纵观国内外各类小镇，我们把小镇的类型分为如下四种：
1、 以郊区化生活为核心驱动
一般位于都市边缘地带的特定区域，如交通便利的高端居住区、风景区等，如主打“城市微度假”的中粮祥云小镇，如德国Schwenningen小镇。
2、以旅游、度假、娱乐为核心驱动
从区位上没有明显特征，主要是其大型的度假娱乐休闲功能的配属而形成的商业形态。如城市特征明显的上海迪斯尼小镇，亦如华侨城的大盘综合开发型小镇等。
3、以特定功能主题体验驱动
可能是产业型的，也可能是特定旅游度假型的，同样无特定的位置特征。如美国韦尓滑雪小镇、北京爱斐堡红酒小镇、云南腾冲瑞丽等地的温泉度假小镇等等
4、以历史、文化、风情、体验为核心驱动的小镇
多以古镇形态出现，江南如乌镇、周庄、同里等，西南如丽江（大研古镇、束河古镇与白沙古镇）、驷马古镇、周子古镇等，贵州、江西亦多分布，北方亦有如山西平遥、河北蔚县古镇等等。
小镇是一种生活方式，更是一种品质生活体验。而小镇商业的主题、功能及场景设置，因其驱动因素的不同而商业模式差异明显。
本文主要结合中粮祥云小镇和万科集（专题阅读）2大案例解读郊区化小镇商业的开发策略与运营模式，分析郊区化小镇商业主要面临的问题和商业借鉴点，以及此类商业的发展走向。
一、以郊区化生活为核心驱动的小镇，有哪些商业借鉴点？
案例一：北京中粮祥云小镇
祥云小镇商业属于自身大盘项目打造的商业配套，同时满足自身项目居住者（周边别墅区及空港客群等）需求，自身亦具备郊区化特性，集合三者特性需要而应运而生的小镇型商业。
1、项目区位及周边环境
距离北京首都国际机场13公里，开车约22分钟。距离市内天安门约35公里，开车50分钟左右；距离顺义区约13公里，开车20分钟左右。坐落于中央别墅区与临空经济带融汇区域，毗邻首都机场及新国展，周边密布机场高速、京承高速、京密路等多条主干道。所在区域辐射了北京传统的别墅区，中央别墅区、亚北和潮白河别墅区。高端国际高尔夫、俱乐部及国际名校和众多顶级会所等。
2、项目整体规划
中粮项目规划初期，就立足于市场需求更大的城市区域中心，来打造“中粮·祥云小镇”商业项目。该项目将面向城市中高端客群，并重点立足于京北中央别墅区、亚北别墅区等高端住宅区。在满足基本生活的需求下，激发并满足目标客群的高层次精神需求，打造高品位、生活型、国际化的街区型主题商业。
中粮祥云小镇定位：“希望倡导一种午后静静地享受阳光，喝一杯下午茶，品味咖啡的生活方式，我们希望通过小镇把这样的生活状态传递给更多的人，把这样的生活情怀传递给更多的消费者，让大家从钢筋混凝土中走出来，回归一种初心、回到一种自然的生活中”。
3、目标客群的定位
锁定为高端人群、有品质、高产家庭、国际人士家庭和青年客群。提供360度全景式国际生活方式的主题化、体验型商业，真正打造国际生活新样本。
4、功能及业态组合
祥云小镇规划初期已经规划划分为“国际生活广场”、“文化生活体验区”、“家庭亲子主题区”、“主题餐饮街区”、“健身休闲区”等六大主题区块，分两期开发。由4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼、11号楼共8栋单体建筑组成。
5、核心亮点
（1）精准需求的“城市微度假”概念与场景设置
项目在该区域本身就稀缺，加上自身空间场景的营造，简约设计同时融入欧式风格，满足周边居住人群及城市人群需求。
该项目周边多为别墅区，加上自身项目高端住宅部分的建设，区域本身就缺少商业配套，加上位于郊区，故同时结合“城市微度假”的需求打造；
小镇的广场内铺设了大量的喷泉，夏季成为嬉闹玩乐的场所；
建筑风格融入欧式元素，不出门便可享受异国风情。
（2）设计多样化、跨界的新颖业态
项目引入“天空农场”2000多平米的屋顶农场，并设置多个主题区域增加趣味性，让年轻休闲客群体验“自给自足”的绿色生活，让小朋友体验寓教于乐式的亲子体验。同时加上阳光花房的设计，打造一座会呼吸的绿色小镇概念；
北平咖啡，除了享受香醇咖啡外，还可以学习花艺手做，让年轻客群远离城市喧嚣；
BAG的儿童运动体验馆，为小朋友提供剑道训练，满足社交需求，众多创新业态品牌满足细分化客群的各种需求，不一而足。
6、项目总结
从祥云小镇基本信息、业态功能配比、定位及品牌引进看，虽然结合周边资源打着“城市微度假”的概念，但是项目的商业部分体量达20万㎡之多，业态功能配比偏家庭，主要满足家庭、青年客群社交、短游一站式需求，可见初期定位已经锁定区域商业中心类型，这一点与中粮朝北大悦城定位有相似之处。
朝北大悦城初期建设也为不成熟区域，周边多为高端住宅小区，相应配套功能不完善，朝北大悦城填补了空白。
前期地铁未通及周边区域发展不成熟时，项目运营情况一般，但是随着周边人口入住及相关配套及交通的畅通，项目逐渐发展为超区域型购物中心，中粮的祥云小镇，通过分期开发方式规避了这一弊端，于朝北大悦城不同之处是消费客群更加高端、国际化、品质化。
项目商业打造融合了项目自身人流、周边居住环境人流、空港客群及城市度假的家庭和青年客群，在商业规划初期就针对客群打造商业，保证了项目后期运营流量。
案例二：上海安亭新镇和万科安亭万科集
安亭新镇是“一城九镇”中率先建设的小镇，也是上海首个建造的德国风格小镇，既具备国内小城镇化的政策因素，同时也具备风情小镇开发的要素与特征。
1、安亭新镇的规划目标
成为宜居、生态的大型配套居住社区，它依托快速发展的嘉定新城及上海国际汽车城，导入产业园区内的工作人员。最初设定新镇建筑风格为德国式风格就与安亭的汽车产业过于深入人心有关。汽车产业就业人口众多，是新镇设想的住宅主要购买群体。安亭新镇计划以坚实有力的周边产业支撑，促使人口集聚。
上海安亭小镇整体规划效果图△
2、商业定位及业态功能
万科小镇位于上海安亭新镇，2016年5月28日开幕，万科•安亭新镇将全面引入万科式商业体验——万科集，一期开放包含万·市集、万科食集、7-11连锁便利店、JPS艺术文化中心和创意联合办公空间。
万科安亭新镇是上海万科实施城市配套服务商的战略转型后首个项目。这一位居上海西大门，定位为“百万方国际智慧新市镇”的超级大盘，是近年来上海万科商用重点打造的产品系列。
其以青年公寓、创业办公、社区商业等融合多种功能，为城市更新提供新的解决方案。
3、商业功能定位
采用“文化”+“社群”+“商业”的定制化C2B模式，从而形成商业社群生态文化，营造并成就高素质社群。
（1）生活服务配套
超市菜场集合店、便利店、零售店、多功能服务中心等生活便利服务。中高端的品质生鲜果蔬集合店，具有专业的品质保证。
（2）餐饮服务配套
小镇食堂、特色餐饮、咖啡店、档口美食等多样丰富的品质美食。
