开发缺少资金？短期去化困难？本文分析6类地产众筹模式的的优劣势与适用性，配以实例进行解析，为地产开发融资（专题阅读）难题提出有效的解决方案。
地产众筹6大主要商业模式
问题1：合作单位有购房需求，开发商却缺少拿地资金？
解决方案： “定向类”众筹可大幅降低开发商自有资金投入
模式1：“定向类”众筹的适用性与优劣势
案例：石家庄众美城
石家庄众美城110万平方米建筑面积中，有33万平方米属于定制项目，且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分。众美在拿地前便与多家单位确定合作关系，并约定2300元/㎡的销售价格（当时周边房价为3200元/㎡），投资者在拿地前即缴纳全部购房款，众美将这笔资金用于拿地、开发建设等各个阶段。
此过程中，众美组织投资者对项目承建方进行考察、参与原材料采购、清查资金流向、参加工程办公例会、现场勘查项目进度、参与配套设施建设等。
问题2：当资金成本超过预期，如何进行融资？
解决方案：“融资型开发类”众筹可助于锁定客户+融资
模式2：“融资型开发类”众筹的适用性与优劣势
案例：碧桂园-平安众筹建房（碧桂园上海嘉定项目）
碧桂园上海嘉定项目是平安好房首个开发类众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避了集资建房的法律风险；
融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制化”；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益；
此后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销导向，要求投资者需是未来的购房者。
在平安好房模式中，三方的收益主要体现：
问题3：还未拿到预售许可，提前蓄客如何实现？
解决方案：通过“营销型开发类”众筹提前锁客
模式3：“营销型开发类”众筹的适用性与优劣势
案例：当代北辰COCO MOMA一期
当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元，88份众筹份额于2小时内认购完毕。
根据规则，最终认购或委托报销的投资者将获得5%的工银瑞信产品现金收益，以及COCO MOMA项目的优先选房全和优惠购房权（除锁定22500元/㎡的购房价格外，还将给与购房补贴，三档的补贴金额分别为493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）；而对在认筹期结束后选择退出的投资者，可获得按活期存款利率计算的投资收益。
项目不设封锁期，在认筹期结束后（即建设期至选房期），投资者均可随时退出。
问题4：新项目开盘，如何试探市场对项目价格的接受程度？
解决方案：利用“彩票型”众筹进行新盘定价
模式4：“彩票型”众筹的适用性和优势
案例：苏州万科城100㎡全装三房
苏州万科城为万科首个房产众筹项目。项目以苏州万科城一套全装100㎡、市值约90万元的三房作为标的，众筹金额为54万元。
根据规则，投资者只要投资1000元以上，在众筹成功（即众筹金额达到54万元）后，便可参与接下来的竞买；万科通过搜房网作为众筹平台在投资者中进行拍卖，标的起拍价为54万元，拍卖时间为两小时；所有认筹的投资者都可以竞买，最终只有一位投资者买下该套房产。
中标者将获得折扣购房权，即可以以拍卖成交价购买该套标的；而成交金额超出54万的部分，将作为投资收益分给未能拍得房屋的其他人。在这一过程中，投资人的资金在众筹成功后至投资周期结束前，将被暂时冻结无法赎回。
*投资收益计算：本次项目总投资收益=竞得价格-众筹总额；投资者的投资收益=总投资收益×（投资者认购额/众筹总额）
问题5：项目短期去化难，如何让存货转化为现金流？是否能通过客户推动项目宣传？
解决方案：“购买型+理财型”众筹提高项目知名度
模式5：“购买型+理财型”众筹适用性与优劣势
案例：平安好房-广州北部万科城
平安好房、平安不动产联合万科推出“平安&北部万科城”216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元。每套房产认购众筹金额为5万元~13.5万元。
众筹成功后，投资者的收益将由两部分构成：
（1）优先选房权和低于周边市场价近13%的优惠购房权；
（2）按认筹金额计算的3%的年化收益；
在众筹项目10个月的持有期到期后，投资者将决定是否置业，如果选择置业，将获得前述两部分收益；如果放弃置业，则将获得认筹金额对应的现金收益。
问题6：租金高但货值大，这类物业如何实现快速去化？
解决方案：“REITs型”众筹促进销售去化，改善现金流
模式6：“REITs型”众筹适用性与优劣势
案例：众筹筑屋-中信台达国际酒店式公寓
中信地产与众筹网的众筹筑屋，联合上线中信台达国际酒店式公寓众筹项目，以“度假地产合伙人”的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓参与房产众筹，筹资目标388万。
根据要求，投资者支付5万~20万元，即可获得以下四项收益：
项目设置了两年封锁期，项目发起方将每年召开一次支持者会议，协商决策是否退出项目等问题；且封锁期后租金金额将根据酒店实际经营的情况决定。
总结：6大地产众筹模式特性分析
