三、商业产品线如何变？物尽其用or多管齐下
虽然盘子都在越做越大，但各家使出的招数却不尽相同，“物尽其用”“样式微增”or“多管齐下”。
1、“物尽其用”者：万达、龙湖、华润、新城控股
商业江湖瞬万变，可真正的高手定有一门练到炉火纯青的“独门武功”。对万达、龙湖和华润来说，过去四年商业项目的扩张都延续了此前为外界所熟知的产品线。
万达、龙湖、新城控股、华润的产品线
具体看，万达的149个开业项目均为“万达广场”，新城（专题阅读）控股的23个开业项目则都是“吾悦广场”。
虽然龙湖对外宣布是三大产品系列（都市型购物中心天街系列、社区型购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列），但过去四年，新开的14个项目除西安龙湖星悦荟（大星店）外，均为“天街”。
这期间，华润开业的万象城、万象汇和五彩城项目分别为11个、5个和3个。
2、“样式微增”者：宝龙、大悦城
显然，对于多数商业地产玩家而言，“因时而变”无疑是追赶外界潮流最好的方式，宝龙、大悦城当属此类典型案例。
宝龙地产产品线变化
2015年以前，宝龙地产的产品线相对比较混乱，新开业项目命名未有统一对照标准。为此，公司在2015年重新梳理并对外公布了三条产品线：宝龙一城、宝龙城、宝龙广场。
宝龙地产三条新产品线
“重新梳理各类产品，更新产品线，重新定义LOGO，从而将宝龙的商业地产推向全面发展新阶段。”宝龙地产此前如是透露。
同样出于对规模及品牌的诉求，站在第二个“十年”的起点，大悦城在去年12月推出了第二条产品线——“大悦春风里”。
大悦城地产产品线变化
据悉，“大悦春风里”以一、二线城市的新兴中产阶级为主力市场，以高频日常生活需求为品类导向，以25-45岁新兴中产和成熟中产作为核心客群。
布局方面，其将重点布局在一线非核心商圈或者二线城市核心商圈，为区域型商业，以生活方式业态和体验式业态作为特征，以“盒子+街区”搭配方式使建筑形式更加灵活。
3、“多管齐下”者：天虹、王府井
如果说“物尽其用”“样式微增”法则只适合那些常年专注购物中心的商业地产企业，那在新零售浪潮中逆境求生的老牌百货大佬们，选择的是“多管齐下”。
不同于商业地产商们的单一产品线（聚焦购物中心，辅以社区商业等），跳出百货泥淖的天虹、王府井不仅闯入购物中心阵地，还集结了奥特莱斯、超市、便利店等。
天虹股份业态变化路径
从单一百货业态到“百货+购物中心+超市+便利店+电商”的多业态、全渠道组合，这恰是天虹股份过去四年完成的角色转换。
天虹股份业务布局图
截至2017年底，天虹已经形成平台（主要是百货、购物中心等业态，以联营、租赁等合作模式为主）和垂直（主要为超市、便利店等业态，超市主要是自营模式，便利店主要为加盟模式）两类业务。
这其中包括购物中心店7家和综合百货店67家（含加盟店3家）、独立超市门店2家（前海超市、石岩超市）、便利店148家（含加盟店37家），面积合计约256万㎡。
王府井业态变化路径
虽然都走着“去百货化”路子，但就目前成绩单而言，王府井的表现相较天虹略逊一筹，不过其已经进行了五年之久的“奥特莱斯”大计亦称得上是独辟蹊径的一招。
数据显示，截至去年底，王府井公司全国范围内运营54家门店，总经营建筑面积265.9万㎡，涉及东北、华北、华中、华南、华东、西南、西北七大经济区域，20个省、市、自治区，30个城市。
四、“金融+运营”成新模式？大融城4年开业3子
大量PE涌入掘金，ABS基金、类REITs等各类金融创新层出不穷，这也使得2014-2017年间开业的商业项目身上多了几分“资本”底色。
对于光大安石，外界更熟知是这一身份——“中国私募房地产基金的龙头企业”。可回顾近四年特别是2017年的商业地产圈，会发现其正以“大融城”之名攻城略地。
激烈的商业地产存量（专题阅读）争夺战中，大融城一年拿下3个项目，着实让外界为其速度所震慑。作为光大安石资产管理商业板块的核心产品线，2014年起步的大融城已在8座城市落子11个项目。
大融城全国布局
图片来源：光大安石
据赢商网统计，除去年纳入囊中的汇悦城外，2014-2017年间共有3座大融城相继开业，其中包括嘉定大融城（2016年5月28日）、青岛卓越大融城（2017年11月10日）及静安大融城（2017年12月28日）。
按照光大安石预测，到2020年，依托“重资产收购和轻资产管理输出”两种模式，公司有望在全国推广复制25-30个大融城项目。
以量制胜之外，寻找新的产品线则是大融城拓疆的另一法宝，“大融汇”应时而生。据悉，作为光大安石旗下又一产品线，“批零结合”的大融汇在重庆朝天门纳客。
该项目一期总体量12万㎡，是全重庆首个针对时尚女性打造的批零兼营女性主题时尚商业。
图片来源 / 重庆搜狐焦点网
“双模式”与“新产品线”的叠加也就意味着，未来会有越来越多的“大融城”项目出现在年度国内开业项目统计清单上。
当然，除了光大安石这类依托自有基金的商业玩家外，高台垒筑的商业地产存量已经成为房企们追捧的热门淘金地，商业地产并购基金层出不穷，前有万科，后有融创。
无论是大融城，还是万科、融创，它们闯入商业地产的方式不再是简单的“资本家”，而是“金融+运营”的新模式。
“据统计，近些年这类案例越来越多。自己持有，自己运营，这无疑为基金公司退出项目提供了最大的灵活性。”高力国际调研及咨询部董事陈厚桥指出。
可毕竟做商场不同于造房子，“高周转”定律在这显然行不通，其更考验持有者的专业运营能力及对资本的运作能力，“融创们”能否成为赢家是个需要时间来回答的问题。
特别说明：本文转载自赢商网（ID：winshang）（作者 / 付庆荣），头图及封面来自薄闲阳摄影。此次转载仅供分享不作商业用途，文字与图片版权归原作者所有。如需转载，请联系原作者。
推荐阅读
