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案例实操|售后返租回报率计算方法与公式

核心提示: 本文以好百年家居为例,从经济条件、计算过程、计算方法与公式3大方面解析售后返租回报率制定过程,极具实操性。

一、案例:家居主力商家—好百年

好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。好百年各分店主要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流配送及信息服务。

从2002起,好百年开始逐步向全国市场扩张,其在上海的店铺目前主要是东方店(营业面积3万平方米)。2004年后,其扩张的触角主要在北京、上海、广州等中心城市,其单店面积一般都超过4万平方米。

未来10年,好百年计划要在全国主要大中城总计开设100家以上分店,而上海作为其主要扩张目标城市,对于我们来说,可以说是就在身边的机会。

好百年的租用方式

好百年的扩张,一般是选定一个合适的商业项目(商业地产招商(专题阅读)),开发商采取带租约销售的方式。先进行商铺销售,再将商场整体出租给好百年,由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。

二、制定经济分析条件

为了便于计算和具有代表性,先设定几个条件:

(1)租期时间为8、10年计。

(2)选定二层作为面积来计算(两层面积为7000㎡计)

(3)假设商场两层全部公开发售,并且达到100%的销售率。

三、租金回报率计算

1、计算方法

根据制定假设条件的原则及两个假设条件,不论给好百年的租金以及售价如何,一定要保证发展商的纯收益,由此得出以下的公式:

实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额

其中:

实际销售总金额:是商场在实现100%销售的情况下获得的收益,包括各种费用。

回报客户的金额:是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额;

好百年租金:是租期内发展商从好百年得到的总收益;

不可预见费:是在租期内发生的目前不能预见的部分支出;

纯销售额是在发展商自行销售,不考虑任何合作模式,并实现100%销售的情况 下获得的收益。

假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。假设为:

计算数据说明

按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价;

不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。

前三年的租金保持不变,从第四年开始,按照每年12%递增。

2、计算过程与公式

按8年租期算:

将已知数据带入到公式中,得到:

销售均价×10000-销售均价×10000×8%×8+月租金×10000×12×3+{月租金×12×10000×(1+12%)[1-(1+12%)5]} /[1-(1+12%)]-销售均价×10000×2.5%=22500×10000

得出销售均价与月租金的关系方程式:销售均价=53731-361×月租金

按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格,带入到公式中,则得到相应的销售均价,既当该好百年的租金达到某个价格时,要实现相应的销售整体均价,才能保证发展商能够得到纯销售额。(二层均价按照2:1的比例计算。)

计算结果为

说明:表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额

由以上递增方式得出:每年租金表(元/㎡)

计算方法同上,则计算结果为

说明

表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为10年总共所需的金额;

当租金达到80元/㎡,商场整体销售均价在18000元/㎡时,发展商需贴补的金额最少,如果均价超过这个价格,则需贴补的金额也要相应增加;

当租金达到90元/㎡,商场整体销售均价在18000元/㎡时,发展商的租金收益超过了回报给客户的金额,这时,发展商就不需贴补,租金已足可以满足给客户回报的金额,还有盈余。

由以上递增方式得出:每年租金表(元/㎡)

结论

从两个计算结果比较看,综合考虑租金收益、回报客户的金额及发展商需贴补的金额,当租期为10年,租金达到80元/㎡时,销售价格比较接近市场水平。

分析说明

租期越长,发展商要返还给客户的金额越多,即发展商要贴补的钱要增加,这样必定要提高商场的销售价格来填补,无疑,这样做对销售的压力将非常大;

好百年的租金水平低,则发展商要返还给客户的金额增加,也会提高商场的销售价格,增大销售压力。

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来自:微信号“商业地产云智库”
关键词:招商 售后返租 好百年家居 租金回报 租约
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