一、购物中心进行品牌调整的3个因素
1、市场环境的变化
（1）竞争对手的变化
在某一范围的市场环境中，竞争对手的出现和发展会直接迫使购物中心自身做出调整和优化，以突出自身优势，区别对手，从而吸引消费者。
案例：北京朝阳大悦城
成功经验：打造“悦界 JOY YARD”主题街区，掀起购物中心业态革新潮流；引进家居业态，与HI百货相互补充，实现业态的跨越式升级。
百货回归，让主题体验革新商业：引入精品生活百货革新者“HI百货”，按照生活功能和场景进行分区，强调对个体的重视，营造情景体验空间。
探索类型化主题街区：将位于项目北侧5、6层的高位停车场重新改造，开辟出一个将商业与自然、艺术相互交融的主题街区——“悦界 JOY YARD”。
零售实力再升级，优化品牌组团、补充家居业态：针对新兴中产及年轻家庭对生活品质、家庭生活的关注，与HI百货相互补充，实现了家居业态的跨越式升级。
（2）某业态整体市场下滑
随着社会、经济、文化等因素的发展，商业模式也在不断的进行调整和变化。商业业态市场也并非一成不变，例如奢侈品的下滑和轻奢的崛起，电商零售对于线下零售的冲击等等。
自2013年起，万达百货主力店受互联网影响变开始走下坡路；面对零售业态的下滑，万达逐步调整业态分布比例。目前，万达体验型业态占比达50%，而服装零售等则占比20%不到。
案例：广州正佳广场
成功经验：缩减零售，增加餐饮、动漫、儿童业态，使“体验”成为吸引人气的法宝，并形成了商业与体验融合、与艺术跨界的新型发展模式。
缩零售、强体验：通过缩减零售比例来增加餐饮、动漫、儿童体验业态，使购物中心面貌焕然一新，在HI百货后引进“走心生活馆”，并筹备建设海洋馆、儿童科技馆和艺术馆等，走上了一条商业与体验融合、与艺术跨界的新型发展道路。
强体验和跨界艺术后，打情感牌：引进小型诊所、文化艺术表演小型剧坊、异国食品节、夏威夷风情区、手游大屏幕竞赛区、亲子套装配饰、儿童专属餐饮区等，即与社区接轨、与民众生活更接地气的突破性做法，强化情感互动的营销手段，带旺购物中心的每个角落。
餐饮业态贯穿始终：如负一层的翠华餐厅、七层的表兄港式茶餐厅，餐饮业态占比大幅提升。同时，广州正佳广场近年来不断增加的体验业态、儿童业态同样成为吸引人气的法宝。
2、项目所在区域的发展及人口构成的变化
商业项目周边重大公建配套、区域发展的重新定位、交通条件变化、人口构成情况都会关系到商业项目的招商（专题阅读）调整。
以周边人口的构成情况为例：若项目周边主要为年轻人婚房小区，那么在招商调整方面则要向儿童业态和家庭休闲业态倾斜；若主要为改善性住房，老年人则会相对集中，那么在业态方面则可适当进入老年业态，以符合周边人群的消费需求。
案例：上海正大广场
成功经验：以中产阶层家庭为目标进行重新定位，并向时尚女装、潮牌和个性化品牌靠拢，突出家庭娱乐功能，形成更加稳固的持续性消费。
重新规划客源：牢牢把握住粘度高的中产阶层家庭，让正大广场变身为一个中产家庭消费、娱乐、生活的购物中心，独辟蹊径的定位规划，让正大广场发生了一系列的变化。
向时尚女装、潮牌和个性化品牌靠拢：将正大百货的客流拓宽并形成更加稳固的持续性消费。为了突出家庭娱乐功能，引进全球最大的玩具及婴幼儿用品专门零售商“玩具反斗城”、华东地区最大的汤姆熊游乐中心等。
3、购物中心不同经营周期的变化
案例：济南丁豪广场
培育期：5万平方米的经营面积聚集了210个品牌，其中包括外来的知名商家品牌。丰富的品牌数量造就了项目在培育期强大的聚客能力。
案例：上海龙之梦
成功经验：分为起步期、困境期、转型期、稳定期4大调整阶段，餐饮、娱乐、服务比例大幅增加，并对品牌档次进行提升和主力店更替。
起步期调整：采用零租金的捆绑式招商，其中超市、百货、书店以及美食4大业态为开发商自主经营。
困境期调整：百货业比例缩小，餐饮、娱乐、服务业比例大幅增加。
转型期调整：引进五星级电影院，并增加购物中心的休闲娱乐设施。将餐饮、休闲娱乐等服务性业态提升到40%。
稳定期调整：品牌档次继续调整、主力店更替。
二、购物中心经营期7大招商调整策略
1、运用经营数据分析，为经营调整提供依据
在进行经营调整之前，需要对商家经营数据情况进行统计分析，以此为依据对经营调整做出预测和计划。常用的经营分析指标包括：销售坪效，反映销售能力；租金坪效，反映承租能力；租售比则反映赢利能力。（参见下表）
以服装为例：在开业初期，服装品牌的销售坪效在400~500元/㎡之间，稳定期则能够达到1000元/㎡以上；服装品牌租售比大于30%，店面就会出现亏损情况；如上表中，劲霸男装和JOJO，销售坪效不到500元/㎡，租售比也将近50%，即出现了亏损状况。
2、合理利用租金对经营调整的意义
（1）通常商业项目是通过收取租金或是扣点的方式赚取利润
随着移动端支付的普遍运用，扣点这一方式则就不再适用，主要源于商家提供的经营数据缺乏真实性。在这种情况下，采取单纯租金形式则更加有利；另外，亦可采取保底租金+扣点的方式，保底租金应占到总额的70%-80%为宜。
（2）租金扶持政策
装修期免租和经营免租期是商业项目经常使用的在租金方面的扶持政策。
装修免租期常见的问题是商家多报装修时间，例如商家装修实际花费1个月，但在提报装修免租期时提报3个月，那么就会出现两个月的经营期租金流失。
经营免租期最大的风险为逃铺现象。避免出现此类情况，将损失减到最低的方法就是，将免租期分割到不同的时间段进行，而不一次性提供给商家免租期限。
3、根据坪效调整主力店与次主力店
在继续强化主力店还是分拆主力店的问题上，主要考虑的问题是调整后坪效是否能够得到提高。
4、推广为招商服务，招商以推广先行
活动、美陈、通路是市场推广的三个属性。在招商调整的过程中，同样可以发挥企划推广的作用。
例如购物中心新引进一个著名的儿童服饰品牌，那么其它相应品牌也会关注该入驻品牌的经营情况，以此来判定是否选择入驻。在这种情况之下，购物中心应围绕新入驻品牌进行推广活动，帮助品牌经营，快速实现业绩。以此来吸引其它品牌入驻并形成规模效应。
5、调整动线以符合购物中心客流特征
合理的动线在商业项目中能够起到决定性的作用。好的商业动线条件一般包括：有效增强商铺可见性、可达性、具备明显的记忆。在每一次的招商调整中，不仅仅是更换品牌；更应该关注的是分析购物中心人流动线的商业属性，指导购物中心人流动线的设计。（如下图）
6、新技术手段在品牌调整中的应用
营业额的控制方式：线下/线上
POS机的购买方式：租赁/数据接口
7、品牌调整结果的评价指标
坪效的提高
租户租售比回到合理的区间
提袋率的上升
关联品类销售的上升
对关联性商品的销售，它的影响度是否也得到了提高，也就是说，原来卖得不好的品类当中，由于引进了新的商品，对其他的品牌和商品是否有关联性的购买提升，如果满足了这三方面，调整的效果就是比较好的。
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