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融资难?6大地产众筹模式优劣势与适用性分析

核心提示: 开发缺少资金?短期去化困难?本文分析6类地产众筹模式的的优劣势与适用性,配以实例进行解析,为地产开发融资难题提出有效的解决方案。

  开发缺少资金?短期去化困难?本文分析6类地产众筹模式的的优劣势与适用性,配以实例进行解析,为地产开发融资(专题阅读)难题提出有效的解决方案。

  地产众筹6大主要商业模式

    

  问题1:合作单位有购房需求,开发商却缺少拿地资金?

  解决方案: “定向类”众筹可大幅降低开发商自有资金投入

  模式1:“定向类”众筹的适用性与优劣势

  

  案例:石家庄众美城

  石家庄众美城110万平方米建筑面积中,有33万平方米属于定制项目,且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分。众美在拿地前便与多家单位确定合作关系,并约定2300元/㎡的销售价格(当时周边房价为3200元/㎡),投资者在拿地前即缴纳全部购房款,众美将这笔资金用于拿地、开发建设等各个阶段。  

  此过程中,众美组织投资者对项目承建方进行考察、参与原材料采购、清查资金流向、参加工程办公例会、现场勘查项目进度、参与配套设施建设等。

   

  问题2:当资金成本超过预期,如何进行融资?

  解决方案:“融资型开发类”众筹可助于锁定客户+融资 

  模式2:“融资型开发类”众筹的适用性与优劣势

  

  案例:碧桂园-平安众筹建房(碧桂园上海嘉定项目)

  碧桂园上海嘉定项目是平安好房首个开发类众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位,由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品,向特定对象(平安好房注册用户)进行认筹,通过金融产品设计,避免投资者与开发商直接接触,规避了集资建房的法律风险;

  融资完成后项目开工,在开发建设过程中,投资者将以微开发商的身份,对项目提出建议,参与到项目的设计、社区配套等过程中,一定程度上实现产品“定制化”;在楼盘完成后,投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益;

  此后,投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房,或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销导向,要求投资者需是未来的购房者。  

  在平安好房模式中,三方的收益主要体现:

  

  

  问题3:还未拿到预售许可,提前蓄客如何实现?

  解决方案:通过“营销型开发类”众筹提前锁客

  模式3:“营销型开发类”众筹的适用性与优劣势

  

  案例:当代北辰COCO MOMA一期

  当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的,共计筹得资金1340万元,88份众筹份额于2小时内认购完毕。  

  根据规则,最终认购或委托报销的投资者将获得5%的工银瑞信产品现金收益,以及COCO MOMA项目的优先选房全和优惠购房权(除锁定22500元/㎡的购房价格外,还将给与购房补贴,三档的补贴金额分别为493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡);而对在认筹期结束后选择退出的投资者,可获得按活期存款利率计算的投资收益。  

  项目不设封锁期,在认筹期结束后(即建设期至选房期),投资者均可随时退出。

    

  问题4:新项目开盘,如何试探市场对项目价格的接受程度?

  解决方案:利用“彩票型”众筹进行新盘定价 

  模式4:“彩票型”众筹的适用性和优势

  

  案例:苏州万科城100㎡全装三房

  苏州万科城为万科首个房产众筹项目。项目以苏州万科城一套全装100㎡、市值约90万元的三房作为标的,众筹金额为54万元。  

  根据规则,投资者只要投资1000元以上,在众筹成功(即众筹金额达到54万元)后,便可参与接下来的竞买;万科通过搜房网作为众筹平台在投资者中进行拍卖,标的起拍价为54万元,拍卖时间为两小时;所有认筹的投资者都可以竞买,最终只有一位投资者买下该套房产。   

  中标者将获得折扣购房权,即可以以拍卖成交价购买该套标的;而成交金额超出54万的部分,将作为投资收益分给未能拍得房屋的其他人。在这一过程中,投资人的资金在众筹成功后至投资周期结束前,将被暂时冻结无法赎回。

  

  *投资收益计算:本次项目总投资收益=竞得价格-众筹总额;投资者的投资收益=总投资收益×(投资者认购额/众筹总额)     

  问题5:项目短期去化难,如何让存货转化为现金流?是否能通过客户推动项目宣传?

  解决方案:“购买型+理财型”众筹提高项目知名度

  模式5:“购买型+理财型”众筹适用性与优劣势

  

  案例:平安好房-广州北部万科城

  平安好房、平安不动产联合万科推出“平安&北部万科城”216套房源作为标的,众筹目标最低金额1500万元。每套房产认购众筹金额为5万元~13.5万元。 

  众筹成功后,投资者的收益将由两部分构成:

  (1)优先选房权和低于周边市场价近13%的优惠购房权;

  (2)按认筹金额计算的3%的年化收益;

  在众筹项目10个月的持有期到期后,投资者将决定是否置业,如果选择置业,将获得前述两部分收益;如果放弃置业,则将获得认筹金额对应的现金收益。

  

  问题6:租金高但货值大,这类物业如何实现快速去化?

  解决方案:“REITs型”众筹促进销售去化,改善现金流

  模式6:“REITs型”众筹适用性与优劣势

  

  案例:众筹筑屋-中信台达国际酒店式公寓

  中信地产与众筹网的众筹筑屋,联合上线中信台达国际酒店式公寓众筹项目,以“度假地产合伙人”的形式,推出5套位于海南的酒店式公寓参与房产众筹,筹资目标388万。  

  根据要求,投资者支付5万~20万元,即可获得以下四项收益:  

  

  项目设置了两年封锁期,项目发起方将每年召开一次支持者会议,协商决策是否退出项目等问题;且封锁期后租金金额将根据酒店实际经营的情况决定。 

  

  总结:6大地产众筹模式特性分析

  

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关键词:融资 众筹模式 地产开发 碧桂园 万科城
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