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招商运营必看|三步搞定项目商圈|人流量|商业体量测定

核心提示: 本文从零售商业项目入手,解析商业项目商圈界定及人流量、商业体量判断的算法。

一、商圈测定经典模型

商圈(专题阅读)是商业吸引顾客的空间范围,也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。

确定商圈需要考虑的方面有:①商圈是一个群体,层次是多元化的;②消费群体;③位置;④目的。如何体现商业价值;⑤城市规划。

商圈必需的要素有:①消费人群;②有效经营者;③有效的商业管理;④商业发展前景;⑤商业形象;⑥商圈功能。

商圈判定方法一:

以商业设施为中心,以一定的距离或步行或车程为半径划分出不同大小的同心圆作为商圈。这种确定商圈的方式更为适合小型商业项目,如社区型的零售店,或周边地区的商业发展水平处于较为均质的状态下。

商圈判定方法二:

按照万有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型为代表的数学模型,以及由其衍生的各类模型,如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃尔伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等,其应用性和适用性更为广泛。

下文以此种方法开展探讨。

1、万有引力模型

物理学中的万有引力模型是来测定商圈范围的基础,即两个物体之间的引力与两个物体的质量成正比,与两个物体之间的距离的平方成反比,利用此原理来界定商圈范围:

注:M1和M2分别是两个物体的质量;D为两个物体之间的距离;K为万有引力常数

2、雷利模型

具有商业中心地机能的两个城市,对位于其中间的某一个城市或城镇的零售交易的吸引力与两城市的人口成正比,与两城市与之间的城市或城镇的距离成反比。用公式表达如下:

注:Ba表示A城市从之间地C城市吸引来的零售销售额;Bb表示B城市从之间地C城市吸引来的零售销售额;Pa表示A城市人口数量;Pb表示B城市人口数量;Da表示A城市与中间地C城市之间的距离;Db表示B城市与中间地C城市之间的距离。

人口修正系数N=1;距离修正系数n=1.5~2.5,一般取2。

(1)雷利零售引力定律的使用时机

商圈分析须配合常识综合研判,有时须多项技术合用,研判才较准确。利用雷利定律研判商圈虽较粗略,但在资料不足时仍可适用。

(2)雷利零售引力定律的假设前提

两城市主要道路交通易达性一样;两城市之零售店经营绩效无多大差异;两城市人口分布相似。

(3)雷利零售引力定律的局限

以城市的人口或商业总面积作为某城市的商业实力标志,而城市的商业吸引力是由许多的因素综合作用所决定的:

只考虑距离,未考虑其他交通状况(如不同交通工具、交通障碍等),若以顾客前往商店所花费的交通时间来衡量会更适合。

顾客的“认知距离”会受购物经验的影响,如品牌、服务态度、设施等,通常会使顾客愿意走更远的路。

因消费水准的不同,人口数有时并不具代表性,改以销售额来判断更能反映其吸引力。

3、ABC模型

本模型主要针对雷利模型中存在的问题进行修正。

假设两座城市O1、O2 ,各自的零售商业总额为R1、R2,两城市之间的距离为d,两城市所提供商品的平均商品价值为w。 由万有引力原理可知:对两个城市之间任一点O,该点到O1和O2的距离分别为d1和d2,则两城O1和O2对位于O点的消费者的吸引为F1和F2,算法分别为:

注:W、K为常数

根据以上两个公式可以求出商圈分界线。所谓商圈分界线是指两个城市O1和O2对该分界线上任何一点的吸引力相同。

用数学公式表现为:

在ABC模型中,以城市的商业发展水平来测量某城市对消费者的吸引力,而城市年度实际零售经营总额是衡量一个城市零售商业发展水平的重要指标,同时这个指标也包涵了该城市人口影响。

因此,选用城市年度零售经营总额能更加准确地衡量一个城市的商业吸引力,特别是零售商业的吸引力。

ABC模型测定商圈示范——PASADENA

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关键词:商圈 人流量 万有引力模型 零售 哈夫模型 商业体量
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