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揭秘万科打造商业综合体的五大产品创新战略

核心提示: 白银时代的万科面对产业巨变,开始走向了产品创新和多元化的路线。该文以虹桥万科中心为例,阐述万科商业在产品组合、业态定位等五大产品创新战略。

  白银时代的万科(专题阅读)面对产业巨变,开始走向了产品创新和多元化的路线。早期,市场对万科的熟悉更多停留在万科住宅的品牌和品质上,如今万科商业方面的创新也同样跑在了市场的前面。

  下面就以上海万科所打造的首个持有型商业综合体——虹桥万科中心(项目招商信息)为例,分享万科在商业综合项目创新方面的实力。

  这种实力主要体现在地段抢位、产品组合、业态定位、产品细节创新、高科技的应用等五大方面。

  一、抢占一线地段,占领中长期资产升值的高地

  上海作为中国第一大金融、贸易服务业城市,其开放的经济模式将上海整个建在了车轮与飞机的翅膀上。而虹桥商务区不仅是上海目前最热的战略领地,更是中国首屈一指的国家级综合交通枢纽,集航空、高铁、长途客运、城市公共交通于一体,成亿的客流量将带来无限的长尾效应。

  在这里,还有着“长三角1小时经济圈”概念:驱车自由穿梭都市,高铁往来长三角区域,飞机直达不同省市。便利的交通条件将虹桥商务区和1小时可通达的范围聚集起来,形成合力,构建更强大的竞争优势。

  更妙的是,虹桥万科中心不仅是位于虹桥商务区,更处于其核心位置,与虹桥交通枢纽的直线距离只有500米。

  当然,虹桥万科中心作为一个打算长线持有性的商业项目,最看重的还是长周期环境下资产的增值前景。   

  目前,大虹桥地区有瑞安虹桥天地、龙湖虹桥天街等项目,竞争相当激烈。在如此环境下,虹桥万科中心所拿出的,是更高水准的产品能级。

  那么,让我们在具体看看虹桥万科中心是如何凭借实力脱颖而出的。

  二、商业办公特色组合 开启无死角的消费模式   

  底层商业+7栋写字楼+下沉广场 =钻石塔形结构

  虹桥万科中心总体量近20万平方米,其中办公体量近10万平方米,商业3.5万平方米。通常情况下,开发商拿到这种体量的商办用地时,都会很自然地将商业与办公形态分开:沿街面尽量预留最佳商业展示面,内部配置写字楼。

  然而虹桥万科中心却不是这样,有别于其它的商业综合体项目,它采用了“蛋糕+蜡烛”模式。   

  项目充分利用虹桥交通枢纽多种交通方式地下完全接驳的特殊性——三大人流入口(城市内人流:地铁人流;异地入沪人流:高铁和空港人流),将基层部分商业面积充分做大,并通过下沉式广场的打造,在基层部位形成人流动线的环路,最大化提升商业价值。

  可以看到,虹桥万科中心在整体产品设计上充分尊重市场规律,在规划形态上也随之改变。

  为什么说“蛋糕+蜡烛”模式,我们可以这样去理解:如果把下沉式广场比作蛋糕,那环绕在周围的七栋建筑就是蛋糕上的蜡烛。而这种将商业店铺放置于基层、大面积的商业闭环形式,形成了最大范围的人流环道,让写字楼人群在上下班时,充分路过商业,形成过境消费。

  这,也是上海万科的用心之处。

  三、独创生活能量补给型商业模式,结合产品和业态双重创新

  项目商业总面积约3.5万平方米,这种偏中小型体量的项目给商业定位带来了极高的难度。选择业态上的错位、互补,打好阵地战,正是这类项目应该理性对待的方向。

  因此,虹桥万科中心首创生活能量补给型商业模式。所谓生活能量补给型,是为虹桥商务区的精英一族量身定制,以餐饮、休闲娱乐、文化为主要业态,为他们提供全面的能量补充和身心放松的场所。

  在商业品牌进驻方面,除了占60%的餐饮外,项目还引入休闲娱乐、文化服务等能量补给型业态,全方位为顾客提供放松身心、补充能量的场所。

  在商业的业态规划上,虹桥万科中心也是充满了创新能力。

  T1至T2之间,引入棒垒文化,用台湾著名品牌大鲁阁,为办公人群提供下班休闲的场所;同时,引入专业健身会所,缓解办公人群的亚健康问题。另外还配置了集书店与文化创意产品为一体的申活馆、SPA馆、生活超市等。

  最值得一提的是,项目特别引入新加坡著名的双语学前教育机构——伊顿国际学前教育中心,为虹桥商务区精英人士的适龄儿童提供专业的学前教育服务。

  四、注重写字楼细节设计 直击用户痛点

  虹桥万科中心项目中,最重要的产品显然是写字楼。下面我们看看除了整体外观的钻石切割形态,万科又是怎样从细节上进行微创新,全面提升写字楼空间品质的。

  1、宝石型入口门厅,高大、贵气  

  虹桥万科中心总共有7栋写字楼,项目的大堂,面积约1,000平米,9.9~14米挑高,全石材的装饰,内部设计上汲取宝石元素特性,充分体现出宝石建筑概念。   

  通常,如此高的层高,都有一个优势:可以做局部特殊的空间。

  虹桥万科中心引入长江商学院的MBA、金融MBA、EMBA、高层管理教育四大项目,利用挑高空间优势,作培训和教学教室的用途,满足企业管理人员的培训和进修需求。

  2、多种主题风格的创意办公空间   

  虹桥万科中心在办公室室内设计方面,也是独具特色。我们从展示中心可以看到,多种颜色及风格的会议室可满足客户不同的创意办公需求。虹桥万科中心在这部分的设计充满了时尚和潮流气息,主打橘色和绿色的会议室让使用者如沐春风。

  3、室内预留可拆卸楼板,满足大型公司内部交通使用

  对于常年在高标准写字楼里办公的大型企业、跨国公司而言,多层数的办公空间是物业最基本的需要。但往往公司内部上下楼的通行还需要借用公共电梯,既费时费事,又不够私密。

  作为以打造区域内最高水平写字楼为目标的虹桥万科中心而言,也充分考虑到这部分客户的特殊使用需求。项目在每一层楼的位置都预留了可拆卸的楼板,用于在内部打通楼层的竖向交通。这种独具匠心的创新,给不少租户带来了便捷。  

  4、整层通透的隔断方式,符合现代企业办公开放自由的空间需求

  在如今互联网+的时代里,大型企业更加注重柔性化、开放式、自由交流的生产管理模式。越来越多的企业,开始思考全方位的打通写字楼楼层:如何让视野更加开阔,让交流更加充分,是当前大部分一流企业对工作空间的需求。

  因此,虹桥万科中心在写字楼的基本楼层上,不光采用以往的隔墙式的办公楼层进行划分,同时也预留部分通透的空间模式,并且在交付标准上,也将地下网线地板铺装到位,省去了用户诸多装修上的麻烦。

  五、科技生态为亮点,实现绿色办公

  如今,在北京上海一线城市,全面地生态化、高科技化已经成为高端写字楼的基本配置。

  虹桥万科中心在这方面更是做了一番升级创新。

  1、项目是虹桥商务区首例全楼通过美国LEED

  GOLD和国家绿色三星双重认证的项目,并且在空调系统末端安装了PM2.5过滤装置,过滤率高达95%,旨在给客户提供一个绿意盎然、生态和谐的国际化办公商业环境。

  2、项目利用整面垂直绿化设计,在屋顶、下沉广场和公共部分进行绿化处理,使得项目整体绿化率高达到23%,屋顶绿化面积近10,000平方米。

  上述五大方面的产品创新,让我们对当前综合体的产品模式有了全新的理解。其中最值得借鉴的是虹桥万科中心商业与办公产品之间的合理分割。其业态组合逻辑的起点来自于人流的动线。如何将内部人流动线有效利用,并盘活相关联的业态,是此项目产品设计上最精彩的地方。而从人流组织与业态功能需求出发,是所有商业综合产品研发的关键和痛点。

  通过虹桥万科中心,我们可以看到,一个好的商业综合项目的产品研发,需要在业态、公共流线、大堂空间、产品使用空间等每一个细节上,进行精心的研发,在现有的产品力上进行全方面的改良,就是最好的创新。

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来自:领易投资邹毅
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关键词:万科商业 虹桥万科中心 产品组合 业态定位 产品设计
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