2、开发商属性分析
资金及运营能力强大的企业开发的购物中心更能获得品牌商青睐。系列化、精细化、主题化类型购物中心是民企购物中心未来着重打造的方向。
注：上榜率=各类上榜购物中心数量/各类总样本购物中心数量
分析：从上榜项目看，不同属性企业开发的购物中心整体受关注程度有所不同，最受关注仍属外企，外企开发商的项目虽然市场占比只有8%，但榜单占比接近三成，其次是国（央）字头企业，民营企业市场占比近8成，但上榜占比不足5成 。
外企购物中心不仅在设计、招商（专题阅读）运营等方面拥有优势，且普遍坚持只租不售的基本原则。上榜购物中心较多的外企主要有凯德、九龙仓及新世界。
港企占上榜外企的60%，上榜港企购物中心多数走高端商务或高端艺术路线，如【上海徐家汇中心】和【广州K11】等，且大部分集中在TOP20区间，可见国内已经开始步入消费升级的新时代，高端消费或奢侈品的价值认同已经可以让较多的国内消费者追随品牌的脚步，价格消费时代慢慢向价值消费时代升级。
广州K11
图片来源 / 赢商网
上海徐家汇中心
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民营企业市场占比近8成，开发相对激进，属产品线系列或文旅属性的购物中心占上榜民企总量的92%，系列化、精细化、主题化类型购物中心是民企购物中心未来着重打造的方向。
上市企业购物中心市场占比低于4成，但上榜已超6成，相比非上市企业购物中心市场占比将近70%，但上榜却不足4成，市场关注仍偏上市公司。
上市公司一方面资金充足，在拿地方面更有优势，另外融资渠道多，资金成本也导致他们可以相对花更多时间雕琢一个项目；另一方面上市公司知名度高，更容易独立打开国内市场，增强市场信心。
典型开发商解析
上市企业资金充足，融资渠道多，区域连锁扩张、市场进入相对容易，打造满足不同需求产品线。
华润置地：上市20多年，销售过千亿，商业物业达运营高峰
（1）在营项目规模大
截至2016年上半年，华润置地在营物业总建筑面积达516.2万平方米，其中，已开业万象城12个，五彩城/万象汇7个，其他购物中心2个，规模位于行业前列。
（2）背景雄厚，资金充足
据业内人员统计，自2005年开始，华润集团先后十次将优质资产以较低价格注入华润置地，注入总量高达500亿元。
（3）融资渠道多，收购、拿地项目多
截至2016年前10月，华润置地共计在全国收购与拿地项目约30个，其中约17个位于一线及省会城市。而在这前10月收购的项目里，有8个项目是通过控股开发或小股操盘等模式进行。
华润置地执行董事唐勇表示，预计到2017年年底，华润置地将有40多个商业项目投入运营，投入运营的零售物业建筑总面积将超过600万平方米。
（4）为本次上榜项目最多的企业，占4席，含万象城、万象汇两大产品线
TOP6：深圳万象天地，计划2017年开业。引入诚品生活，打造旗舰广场、休闲天地、艺术风尚等主题区；
TOP7：上海万象城，计划2017年6月开业。引入规模较大的Ole’超市、百丽宫影院、奥林匹克真冰场等；
TOP14：西安万象城，计划2017年开业。打造全国最大万象城，推出西安市首个一站式儿童主题业态；
TOP25：北京密云华润万象汇，计划2017年9月开业。设计屋顶小镇、退台花园、慢跑花径等体验空间。
3、产品属性分析
（1）产品线分析
成功的购物中心被复制打造成产品线更容易得到关注，企业自身已经通过多个项目经验复制积累，拥有强大运营能力的连锁产品线购物中心已成为品牌拓展考量重要因素，预计未来优质购物中心中产品线项目将占据垄断地位。
非产品线购物中心更注重在极致用户体验的内容打造、主题定位上呈现特色。
分析：产品线购物中心市场占比仅22%，但榜单占比超过6成，在总样本中的上榜率达24%，占据绝对主流地位。
榜中共24条产品线，含32个购物中心，来自21个开发商。其中上榜产品线达两条以上的开发商为华润和凯德，其产品线均上榜4个购物中心。
样本产品线含2个或以上的购物中心中，最受关注（即上榜率80%以上）的产品线有：来福士广场、凯德MALL/凯德广场 、IFS、招商蛇口花园城、益田假日世界。这5条产品线在所属商业模式中，都有一定的引领作用。
上海长宁来福士广场
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来福士广场、凯德MALL/凯德广场作为凯德集团的旗舰商业项目，在内外部资源和运营理念上，集结了凯德集团强大平台实力。
九龙仓IFS以高端零售作为绝对主力业态，改写当地最高端商业格局。
花园城为招商蛇口成熟商业品牌，以满足人们生活需求为前提，将社区商业规模做大，内容做全。
益田假日世界将文化交流与商业体验完美融合成一座生活中心，带动商圈升级，填补片区商业体验空白。
武汉凯德·西城
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上榜项目产品线知名度、运营成熟度均较高，企业自身已经通过多个项目经验复制积累，拥有强大运营能力的连锁产品线购物中心已成为品牌拓展考量的重要因素。
标准化产品线便于快速复制、连锁开发，降低开发管理难度和成本费用外，还有利于缩短项目开发周期，提高开发效率，进而可大幅度提高周转率和财务杠杆率，最终实现提高项目投资回报率的目标。我们预计未来在商业地产领域，优质购物中心中产品线项目将占据垄断地位。
上榜的非产品线购物中心中，72%为含主题或文旅定位的中高档购物中心，此类购物中心更注重在极致用户体验的内容打造、主题定位上呈现特色。
案例分析
产品线通过复制成熟项目，统一运营理念，可简化管理，聚合资源，快速扩张，因地制宜打造个性化产品，避免标准化下的“水土不服”。
凯德商业产品的定制化与标准化并行，三大产品线“三管齐下”
