来越少，而新区又没有足够的人口、交通等配套支撑；
·来自电商的冲击，使得购物中心无法简单复制此前零售业态，而是需要花费更多时间去打造体验业态；
·购物中心运营难度加大，特别是招商，因为以快时尚为代表品牌拓店速度大幅收缩；此外，很多开发商组建的运营团队缺少足够的积累，短时间内很难达到化合反应。
可增幅放缓并未改变购物中心存量绝对数量的增加，“高企”依然是抹不掉的标签。按照赢商大数据中心数据，截至2017年底，国内30个重点监测城市购物中心存量项目共计1919个，对应的体量为18309万㎡。
在重点监测的30个城市中，购物中心存量位居前十的城市分别为上海、北京、重庆、成都、苏州、深圳、武汉、广州、天津和杭州，约占总数的51.6%。
值得注意的是，存量体量位于前三的上海、北京、重庆，同时也摘得存量数量的前三甲之位。公开数据显示，过去4年上海的购物中心体量始终呈现持续高增长趋势。其中，2017年就新增购物中心体量296.3万㎡，按照睿意德预测，2018年这一数字将达到706万㎡。
如此看来，尽管当下国内商业地产的高库存问题有所缓解，但前路依旧漫漫。如何在残酷的现实中寻得生机，则考验着每一个商业地产商或项目操盘手。
二、商业地产阵营现何种格局？10房企分羹20%份额
当“千亿”不再是神话，国内的住宅市场已经进入“寡头时代”。
公开数据显示，碧桂园、恒大、万科2017年销售均破5000亿元，包括融创、保利在内的前五名都超过3000亿，组成超级豪华阵容。
相较之下，商业地产圈还处于“千帆竞发，百舸争流”阶段。
“住宅市场‘滚雪球’式的高周转模式可让房企短时间内实现规模扩张，但依靠长期运营的商业很难做到。”高力国际调研及咨询部董事陈厚桥指出，商业项目有着对人口基础和消费力水平等要素的高要求。
此前有业内人士曾预测购物中心在2015年会达到天花板，跑马圈地终结，进而驶入“战国时代”。
目前来看，跑马圈地还在继续，从万达（未来要做的1000个万达广场）、新城（专题阅读）控股（2020年拥有开业购物中心增至100座）的这些“小目标”中可见一斑。
另一方面，虽说“战国时代”，商业地产圈还未出现掌握着绝对话语权的企业，但从过去四年开业项目统计图中不难看出，随着时间推移，“专业度”越高的公司，其所占市场份额越大。
这里所说“专业度”包括两方面：
一是，有着稳定商业产品线，以万达、龙湖、华润、新城、宝龙、大悦城等为代表；
二是，深耕零售行业，王府井、天虹、银泰、苏宁等传统零售公司皆可为例。
通过公开报道、企业公告等渠道，赢商网不完全统计了十大运营商在2014-2017年间开业项目数量。
数据显示，四年间，这10家公司共开出了347个商业项目，其中包括购物中心、百货及奥特莱斯，占全国总开业项目数约20.48%。
其中，四年开出的万达广场共计149家，约占总数的8.8%。如此看来，虽然近些年外界对于万达广场的模式有着各式讨论，但其扩张速度无疑还是同行们竞相追逐的目标。
与万达鲜明对照的是大悦城，四年仅新增3个项目，分别为烟台大悦城（2014年7月4日）、成都大悦城（2015年12月24日）、天津和平大悦城（2016年12月24日）。
