1、只选择适合做商业的城市和土地
商业选址（专题阅读）应首选在大城市和经济发达地区及企业在当地已具备资源的战略性城市发展。根据城市市辖区经济规模、人口、社零总额为主要指标，辅以职工工资、人均储蓄、生活支出指标加以修正，主要应考虑：
城市区位及相关数据、城市发展规划、城市商业格局、土地性质、土地尺度、周边交通等。
2、 “地段决定论”尤为重要
大城市、城市核心地段是稀缺资源，必须及时迅速地占领。这样的项目价值远远大于小城市以及新区项目的价值。要选址在商业中心、城市副中心以及即将成为城市中心的地段。选择临城市内轨道交通和主要交通干线的地块。
3、人口规模是重点指标
理想状态：地块周边半径3km常住人口30万以上，同时，最好半径5km常住人口50万以上。以上人口强调为“常住人口”，因为这些人群才是消费人群，游客、打工者、过路者都不是稳定的消费群。
做商业 “人多”是必要条件，房价、购买力等，不是必要条件！
对于城市副中心、新中心项目须非常谨慎，必须具备人口规模，周边必须成熟。例如，经过地块四至的公交车自然形成量至少10条线路以上。
下表所列是常驻人口需求的最低指标。
客流量假设：以上说明12万平方米的购物中心在满足合理租费比和基本盈利的情况下所需的日客流量是4.3万人。
经营期有效消费客流预测
2-3公里单位消费频次：1人3天1次生活必须品消费；2人2周1次休闲消费；4人3周1次改善消费。则：1/3+2/14+5/21=0.7人/天;
5公里单位消费频次：4人3周1次，5人1月1次。则：4/21+5/30=0.35人/天
10公里单位消费频次：5人1月1次。则：5/30=0.16人/天
4、租金覆盖率是立项的关键
租金覆盖率：是商业自持物业累计年度租金贴现净值冲抵物业投资额的比例，租金越高，年度利润贴现净值越高，投资覆盖率越理想。
根据租金覆盖率和租金贴现，结合销售物业的覆盖率，可核算整个项目覆盖率与自持物业租金收益之间关系。
案例：4.1 租金-投资覆盖率关系
租金单价：A；投资覆盖率：B； 租金贴现参数：C； 投资额：I
商业经营面积：L
总关系公式： I*B=A*C*365*L ﹥B=365*A*C*L/I
4.2 如爱琴海购物中心：总建筑面积160000平方米，地上经营面积120000平方米，地下经营面积20000平方米，合计140000平方米，包括地上6层、地下1层，车库面积为20000平方米。
4.3 土地成本按300万/亩计； 租赁面积占经营面积比为0.6； 单方建安造价为3000元/M2; 单方装修成本为4000元/M2; 贴现率为7%；按年增5%计10年租金贴现参数为4.01； 按购物中心经营面积为14万、10万、6万平方米，租金单价按1、2、3、5、7元/天计。
正常租金水平一般3-6元/㎡/天，对应的投资覆盖率如上表，且随规模的增加，相应租金的投资覆盖率提高。
5、地块尺度及用地性质
标杆企业商业综合体项目地块的标准尺度约为（300～400）×（160～180）米，值得借鉴。
地块必须有足够的沿主街道展示面（300米以上）；最好有两边沿主路；用地形状完整，尺度方正、比例恰当。
尺度一般都超过城市控制性详规切分地块的习惯，往往需要进行规划沟通，取消把地快分割太小的次级道路。
基于商业综合体的尺度，商业地产项目一般最小100亩，120亩以上的地块才够做酒店；完整的城市综合体， 200亩左右是较好的选择。
不宜在立交桥下，或者被铁路、高速公路、河流、山体等天然屏障分割，且到达本地块主要人流流向不需逆行、调头。
城市综合体的功能内容包括商业、酒店、住宅、办公、公寓等，用地性质有商业用地、商服用地，也有综合用地、住宅用地等，应争取最长的使用年限。
6、规划条件
综合体的核心条件性指标：建筑密度 ，是商业地产最重要的规划指标，商业部分至少60％；多地块大规模综合体项目（例如总用地面积达200亩）平均 覆盖率也应50％以上。
综合体的核心条件性指标：绿地率，也是商业地产重要的规划指标，商业部分最好不超过5％，最多不能超过10％，最好不作要求；
核心指标：商业比例，此项指标须结合规划总图、覆盖率与容积率关系等综合确定。
原资料名称：2013年红星美凯龙商业项目拓展选址要点
下载地址：http://down.winshang.com/show-66520.html
