在商业氛围欠缺、商铺（专题阅读）空置高的巨大压力下，如何完成招商任务？本文以二线城市某社区商业街（专题阅读）为例，详解其如何从自身的优势与不足出发，制定因地制宜的租金及招商方案，圆满完成招商任务！
一、分析项目竞争环境，反思自身优势与不足
1、商业格局
项目处于城市发展方向的夹角，商业格局受制于区域城市核心区的辐射影响，产生区域级辐射的商业市场空间有限。
2、商业属性
项目商业体量：7800平方米；社区人口：14000人；人均商业面积：0.56㎡；
一般而言，辐射型（外向型）商业人均商业面积在1.0-2.5㎡之间，中间型和内向型商业人均商业面积在0.14-1㎡之间。从物理属性而言，项目为典型的内向型社区商业。
3、周边人口及商业环境
依托项目周边成熟居住氛围和中高端人群，社区配套商业可以做旺。商业人流主要以周边1公里范围的消费力为主，其他区域基于成熟的商业配套，难以形成对项目的消费分流。
4、附近主干道沿线商业
项目附近商业整体氛围不浓厚，特立路沿线依托师范学院的师生消费群体，望龙路沿线主要是住宅底商。业态主要为餐饮，便利店，社区配套商业，无统一规划，不成规模且档次较低。
5、竞争项目租金面积、业态分布
租金水平：大部分在45-60元/平方米/月之间，部分人流量较大或者层高较高利用率高的铺面的租金可达50-60元/平方米/月之间，空置率较高。
周边竞品租金分析
6、项目SWOT分析
小结：
区域商业现状——商业发展不成熟，商业氛围不浓厚，且区域商业档次较低、缺乏管理，主要为街道底商，经营情况一般；
业态经营现状——业态主要是便利店，餐饮类，以满足社区配套为主，经营状况不甚理想；
租金现状——大部分已经入住3年以上的小区，租金水平在50元/㎡/月左右；
面积情况——区域商业面积区间跨度较大，部分商铺为一拖二，去化困难；
未来供应——从现阶段的规划来看，未来项目周边的商铺供应主要以社区型住宅底商为主，类型相似，体量略小。
二、总结项目定位、业态规划及前期招商情况，需求招商突破口
1、消费客群定位
消费客群界定：居民、学生、周边商家以及流动人群
2、商业主题定位
3、业态规划
除考虑设置满足社区内部需求的购物及社区服务功能以外，更要注入一些能树立形象和引导消费的商业，为住宅和商铺增值。
针对上述业态规划，拟租面积如下：
注：在招商执行过程中，可根据实际招商情况，局部调整物业结构、拟租面积和业态配比。
4、一、二期招租情况
一、二期商业招商情况
小结：
部分铺面层高偏低：26个铺面，11个铺面层高在4米以下。
业态规划混乱：项目没有进行统一业态规划前提下的招商，欠缺引导性，业态落地混乱。
欠缺形象商家：目前招商落地的商家无论是品牌、档次、形象，均不能拉动人流。
欠缺统一的招商政策：招商租期长短和政策不统一。
5、三期商铺情况
三、确定租金方案，预估租金收益，为招商落地奠定良好基础
1、租金制定策略
2、招商优惠政策
3、租金收益预估
租金单价按平均45元/㎡/月计算，前两年租金不变，从第三年开始，租金按每年10%递增：
租金单价按平均20元/㎡/月计算，前两年租金不变，从第三年开始，租金按每年10%递增：
两层合计：十年租金总收益为：35074980+3164350 =3823.9330万
四、制定招商策略与执行方案，细化招商任务
1、招商总体思路
2、招商执行策略
3、招商工作细分
与政府洽谈工作
招商文本及相关资料准备
招商周期划分
招商工作划分
4、具体招商流程
5、招商拜访流程
